Укладення договору суборенди

Головна - Оренда - Укладення договору суборенди

Не кожна компанія, особливо на стадії становлення бізнесу, може придбати у власність нерухоме майно. Одним з варіантів отримання майна при розвитку нових напрямків діяльності є укладення договору суборенди, що дозволяє орендарям здавати зайві площі, а іншим компаніям - використовувати їх, не порушуючи положень законодавства та умов договору оренди.

При укладанні договору суборенди необхідно в першу чергу враховувати положення Цивільного кодексу РФ, що регулюють орендні правовідносини. Зокрема, ст. 608 ГК України встановлює, що право здачі майна в оренду належить власникові. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. На підставі даного положення суборендар, який укладає договір, повинен упевнитися в правомочиях і власника, і орендаря за розпорядженням цим майном.

Суборенда є предметом прямого регулювання ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Цивільного кодексу, дві з яких - ст. 615, 618 ЦК України регулюють правовідносини, пов'язані з нерухомим майном у вигляді будівлі, будівлі або приміщення.

До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.

Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі. Ця умова має імперативний характер в частині отримання згоди на передачу майна в суборенду і тому не може бути змінено договором.

У спеціальних нормах, що регулюють правовідносини з оренди (суборенди), законодавець не встановлює порядок і форму дачі орендодавцем згоди на вчинення правочинів щодо передачі майна в суборенду. Умови, що визначають форму угоди, вказані в гл. 29 ГК РФ. Якщо в договорі не було передбачено право орендаря на передачу майна в суборенду, отримання такої згоди після укладення договору є зміною умов договору в частині режиму використання майна. Зміна договору вчиняється в тій же формі, що і договір.

Якщо не дотримана встановлена ​​законом форма угоди, угода вважається недійсною з моменту її укладення і не має юридичних наслідків (за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю).

Укладення договору суборенди без згоди орендодавця є недійсним.

Слід також зазначити, що якщо орендар уклав договір суборенди без згоди орендодавця, то орендодавець отримає право вимагати розірвання договору оренди та відшкодування йому збитків у зв'язку з тим, що орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди.

У ситуації, що судово-арбітражній практиці нерідкі рішення, в яких договори визнаються неукладеними, а угоди - не відбулися. Наслідки визнання угод недійсними прямо передбачені ст. 167, 168, 1103 ДК РФ.

Документ про згоду на здачу майна в суборенду краще оформити в якості додатку до договору.

Згода орендодавця також може бути оформлено у вигляді листа, угоди, протоколу, доповнення до договору і т. П. Копію якого суборендарю необхідно отримати на руки.

Момент укладання договору важливий для обліку та оподаткування. Згідно ст. 425 ГК України договір вступає в силу і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення.

Якщо згода орендодавця на передачу його майна в суборенду отримано, то сторони (орендар і суборендар) має право укласти договір суборенди приміщення з дати такої згоди. До того моменту, коли договір буде вважатися укладеним (угода - відбулася), він ніяких прав і обов'язків для сторін не створює. Тому загальним наслідком визнання договору неукладеним (угоди - не відбулася) є те, що до такого договору не можуть застосовуватися способи захисту, які використовуються в звичайних договірних відносинах.

Термін договору суборенди.

Державна реєстрація договору

Цивільний кодекс встановлює, що договір оренди будівлі або споруди підлягає державній реєстрації, якщо він укладений на строк не менше одного року. У цьому випадку договір вважається укладеним з моменту такої регістраціі9. Обов'язок щодо державної реєстрації договору не передбачає терміну, протягом якого сторони повинні здати документи для державної реєстрації угоди, так як даний термін законодавчо не визначений. Щоб уникнути конфліктної ситуації, при укладанні договору сторонам необхідно визначити, хто буде подавати пакет документів на реєстрацію. Зауважимо, що неподання стороною угоди документів, необхідних для державної реєстрації договору, можна кваліфікувати як ухилення від державної реєстрації. Арбітражна практика в частині її застосування ВАС України містить чіткі рекомендації про те, що, якщо одна зі сторін договору ухиляється від його державної реєстрації, інша сторона має право пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір, так як при відсутності державної реєстрації договір оренди нерухомого майна є неукладеним.

Відсутність обов'язкової реєстрації не породжує прямі фінансові санкції. Але варто враховувати, що договір, який підлягає обов'язковій реєстрації, вступає в силу з моменту такої реєстрації, і відповідно право вимоги внесення орендної плати формально виникає тільки після реєстрації договору. Однак на думку Вищого Арбітражного Суду України сторони можуть передбачити, що умови укладеного договору застосовуються до відносинам, що виникли до укладення договору. Отже, ці відносини вважаються оплатним і підлягають оплаті за фактичне користування майном. При цьому необхідно враховувати, що договірна відповідальність, яка випливає з прийнятої за таким договором обов'язки по оплаті, застосовуватися не може.

У разі відсутності обов'язкової державної реєстрації договору суборенди (оренди) орендар несе певні ризики. Зокрема, якщо орендар (орендодавець) попросить суборендаря звільнити займані приміщення до закінчення обумовленого терміну, то чи не зареєстрований у встановленому порядку договір вважається неукладеним. Відповідно суборендар не зможе застосувати способи захисту своїх прав. При порушенні умов про державну реєстрацію чинного договору суборендар також не зможе претендувати на переважне право його подальшого продовження.