Спадкування іпотечної квартири юридичні тонкощі

Від будь-якого іншого виду позик іпотека відрізняється, перш за все, тривалістю терміну повернення позикових коштів. Нерідко позику оформляють на 10-20 років, а при бажанні можна оформити кредит і на 30 років. За такий довгий термін трапитися може всяке, в тому числі і смерть позичальника від будь-якої причини. Як вчинити з іпотечної нерухомістю спадкоємцям, питання досить складне і з практичної і з юридичної точки зору. Отже, сьогодні ми детально розбираємо тему «іпотечна квартира в спадок».

Що відбувається після смерті позичальника?

Перше, що слід знати спадкоємцям іпотечної квартири, так це те, що перехід права власності буде оформлений не раніше 6 місяців після реєстрації смерті спадкодавця. Весь цей час нерухомість продовжує перебувати в заставі у банку. Непогашений борг також переходить до спадкоємців.

Слід особливо відзначити, що закон не передбачає ніяких пільг в даному випадку. Хто б не був спадкоємцем (ветеран, пенсіонер, інвалід і т.д.), в його обов'язок після прийняття спадщини входить погашення повного залишку заборгованості перед банком, включаючи належні відсотки в повній відповідності з договором іпотечного кредитування. Банк за своїм бажанням в односторонньому порядку не може змінити умови договору, спадкоємці теж не можуть цього зробити.

Спадкоємці мають право не приймати спадщину. Для цього кожному з них буде потрібно оформити офіційну відмову і запевнити його нотаріально. При відмові всіх спадкоємців, квартира переходить у власність держави. Для спадкоємців, які не чекали такого повороту подій, спадщина у вигляді іпотеки - складна життєва ситуація, оскільки мало хто розраховує на появу таких значних витрат протягом кількох наступних років. Але і це не все. За початковим договором іпотеки, швидше за все, спадкодавець отримав схвалення банку на кредит послід уявлення позичальників. Простіше, коли спадкоємці і є созаемщики, а в іншому випадку виникає складна ситуація з розділом прав на заставну нерухомість.

Погашення іпотеки за рахунок страховки

Обов'язок погашати іпотеку для спадкоємців не є безумовною. Дуже важливо відразу з'ясувати, оформляв спадкодавець страховку при укладенні договору з банком. Такого роду страховки в багатьох банках є обов'язковою умовою схвалення кредиту. Точну інформацію про це спадкоємцям зможе надати нотаріус, розіславши в страхові компанії відповідні запити.

Якщо страховка справді була оформлена і покійний вчасно її оплачував, то весь залишок заборгованості перед банком, включаючи відсотки за договором кредитування, страховик погасить за свій рахунок в повному розмірі. У такій ситуації важливо від якої причини помер спадкодавець, так як в страховку вписані всі умови, при яких страхове відшкодування буде виплачено. Страховик повинен визнати даний випадок страховим.

Договір страхування неодмінно містить вказівку на те, протягом якого часу страхова компанія повинна побут поставлена ​​до відома про смерть клієнта. Пропуск зазначеного в договорі терміну може стати привід для страховика відмовитися від виконання своїх зобов'язань. В даному випадку має місце юридична колізія, при якій страхувальник страхує своє життя і здоров'я на користь банку, але при цьому у банку не виникає обов'язок вимагати компенсацію при настанні страхового випадку зі страхової компанії. Право вимоги виникає у спадкоємців.

Страховик може піти на хитрість і вказати в договорі страхування термін, протягом якого вигодонабувач зобов'язаний повідомити страховика про настання страхового випадку, менш визначеного в законі. А закон (п. 3 ст. 1175 ЦК України) свідчить, що термін цей становить не менше 3 років. Таким чином до моменту вступу в спадщину (6 місяців) у спадкоємців є всі підстави розшукати страховика, до якого звертався спадкодавець, і стягнути на користь банку належну страхову компенсацію.

З того моменту, коли всі необхідні документи подані спадкоємцями в страхову компанію, необхідно очікувати її рішення: чи визнається даний випадок страховим. При позитивному рішенні, борг перед банком буде погашений за рахунок страховика, квартиру звільнять з-під застави і всі спадкоємці у встановлений законом термін зможуть вступити в свої законні права власності.

