Спільне майно багатоквартирного будинку в 2019 році - що це таке, правила утримання,
Полеміка про спільному майні, його складі в МКД і про відповідальність за стан оного, не рідкість. Часом самі власники не знають про свої права та обов'язки.
Основні моменти
Думки щодо приналежності майна в МКД, яка не є особистою власністю, поділяються.
Аргументується це тим, що до приватизації весь житловий фонд ставився до державної власності.
Квартири приватизувалися і знаходили господаря, а спільне майно передачі в приватні руки не підлягало і значить, залишилося в приналежності держави.
Безумовно, наведена теорія не може вважатися вірною, не тільки юридично, але й логічно. Єдиного власника ОІ в багатоквартирному будинку немає і бути не може.
Господарі приміщень в МКД спільно володіють цим майном і зобов'язані про нього піклуватися. Але що ж слід розуміти під майном загального призначення?
Що це таке
У МКД спільне майно це все складові елементи будівлі, за винятком особистих приміщень.
Ознака ОІ в тому, що застосовується таке з метою обслуговування більше одного приміщення, тобто не є чиєюсь власністю.
Частка в спільному майні багатоквартирного будинку співмірна обсягом належить площі в будинку.
При цьому дана частка не може виділятися в натурі і відповідно заборонено отримувати на неї одноосібне право власності.
З'являється право спільної часткової власності в МКД синхронно з набуттям права володіння приміщенням у будинку.
Поряд з цим з'являються і обумовлені обов'язки щодо ОІ. Значить, право в ОІ не може виступати об'єктом угод або передаватися від однієї особи до іншої.
Отримання права на приміщення в МКД автоматично робить власника учасником спільної власності, при цьому від волі його ця норма абсолютно не залежить.
Що сюди входить
Склад майна визнається загальним в МКД, розкривається в Правилах утримання ОІ в багатоквартирному будинку:
- сходи, міжсходові майданчики, тамбури, ліфти, горищні приміщення, технічні приміщення з наявністю комунікацій і обладнання;
- даху;
- несучі стіни, балконні плити, плити перекриттів і т.д .;
- дверні та віконні прорізи в приміщеннях загального користування;
- обладнання, що застосовується для обслуговування будинку;
- земельну ділянку під будівлею і примикає територія, межі якої чітко визначені;
- інші об'єкти, призначені для обслуговування будинку;
- внутрішньобудинкові системи ресурсоснабженія і відведення.
За деякими елементами МКД можуть зароджуватися суперечки. Наприклад, чи є домофон спільним майном багатоквартирного будинку?
Це може бути обслуговування з боку КК, укладення договору зі сторонньою організацією або виклик фахівців в міру необхідності.
правові норми
П.1 ст.290 ГК України визначає, що в багатоквартирному житло відносяться до спільної власності власників приміщення колективного користування, несучі конструкції будівлі, обладнання, що застосовується для обслуговування будинку.
Більш детально перелік ОІ прописаний в ст.36 ЖК України і в п.1-9 Правил утримання ОІ в МКД (Постанова Уряду України № 491).
Ч.2 ст.36 ЖК України закріплює за власниками приміщень в МКД право безумовного володіння і користування.
Право розпорядження базується на правилах, визначених ЖК України та ГК України щодо управління загальнобудинкових майном.
Використання спільного майна багатоквартирного будинку по ЖК РФ
На практиці це виглядає так. Всі мешканці МКД мають однакові права на користування спільним майном, і всі вони зобов'язані брати участь в його утриманні.
Величина витрат для кожного окремого власника визначається площею належить особисто йому приміщення.
Основні правила змісту
- огляд загальнобудинкового майна, який спільно проводиться власниками приміщень і відповідальними особами;
- підготовка інженерних електропостачальних мереж і супутнього устаткування до надання послуги з надання електрики;
- забезпечення належної температури на громадської площі;
- освітлення загальних приміщень і їх прибирання;
- дотримання пожежної безпеки;
- ліквідація побутових відходів;
- догляд за елементами благоустрою, розміщеними на території будинку;
- сезонна підготовка будинку до експлуатації;
- поточний і капітальний ремонт.
Що стосується змісту дверей і вікон приміщень, що належать власникам, то, оскільки до складу ОІ ці приміщення не входять, то турбота про них здійснюється безпосередніми власниками.
Так, наприклад, чи є балкон спільним майном? Якщо мова йде про ремонт балкона, як складової частини фасаду, то так.
А ось якщо потрібно утеплити балкон, засклити і якось поліпшити, то це особиста турбота власника квартири.
Хто займається управлінням ОІ
Загальними зборами власників вибирається підходяща КК, і після укладення належного договору їй делегуються всі обов'язки по утриманню ОІ.
