Володіння на основі оренди

Оренда - це такий вид цивільно-правових відносин, при якому власник (орендодавець) на підставі договору оренди передає своє майно (рухоме або нерухоме) іншій особі (орендарю) у тимчасове володіння і користування або тимчасове користування.

Правові аспекти оренди

Орендодавець, укладаючи договір майнового найму, що не перестає бути власником, але результати використання орендованої речі, такі як продукція, плоди інші доходи є власністю наймача.

Виступати в ролі орендаря можуть дієздатні особи, які досягли повнолітнього віку. Неповнолітні, недієздатні можуть розпоряджатися своїм майном лише за згодою батьків або піклувальників.

• будівлі та споруди,
• земельні ділянки і природні об'єкти,
• обладнання та техніка,
• транспортні засоби і т. д.

Законом може бути введено обмеження або заборона на здачу в оренду деяких видів майна.

Майно, що орендується експлуатується відповідно до умов, прописаних у договорі, а якщо їх немає, то за його прямим призначенням.

Терміни оренди і умови укладення договара

Угода майнового найму може бути терміновим. Якщо термін використання майна в договорі не обговорений, то така угода вважається безстроковим, т. Е. Ув'язненим на невизначений термін. сторони

які уклали договір на безстроковий термін, мають право в односторонньому порядку розірвати його в будь-який час. У разі коли в оренду передано нерухоме майно, то обов'язок попередити про розірвання угоди покладається на сторону за три місяці до фактичного його припинення, у всіх інших випадках - за один місяць.

Письмова форма укладення угоди обов'язкова у випадках, коли:

- один з учасників договору юридична особа;

- договір майнового найму укладається строком більше, ніж на один рік.

Законодавець залишив за собою право встановлювати максимальні (граничні) строки угоди щодо певних видів майна, що орендується.

Тому, незважаючи на те, обговорений чи будь-який строк в укладається договорі, після закінчення певним законом граничного терміну дана угода буде припинено.

У всіх інших випадках сторони самі визначають термін дії договору, що укладається оренди. Після закінчення обумовленого терміну, якщо сторони не мають жодних взаємних претензій, цей договір продовжується на той самий строк і на тих же умовах, що і раніше.

У разі, коли наймач планує в подальшому викупити тимчасове майно, договір оренди укладається у формі договору купівлі-продажу.

У договорі майнового найму в обов'язковому порядку повинні бути прописані дані, які дозволять безумовно встановити, яке саме майно передається орендарю, т. Е. Вказується його колір, розмір, форми, модель тощо. В іншому випадку такий договір буде вважатися недійсним. Крім того, в договорі оренди істотними умовами є: обов'язки сторін угоди, термін, на який передається майно, розмір орендних платежів.

Сторони договору майнового найму, вирішуючи питання, якими правами буде володіти новий тимчасовий власник, складають договір з відповідними правами та обов'язками.

Обов'язки сторін

Права і обов'язки орендодавця:

• В обов'язки власника входить передача майна. зазначеного в договорі оренди, іншій стороні на обумовлених умовах.
• Орендодавець має право отримувати винагороду (плату) за надане майно.
• При закінченні дії договору майнового найму власник має право витребувати своє майно назад від орендаря.

Права і обов'язки орендаря:

• Право на вимогу надання орендарем майна, вказане в договорі оренди.
• Право використовувати або володіти і використовувати орендовану річ на свій розсуд.
• В обов'язки наймача входить платити обумовлену в угоді суму за тимчасове використання майна.
• Орендар повинен повернути майно після закінчення терміну дії укладеної угоди.

Види договорів оренди

Існує два види договору майнового найму:

• договір, згідно з яким майно переходить у володіння і користування орендарю,
• угоду, за якою майно передається тільки у тимчасове користування.

Найбільш частим випадком є ​​перший варіант речових відносин за договором оренди.

Передача майна тільки для використання можливий лише в таких ситуаціях, коли орендодавець може постійно спостерігати орендоване майно, наприклад, у разі, де річчю користуються в його приміщенні.

Статус власника з усіма правовими наслідками у орендаря з'являється в першому випадку орендних відносин (володіння і користування).

Сенсом будь-якого договору майнового найму є отримання наймачем можливості експлуатації орендованого майна. За цю можливість відповідно орендар і платить. Володіння майном в орендних відносинах є вторинним правом. Ключовим значенням тут має слово «можливість».

Важливо, щоб у тимчасового власника було законне право користуватися майном, а скористається він цим правом чи ні - питання інше. Це найважливіший момент. За ідеєю наймач може не вносити орендні платежі власнику за той часовий період, в якому він фактично не мав доступу до орендованого майна. Наймач має право стягнути з власника внесені їм за цей період грошові кошти, кваліфікуючи це як безпідставне збагачення орендодавця.

Що таке право володіння?

Володіння - це можливість фактично володіти довіреним майном, надавати на нього фізичний вплив. Право володіти річчю дозволяє орендарям вирішувати питання про доступ до майна, і якщо то потрібно, вплинути на його місцезнаходження. Наприклад, якщо орендоване майно рухоме, орендар може перемістити його в просторі.

Право володіння дає можливість орендарю використовувати майно з більшою доцільністю. Залежно від виниклих умов і потреб, орендар зможе використовувати тимчасове майно без затримки в експлуатації на свій розсуд, у будь-який час і в будь-якому місці. Судова практика підтверджує цей факт.

Право володіння дозволяє наймачам захищати свої речові права як власник відповідно до ст. 305 Цивільного кодексу (далі - ГК РФ), а саме:

• орендар має право витребувати майно з чужого незаконного володіння або від добросовісного набувача,
• наймач має право вимагати повернення або відшкодування доходів, які незаконний власник отримав або повинен був отримати за весь час свого володіння майном,
• тимчасовий власник також може захищати права від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння.

Майно, яким володіє орендар за укладеним договором оренди, весь час знаходиться під його контролем; у наймача є можливість на своєчасне реагування в разі посягання на ввірене майно з боку третіх осіб, в тому числі використовуючи можливість обмежити доступ до нього.

особливості володіння

Право володіння має ще таку особливість: орендар може захищати свої речові права в загальному порядку лише з моменту фактичного надходження у володіння орендованого майна. Дата укладення договору оренди може не збігатися з датою фактичного переходу речі від власника до наймача, тому передачу речі від власника до нового тимчасового власнику доцільно оформити актом приймання-передачі.

Право володіння і користування майном дозволяє орендарю, за згодою власника, здавати орендоване майно за договором суборенди, надавати його в безоплатне користування, закладати орендні права на майно, вносити орендні права в статутний капітал деяких видів юридичних осіб. Крім того, орендні права можуть передаватися у спадок.

Тимчасовий власник повинен підтримувати орендоване майно в належному стані, нести витрати на його утримання, проводити поточний ремонт за свій рахунок. Капітальний же ремонт входить в обов'язки орендодавця. Якщо капітальний ремонт проводиться наймачем, то він має право вимагати у власника відшкодувати витрачені кошти, як варіант, зарахувати її в рахунок орендної плати.

При припинення орендних відносин, наймач повинен повернути майно в тому стані, в якому отримав з урахуванням нормальної амортизації, або в тому вигляді, що обусловлён договором.