Інша річ, коли квартира належала не тільки спадкодавцеві, але і іншим співвласникам (созаемщиками). У цьому випадку буде потрібно узгодження сторін, в число яких входить і банк. Страховик виплатить банку тільки частку в кредиті покійного, а решта созаемщики будуть продовжувати платити кредит, як і раніше.

Смерть спадкодавця далеко не завжди визнається страховим випадком. тому спадкоємцям варто бути готовими і до такого повороту подій. На цей випадок існує два цілком законних варіанти розпорядження дістався у спадок боргом.

• Варіант 1: відмова від спадщини або продаж іпотеки.

Не кожен готовий раптово виявитися платником по іпотеці. Можна вчинити просто: відмовитися від квартири. Якщо іншого спадщини немає, спадкодавець встиг погасити дуже маленьку частину основного боргу, то такий варіант, можливо буде найпростішим і найкращим для спадкоємців.

Можна вчинити інакше і перетворити спадок у вигляді іпотечної квартири в її грошовий еквівалент. Так має сенс вступати, коли виплачена велика частина боргу банку. За згодою самого банку заставна квартира продається, з суми, вирученої від продажу, гаситься залишок боргу банку, а спадкоємців переходить решта суми від продажу.

Самий складний шлях, коли спадкоємців кілька, домовитися між собою вони не можуть, так само як і з банком. У такій ситуації долю квартири, боргу і розділу майна покійного буде вирішувати суд. Терміни такого роду розглядів зазвичай довгі - від 1 року і більше.

• Варіант 2: переоформлення іпотеки або її реструктуризація.

Коли спадкоємець приймає рішення залишити собі успадковану іпотечну квартиру, його дохід дозволяє продовжувати замість померлого погашати позику, то банк швидко переоформить іпотечний договір на нового платника на точно таких же умовах. І ось тут велике значення має розмір доходів спадкоємця, який він зможе офіційно підтвердити.

Якщо дохід спадкоємця істотно менше доходів спадкодавця, то йому може виявитися не під силу платити іпотеку, навіть якщо таке бажання і є. Банк дивиться на розмір залишку по кредиту, а також на розмір щомісячного доходу нового клієнта. При невеликій сумі залишку, скажімо, в 20%, банк швидше за все погодиться на реструктуризацію, дозволивши новому платнику гасити залишок боргу меншими платежами, але довший термін. При великому розмірі залишку заборгованості домовитися з банком буде складніше.

Дуже важливо протягом усього того часу, коли стало відомо про смерть спадкодавця, поки відбувається оформлення спадщини, ведуться переговори з банком про реструктуризацію кредиту, продовжувати платити по іпотеці. Якщо спадкоємці, не чекаючи закінчення розглядів, продовжать вносити вчасно платежі, це буде трактуватися як фактичний вступ в спадок. В майбутньому ця обставина відіграє на руку, якщо з якихось причин вони пропустять встановлений законом термін на вступ в спадок, а також дозволить уникнути штрафу за прострочення платежів.

Оплата кредиту поручителями

Так теж може вийти. Наприклад, спадкодавець - це батько неповнолітнього, який купив квартиру в іпотеку своїй дитині. Поручителі - дідусь і бабуся неповнолітнього, або інші родичі. Після смерті ссудополучателя поручителі продовжать платити по кредиту.

При укладанні договору іпотечного кредитування поручителі виступають гарантами повернення позики банку. Юридична колізія виникає при переході права власності на іпотечну квартиру спадкоємцям, які відмовилися платити іпотеку. В такому випадку поручителі будуть зобов'язані виконати умови договору. Витребувати в такій ситуації гроші з спадкоємців поручителі зможуть в порядку регресного позову.

Як станеться в конкретному випадку заздалегідь важко передбачити, все залежить від умов договору кредитування. За загальним правилом смерть спадкодавця тягне припинення зобов'язань поручителів, але тільки в тому випадку, якщо в договорі не зазначено, що вони несуть повну відповідальність за виконання зобов'язань боржника.

На цей випадок у п. 2 ст. 367 ГК України зазначено, що поручитель покійного стає поручителем його спадкоємців тільки тоді, коли при підписанні договору поруки було зазначено: поручитель згоден відповідати за невиконання зобов'язань боржника його спадкоємцями. З цієї причини поручителю слід дуже уважно вивчити договір поруки до того, як відбудеться його підписання.

Якщо у вас є які-небудь питання з приводу поділу спадщини іпотечної квартири, то наш черговий юрист онлайн готовий оперативно на них відповісти.