Здати квартиру внайми як фізособа зі сплатою 13% прибуткового податку - ПДФО, правильна оренда

Метою здачі квартири в оренду (або найм) є отримання доходу. Відповідно до чинного законодавства, даний дохід оподатковується.

В даний час існують кілька варіантів оподаткування:

Сплачувати ПДФО в розмірі 13% як фізична особа
Сплачувати податок за ССО 6% як ІП
Оплачувати вартість патенту як ІП

З оглядом всіх варіантів ви можете ознайомитися у відповідній статті. розміщеної на нашому порталі.

А в даній статті ми пропонуємо вам розглянути варіант сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) зі ставкою 13%.

Як плану для статті ми вирішили взяти структуру, запропоновану законодавцем, тобто розглянути кожен елемент податку по порядку.

Відповідно до ст. 17 НК РФ. податок вважається встановленим, коли визначені платники податків і основні елементи податку: об'єкт оподаткування; податкова база; податкова ставка; податковий період; порядок обчислення податку; порядок і терміни сплати податку.

За цими критеріями ми і пропонуємо вам розглянути ПДФО.

1. Платники податків ПДФО

Платник податків - це особа, на яке відповідно до НК Україна покладено обов'язок по сплаті того чи іншого податку (ст. 19 НК Україна). НалогоплательщікаміНДФЛ визнаються фізичні особи, які є податковими резидентами Укаїни, а також фізичні особи, які отримують доходи від джерел, в Укаїни, які не є податковими резидентами Укаїни (п. 1 ст. 207 НК Україна).

Податковими резидентами є фізичні особи, які фактично знаходяться в Україні не менше 183 календарних днів протягом 12 наступних поспіль місяців (п. 2 ст. 207 НК Україна).

Тобто для того, щоб стати платником ПДФО. не потрібно робити ніяких додаткових дій, наприклад, реєструватися в будь-яких органах або отримувати різні дозволи.

2. Податок з доходів фізичних

Об'єктом оподаткування (ст. 38 НК Україна) є те, що власне і буде обкладатися податком. У загальному випадку це може бути реалізація товарів (робіт, послуг), майно, прибуток, дохід, витрата.

З наявністю об'єкта оподаткування у платника податків і виникає обов'язок по сплаті податку.

Об'єктом оподаткування ПДФО є дохід, як отриманий в РФ, так і за її межами (ст. 209 НК Україна).

Відповідно до пп. 4 п. 1 ст.208 НК Україна до доходів від джерел в Україні належать і доходи, отримані від здачі в оренду або іншого використання майна, що знаходиться в РФ.

3. Податкова база

Податковою базою є вартісна або фізична характеристика оподаткування (п.1 ст. 53 НК Україна).

Для доходів, отриманих від здачі майна в оренду. податкова база визначається як грошове вираження доходів, зменшених на суму податкових вирахувань:

Можливість отримання податкових відрахувань є одним з переваг на користь сплати ПДФО. а не податку за ССО. При застосуванні УСН індивідуальний підприємець втрачає право на отримання відрахувань по ПДФО, тому що звільняється від сплати цього податку.

Перелік податкових відрахувань є занадто довгим, щоб перерахувати їх все в даній статті, тому зупинимося докладніше лише на тих, за якими останнім часом найбільш часто звертаються жителі великих міст.

Податкові відрахування за оплату навчання

за своє навчання в освітніх установах;
за навчання своїх дітей у віці до 24х років в освітні установи по очній формі.

Для отримання даного податкового відрахування є такі умови і обмеження:

Освітнє установа повинна мати відповідну ліцензію або інший документ, що підтверджує статус навчального закладу.
Платник податків зобов'язаний надати документи, що підтверджують фактичні витрати за навчання (договір, квитанції про оплату).
Даний відрахування не застосовується в разі оплати навчання за рахунок коштів материнського капіталу.
При оплаті навчання дитини відрахування надається в розмірі фактично зроблених витрат на це навчання, але не більше 50 000 рублів на кожну дитину в загальній сумі на обох батьків; (Тобто фактично можна отримати 50.000 * 13% = 6.500, 13% - ставка по ПДФО).
При оплаті свого навчання відрахування надається в розмірі фактично зроблених витрат, але в сукупності всі податкові відрахування в податковому періоді не можуть становити більше 120.000 рублів в податковому періоді (тобто фактично можна отримати 120.000 * 13% = 15.600, 13% - ставка по ПДФО) .

Податкові відрахування на придбання житла

Відповідно до пп.2 п.1 ст. 220 НК Україна при визначенні податкової бази платник податків має право на отримання майнового податкового відрахування в сумі фактично зроблених витрат на:

нове будівництво або придбання на території України житлового будинку, квартири, кімнати або частки в них;
погашення відсотків по цільових кредитах, витраченим на нове будівництво або придбання житлового будинку, квартири, кімнати або частки в них.

Загальний розмір даного відрахування не може перевищувати 2 млн. Рублів без сум, спрямованих на погашення відсотків (тобто фактично можна отримати 2.0000.000 * 13% = 260.000, 13% - ставка по ПДФО, розрахунок без урахування відсотків).

Звертаємо вашу увагу на те, що даний податкове вирахування може бути наданий платнику податків тільки один раз.

Для отримання податкового вирахування за придбання житла буде потрібно надати в податковий орган наступні документи:

письмову заяву про надання вирахування;
договір про придбання квартири;
акт про прийом квартири;
інші документи, що підтверджують право власності;
платіжні документи, що підтверджують факт здійснення оплати;
податкова декларація.

Даний відрахування не застосовується в разі оплати витрат на придбання житла за рахунок коштів материнського капіталу.

