Реєстрація та вимоги до договору іпотеки

Отже, ви вивчили всі плюси і мінуси і все-таки зважилися на Іпотеку. Тепер ви підійшли до такого серйозного етапу, як збір необхідних документів та складання договору іпотеки. Вам належить з'ясувати вимоги до договору іпотеки перед тим, як ви почнете збирати всі необхідні документи і складати це саме угоду. Реєстрація договору іпотеки також вимагає допомоги фахівця в даній області. Але спочатку, розберемося, що являє собою договір іпотеки.

Що таке договір іпотеки?

Договір іпотеки - це контракт про заставу нерухомості. У разі використання іпотеки для вирішення житлового питання, об'єктом застави, як правило, виступає квартира або житловий будинок. Сторонами за угодою іпотеки є заставодавець (позичальник) і заставодержатель (банк). Сторони зобов'язані бути дієздатними і правоздатними, тобто фізична особа повинна бути повнолітнім, а юридична особа не повинна мати обмежень щодо визначення майна в іпотеку. Обмеження заздалегідь обумовлюються в їх установчих документах.

Майно, яке може стати об'єктом іпотеки, визначається в статті 5 Федерального Закону про іпотеку - нерухомі речі, зазначені в статті 130 Цивільного Кодексу РФ, права на які зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухомість і угод з майном.

До такого майна відносять: підприємства, земельні ділянки, а також споруди, будівлі та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності; житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат; морські і повітряні судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення.

Вимоги до іпотечного контрактом

Договір іпотеки обов'язково вимагає вказівки в ньому наступних позицій:

предмет застави
оціночна вартість об'єкта іпотеки
розмір, істота і термін виконання зобов'язань, які забезпечуються заставою нерухомості
право (оренда, власність та ін.), в силу якого нерухомість, що є об'єктом іпотеки, належить заставодавцю
орган державної реєстрації прав на майно, який зареєстрував право заставодавця на нерухомість.

Які вимоги висуваються в договору іпотеки?

Також вам слід знати, що квартири і будинки, які знаходяться в муніципальній або державної власності, не можуть стати предметом іпотечного договору, так само, як і нерухомість, яку неможливо приватизувати (службові приміщення). При заставі житла в багатоквартирному будинку, в якому знаходяться частини в спільній частковій власності не тільки заставодавця, а й інших осіб, закладеної часткою вважається відповідна частка в праві спільної власності на багатоквартирний житловий будинок поряд з житловим приміщенням.

При видачі іпотечного кредиту на будівництво будинку, договір іпотеки передбачає зобов'язання одержувача кредиту забезпечити незавершене будівництво належними йому матеріалами і обладнанням, завчасно приготованими для будівництва. Варто також відзначити, що оцінка вартості об'єкта іпотеки полюбовно узгоджується між заставодавцем і заставодержателем.

Оцінка вказується в угоді в обумовленому грошовому вираженні. При цьому вартість ділянки землі не може бути нижчою за ринкову ціну. Нерідко в іпотечному угоді сторони можуть вказувати відразу кілька оцінок. Наприклад, вартість, визначена оцінною компанією і оцінка БТІ. Тоді справедливо відзначити ту вартість, про яку домовилися обидві сторони, щоб контракт був прийнятний і для заставодержателя, і для заставодавця.

У разі якщо договір іпотеки передбачає зобов'язання, що випливає з кредитного угоди, тоді в контракті вказуються додаткові умови кредитування:

Хто виступає позичальником, а хто - кредитором
Сума займу
Процентна ставка
Сума щомісячних виплат для погашення позики
Порядок і терміни погашення кредиту

Перераховані вище елементи і є розміром, істотою і терміном виконання кредитних зобов'язань, які забезпечуються іпотекою, що є необхідними пунктами договору іпотеки.

Якщо ж у сторін виникли розбіжності з приводу хоча б одного із зазначених вище пунктів, то іпотечне угода вважається неукладеним. Таким чином, сторони не відбувся договору не несуть ніяких обов'язків, втім, як і не володіють ніякими правами, а з усіма угодами, пов'язані з даним контрактом, вважаються недійсними. А якщо права заставоутримувача підтверджуються заставної, то це повинно бути згадано в іпотечному договорі, інакше угода зареєстровано не буде.

Реєстрація іпотечного угоди

Державна реєстрація договору іпотеки є внесення до єдиного державного реєстру запису про те, що нерухомість знаходиться в заставі. Тут же реєструються права на нерухомість. Здійснюючи реєстрацію, федеральний державний орган (Росреестр) підтверджує юридичну силу іпотечного угоди, захищаючи права кожної з його сторін.

Іпотечний договір укладають в письмовому вигляді, після чого договір підлягає державній реєстрації за місцезнаходженням нерухомого майна, яке є об'єктом іпотеки. Даний контракт не обов'язково завіряти у нотаріуса, але якщо сторони бажають або одна зі сторін вимагає, то договір іпотеки можна піддати нотаріальному посвідченню. Тільки з моменту державної реєстрації угода вступає в силу.

Як зареєструвати іпотечний договір?

Залежно від характеру іпотечного угоди, процес державної реєстрації договору може мати власні особливостями. Таким чином, щоб зареєструвати договір іпотеки потрібно надати наступний набір документів:

Якщо контракт посвідчений нотаріусом - заява будь-якого з учасників угоди
Якщо договір іпотеки представлений в простій письмовій формі - заяви обох учасників угоди
Документи, які підтверджують факт сплати державного мита за реєстрацію (чек)
Довіреність, завірена нотаріусом, якщо реєстрацію здійснює представник однієї зі сторін
Угода іпотеки
Оригінал і копія заставної
Оригінал і копія кредитного договору, за яким закладено нерухоме майно
Кадастровий план ділянки землі (при необхідності).

Крім зазначеного вище пакета документів для реєстрації іпотеки також можуть стати в нагоді:

Згода чоловіка або дружини на передачу нерухомості в заставу
Письмова згода власників майна, переданого в заставу
Дозвіл від органів опіки та піклування, якщо в нерухомості, що закладається проживають неповнолітні.

В силу закону реєстрація іпотеки здійснюється одночасно з реєстрацією прав власності на придбану позичальником нерухомість і не вимагає окремого заяви учасників угоди. У свідоцтво власності Росреестр вносить відмітку про те, що майно, придбане з використанням позикових коштів, перебуває під обтяженням.

Незалежно від підстав виникнення іпотеки процедура реєстрації договору буде складатися з 5 поетапних кроків:

Подача документів в Росреестр
Правова експертиза документів
Перевірка на відсутність протиріч про закладається майно
Внесення запису до державного реєстру
Нанесення відповідних написів і підписів на документах, що встановлюють право.

Розмір держмита за реєстрацію встановлюється Податковим кодексом. Сьогодні позичальник може безкоштовно зареєструвати контракт в тому випадку, якщо іпотечне угода виникло в силу закону, а в разі договору розмір державного мита за реєстрацію іпотеки становитиме від 1000 до 4000 рублів. Термін реєстрації становить від 5 до 15 днів.

Можна скільки завгодно говорити про контракт, але краще його один раз побачити, тобто побачити зразок договору, на прикладі якого можна детально розібрати всі перераховані вище положення.

Якщо ж іпотечне угода виконано або припинило свою дію з інших причин, то потрібно відкликати запис про реєстрацію шляхом подачі спільної заяви сторін або на підставі рішення суду. Після видачі заставної, документ про іпотеку анулюється.