Пайова безчестя як розірвати договір пайової участі в будівництві з забудовником
Пайова безчестя: як розірвати договір пайової участі в будівництві з забудовником?
Нерідкі випадки, коли пайовик настільки незадоволений забудовником, що готовий припинити з ним стосунки і відмовитися від покупки житла. Чи дозволяє закон це зробити і чи можна повернути свої гроші і розірвати договір участі в пайовому будівництві? Розглянемо ситуацію докладніше.
Слід зазначити, що положення ст. 9 Закону передбачають два варіанти способу розірвання для пайовика ДДУ - в односторонньому порядку (позасудовому, з повідомленням іншої сторони) і шляхом звернення до суду.
Нижче наведені найбільш поширені порушення, які допускаються забудовником і зазначені в Законі, які можуть спонукати пайовика відмовитися від збереження подальших взаємин.
Розірвання договору пайовиком в односторонньому порядку
Втрачені терміни. Для будь-якого пайовика умова про час завершення будівництва та отримання можливості заселитися в квартиру є одним з найважливіших. Саме тому законом передбачено, що договір із забудовником в обов'язковому порядку повинен містити термін, в який побудоване житло буде передано дольщику (якщо такий строк не зазначений, договір вважається неукладеним). У випадках, коли забудовник затримує передачу об'єкта пайовик більш ніж на два місяці від терміну, встановленого договором, пайовик має право розірвати договір.
Нагадаємо, що в разі очевидної затримки будівництва за різними обставинами сторони за договором можуть в добровільному порядку змінити термін закінчення будівництва, передбачений договором. Частиною 3 ст. 6 Закону передбачено, що забудовник зобов'язаний не пізніше ніж за два місяці до закінчення терміну закінчення будівництва направити дольщику відповідну інформацію і пропозиція про зміну договору.
Далі події розвиватимуться по одному з наступних сценаріїв:
· Пайовик погоджується почекати, і сторони підписують відповідну угоду про зміну умов раніше укладеного договору. Якщо забудовник не вкладається і в подальший період, учасник пайового будівництва може через два місяці після настання «години X» відмовитися від виконання договору;
· Пайовик не погоджується на продовження часу будівництва. Через два місяці після закінчення встановленого терміну він має право відмовитися від виконання договору.
Істотне порушення вимог до якості новозбудованої квартири. Компанія, яка веде будівництво, повинна передати покупцеві об'єкт, якість якого відповідає умовам договору, вимогам технічних і містобудівних регламентів, проектної документації, а також іншим нормативам (СНиП, СанПіН і т. Д.).
У разі порушення забудовником взятих на себе зобов'язань в цій частині у пайовика є право вимагати:
- безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
- відповідного зменшення ціни договору;
- відшкодування своїх витрат на усунення недоліків,
Від випадків «простого» порушення вимог до якості побудованої квартири (помилки в обробці, дрібні недоробки і т. П.) Слід відрізняти випадки істотного порушення вимог (див. «На замітку»), що пред'являються до якості товару - квартири. При наявності істотних порушень пайовик має право відразу розірвати договір в односторонньому порядку, що не заявляючи попередньо зазначені вище вимоги.
Порушення, пов'язані із забезпеченням зобов'язань забудовника. Виконання зобов'язань забудовника перед пайовиком за договором може забезпечуватися поручительством банку (ст. 15 Закону) і передбачати субсидіарну (додаткову) відповідальність банку за виконання зобов'язань забудовником, таких як:
- повернення грошових коштів дольщику;
- виплата учаснику пайового будівництва грошових коштів, що належать йому на відшкодування збитків, неустойки (штраф, пені).
Термін дії договору поручительства повинен бути мінімум на шість місяців більше передбаченого договором терміну передачі об'єкту пайового будівництва. У разі припинення поручительства раніше зазначеного терміну як забудовник, так і банк зобов'язані повідомити пайовика про це не пізніше ніж за 1 місяць до дати припинення дії договору поруки. Причому забудовник зобов'язаний укласти інший договір протягом 15 днів з дати припинення попереднього. Невиконання цього обов'язку тягне за собою виникнення права пайовика на відмову від виконання ДДУ в односторонньому порядку.