Податкові відрахування при продажу житла

При продажу нерухомості ви отримуєте дохід, який підлягає оподаткуванню ПДФО. Але відповідно до пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ. платник податків має право на отримання майнового податкового відрахування в сумах, отриманих від продажу житлових будинків, квартир, кімнат, які перебували у власності менше 3-х років. Розмір даного вирахування не перевищує 1 млн. Рублів.

Тобто при розрахунку податку з суми, яку ви отримали від угоди, можна відняти 1 млн. І сплатити податок з суми, що залишилася. Якщо відрахування більше, або дорівнює сумі доходу, то сплачувати податок, відповідно не потрібно.

Нагадуємо, що доходи, отримані від продажу майна, що перебувало у власності платника податку 3 роки і більше, не підлягають оподаткуванню ПДФО (п. 17.1 ст. 217 НК Україна).

4. Податкова ставка

У п. 1 ст. 53 НК Україна міститься досить «важке» визначення податкової ставки: «Податкова ставка являє собою величину податкових нарахувань на одиницю виміру податкової бази». Можна сказати, що це те значення, на яке потрібно помножити дохід, щоб отримати саму суму податку.

Для доходів від здачі майна, відповідно до ст. 224 НК РФ. застосовується податкова ставка 13%.

5. Податковий період

Податковий період - це період часу, після закінчення якого визначається податкова база, і обчислюється сума податку до сплати.

Податковим періодом з ПДФО є календарний рік (ст. 216 НК Україна).

6. Порядок обчислення і сплати податку

Громадянам, які працюють в комерційних організаціях або службовцям в гос.органах, немає необхідності самостійно розраховувати суму податку і подавати декларацію в податкові органи. За них це робить роботодавець, виконуючий свої обов'язки податкового агента.

Але якщо ви здаєте квартиру внайми, то обчислювати суму податку, подавати декларацію у сплачувати податок вам доведеться самостійно.

Звертаємо вашу увагу, що тут ми згадали саме наймання. Так як за договором найму квартира здається громадянам (п. 1 ст. 671 ЦК України), а за договором оренди - юридичним особам (п. 2 ст. 671 ЦК України).

Юридична особа при укладанні договору оренди буде для вас податковим агентом (відповідно до п. 1 і 2 ст. 226 НК Україна).

Хто ж такі податкові агенти?

Відповідно до п. 1 ст. 24 НК РФ. податковими агентами визнаються особи, на яких відповідно до НК Україна покладено обов'язки по підрахунку, утриманню у платника податків і перерахуванню податків в бюджетну систему Укаїни.

Таким чином, якщо ви здаєте квартиру юридичній особі. то розраховувати і сплачувати податок самостійно вам не доведеться. Звертаємо вашу увагу, що це ні в якому разі не означає, що ви не будете сплачувати податок. Податок буде утримуватися саме з суми належної вам орендної плати. П. 9 ст. 226 НК Україна прямо забороняє сплату податку з коштів податкового агента.

Якщо з яких-небудь причин податковий агент не матиме можливості утримати у вас суму податку, то він зобов'язаний повідомити про це вам і податковому органу не пізніше одного місяця з дати закінчення податкового періоду, в якому виникли зобов'язання по сплаті податку (п. 5 ст . 226 НК Україна).

Для тих наймодавців, хто збирається (або вже здає) свою квартиру громадянам, ми розповімо про те, як розрахувати ПДФО самостійно.

Самостійний розрахунок ПДФО

Відповідно до ст. 228 НК РФ. фізичні особи, які отримують винагороди від фізичних осіб на основі договорів цивільно-правового характеру, включаючи доходи за договорами найму або договорами оренди будь-якого майна, самостійно обчислюють суми податку. що підлягають сплаті до відповідного бюджету, а також зобов'язані подати до податкового органу за місцем свого обліку відповідну податкову декларацію.

Сума податку визначається як відповідна податковій ставці відсоткова частка податкової бази (п. 1 ст. 225 НК Україна).

Тобто стосовно орендної діяльності суму податку можна визначити за такою формулою:

Н = (Д - В) * 13%, де

Н - сума податку, що підлягає сплаті;

Д - сума доходу, отриманого від здачі квартири в оренду (найм);

В - сума відрахувань, які ви маєте право отримати відповідно до НК;

13% - ставка, по якій оподатковуються доходи від здачі майна в оренду.

7. Терміни сплати податку та подання декларації

Кілька слів про податкову декларацію

Відповідальність за ненадання податкової декларації передбачена ст. 119 НК РФ. штраф у розмірі 5% несплаченої суми податку, що підлягає сплаті (доплату) на основі цієї декларації, за кожний повний або неповний місяць з дня, встановленого для її подання, але не більше 30 відсотків зазначеної суми та не менше 1 000 рублів.

Як видно, розрахунок ПДФО при здачі в оренду (найм) квартири не представляє особливої складності. Особливо якщо порівнювати його з податками, котрі сплачуються юридичними особами та ВП від різних видів діяльності.

Для розрахунку ПДФО не потрібно ведення спеціалізованого обліку, достатньо лише мати документи, що підтверджують отримання оплати.

Якщо ж порівнювати ПДФО і ССО (6%), то в кожному з цих режимів оподаткування є як свої плюси, так і мінуси. Звичайно, ставка 6% менше, ніж 13%. Але застосовувати УСН 6% можуть тільки ІП, а значить, необхідно реєструватися як ІП. Потім потрібно вести книгу обліку доходів і витрат, сплачувати «за себе» страхові внески. До того ж індивідуальний підприємець не має право на відрахування з ПДФО (тому що даний податок він не сплачує).

Я здаю подобово, як визначити суму отриманого доходу? Люди приїжджають в кращому випадку на 14 днів, а то і на тиждень. Мені, що в податкову кожен раз бігти договору реєструвати? А я працюю до 18.00