Керуюча організація, представляючи власників, укладає договори з ресурсопоставляющімі компаніями та організаціями, що надають послуги та виконують роботи по ремонту і утриманню будинку, а також виконує розпорядження, прийняте загальними зборами.
Послуги КК також оплачуються мешканцями. Але власники можуть здійснювати управління загальнобудинкових майном самостійно або через освіту ТСЖ (товариства власників житла).
Така спільнота складається їх власників приміщень у МКД.
ТСЖ вирішує всі питання, що стосуються змісту будинку, в тому числі здійснює взаємодію зі сторонніми організаціями при необхідності послуг таких.
Власники, які не ввійшли до складу ТСЖ. укладають договір про утримання та ремонту ОІ з товариством.
Спосіб управління будинку вибирається самими мешканцями на загальнобудинкових зборах. Для затвердження рішення досить двох третин голосів від сукупної кількості.
Витрати за змістом оплачуються власниками, виходячи з розміру їх частки в спільному майні пропорційно метражу приміщення.
Розмір оплати визначається КК або ТСЖ на підставі складеної кошторису і поділу суми пропорційно між власниками.
Згідно ст.165 ЖК України керуюча організація або ТСЖ зобов'язані за запитом громадян надавати інформацію про те, на які потреби витрачаються зібрані кошти, про встановлені ціни на роботи і послуги з утримання та ремонту будинку, про обсяг та перелік послуг, що надаються.
Факт неналежного надання послуг повинен фіксуватися відповідним актом, складеного виборної комісією власників.
Якщо вимоги мешканців щодо зниження плати або поліпшення якості послуг не задовольняються, то вони мають право звернутися до суду.
Також загальними зборами власників може прийматися рішення про зміну керуючої організації.
Складання акту огляду
Огляд МКД повинен проводитися регулярно з метою перевірки технічного стану будівлі. При необхідності може здійснюватися і огляд позаплановий.
До комісії входять власники будинку і представники КК. Іноді можуть залучатися різні фахівці з боку, якщо потрібне отримання експертної думки.
За наслідками перевірки складається акт. В акті технічного огляду МКД зазначаються відомості про дійсний стан будівельних конструкцій, внутрішньому ТЕХОБЛАДНАННЯ і виявлених недоліках.
Крім того акт технічного огляду дозволяє керуючої організації визначити план робіт в найближчій і майбутню перспективу.
Керуючись актом, КК готує пропозиції про терміни, коли потрібен поточний ремонт, необхідному обсязі робіт, порядок фінансування ремонту, вартості матеріалів та інше.
Розроблена програма надається на затвердження власникам. У план можуть вноситися коригування виходячи з думки мешканців.
Якщо потрібен капітальний ремонт
Проведення капітального ремонту МКД регулюється спеціальними регіональними програмами.
Місцевими органами самоврядування складається перелік будинків, які потребують капремонту і дані об'єкти включаються в загальний план.
Для кожного окремого будинку визначається обсяг робіт, терміни їх проведення і розмір оплати.
З цього моменту плата за капремонт включається до складу квартплати і в призначений час будуть виконані необхідні заходи.
Але рішення про необхідність капітального ремонту прийматися може і загальними зборами власників. Зазвичай підставою стають незадовільні підсумки технічного огляду.
Мешканці вирішують, яким способом буде формуватися фонд капремонту (на рахунку регіонального оператора або на спеціальному банківському депозиті) і яким має бути розмір плати.
Рішення загальних зборів оформляється протоколом, який передається регіональному оператору. У протоколі відображається така інформація:
- обсяг коштів, які мешканці готові збирати щомісяця;
- види необхідних робіт;
- граничні терміни проведення;
- спосіб формування фонду.
Важливо, що розмір оплати при прийнятті самостійного рішення про капремонт власники встановлюють самі.
Але він не може бути менше мінімального значення, встановленого на рівні відповідного суб'єкта РФ.
Чи потрібно приватизувати квартиру, дивіться тут.
При наявності в фонді суми, достатньої для проведення ремонту, капремонт може бути проведений достроково. Для цього власники направляють відповідне рішення регіональному оператору.
Загальні збори можуть прийняти рішення і про самостійне ремонті будинку зі збором коштів на спеціальному рахунку ТСЖ або КК.
Але зробити це можна протягом шести місяців з моменту затвердження регіональної програми капремонту.
Спільне майно МКД це практично така ж власність, як і квартири. Час, коли можна було сподіватися на державу в цьому питанні, пройшло.
Зараз тільки від самих власників буде залежати, в якому стані буде перебувати їх будинок.