Розірвання договору в судовому порядку
Учасник пайового будівництва має право звернутися до суду з вимогою розірвати договір у разі (ч. 1.1 ст. 9 Закону) у випадках:
- припинення або призупинення будівництва багатоквартирного будинку при наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва;
- істотної зміни проектної документації споруджуваного багатоквартирного будинку, до складу якого входить об'єкт пайового будівництва, в тому числі істотної зміни розміру об'єкта пайового будівництва;
- зміни призначення загального майна або нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку.
Слід пам'ятати, що відповідно до п. 2 ст. 452 ГК України вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при відсутності останніх - в тридцятиденний термін.
У разі недотримання претензійного порядку вирішення спору позов буде залишений без розгляду.
Як і коли забрати гроші?
Якщо у пайовика є вагомі підстави для розірвання відносин з компанією-забудовником, потрібно направити їй повідомлення про односторонню відмову від виконання договору. Зазначений документ повинен бути висланий поштою - рекомендованим листом з описом вкладення.
Договір вважається розірваним з дня подання відповідного повідомлення. У разі звернення до суду договір буде розірвано з моменту набрання рішенням суду законної сили.
Далі забудовник зобов'язаний повернути дольщику сплачені ним кошти: в разі одностороннього розірвання - протягом 20 робочих днів з дня розірвання договору, а в разі наявності вступило в законну силу судового рішення - протягом 10 робочих днів.
Також він зобов'язаний сплатити дольщику відсотки за користування чужими грошовими коштами в розмірі 1/300 ставки рефінансування Центрального Банку України (якщо пайовик є громадянином - в подвійному розмірі від зазначеного). Відсотки нараховуються з дня внесення учасником пайового будівництва коштів в рахунок ціни договору і до дня їх фактичного повернення.
Якщо покупець не звертається за своїми грошима протягом 20 робочих днів після розірвання договору, забудовник не пізніше дня, наступного за робочим днем після закінчення зазначеного терміну, зобов'язаний зарахувати всі грошові кошти і відсотки на депозит нотаріуса (за місцем знаходження забудовника), про що повідомляється учаснику пайового будівництва. З моменту зарахування грошових коштів на депозит зобов'язання щодо повернення грошових коштів вважається забудовником виконаним, нарахування відсотків припиняється.
Слід пам'ятати про те, що в силу положень ч. 1 ст. 333 ГК України суд має право знижувати розмір підлягає стягненню неустойки.
Не забути про реєстрацію!
Державної реєстрації підлягає не тільки договір участі в пайовому будівництві, але і його розірвання. Заява про це може бути створена одна з сторін - забудовником або пайовиком. Необхідні також документи, що підтверджують факт розірвання договору, наприклад, копія повідомлення про односторонню відмову в формі рекомендованого листа з відміткою про відправку.
При розірванні договору в судовому порядку надається копія вступило в законну силу рішення суду.
Реєструючий орган протягом одного робочого дня зобов'язаний повідомити іншу сторону договору про те, що до них надійшла заява про його розірвання.
До відома. В силу положень ч. 5, 5.1 і 6 ст. 7 Закону гарантійний термін для об'єкта пайового будівництва, за винятком технологічного та інженерного обладнання, що входить до складу такого об'єкта пайового будівництва, встановлюється договором і не може становити менше 5-ти років. Зазначений гарантійний строк обчислюється з дня передачі об'єкту пайового будівництва, за винятком технологічного та інженерного обладнання, що входить до складу такого об'єкта пайового будівництва, учаснику пайового будівництва, якщо інше не передбачено договором.
Гарантійний термін на технологічне та інженерне обладнання, що входить до складу переданого учасникам пайового будівництва об'єкту пайового будівництва, встановлюється договором і не може становити менше 3-х років. Зазначений гарантійний строк обчислюється з дня підписання першого передавального акта або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва.
Учасник пайового будівництва має право пред'явити забудовникові вимоги в зв'язку з неналежною якістю об'єкту пайового будівництва за умови, якщо така якість виявлено протягом гарантійного терміну.