Чи повернуться в Україну прибуткові будинки

Агентство іпотечного житлового кредитування, схоже, всерйоз намірився втілити в життя масштабних проект, дискусії навколо якого тривають вже кілька років - масове будівництво вУкаіни дохідних будинків. Приклади успішного зведення новобудови, спочатку призначених для здачі в оренду, є, але поки їх небагато. Чи є у ідеї перспектива? Чи зацікавить вона інвесторів і, найголовніше, потенційних клієнтів?

Експерти Агентства іпотечного житлового кредитування підводять під свої пропозиції серйозну дослідницьку базу. Згідно з їхніми даними, близько 23 мільйонів українських сімей потребують поліпшення житлових умов. Порядку 8 мільйонів потенційно згодні з цією метою житло орендувати.

Фактично, за даними АІЖК, сьогодні знімає квартири близько 4 мільйонів українських сімей. Дані виглядають щодо правдоподібно. Житлових приміщень в Україні налічується від 40 до 50 мільйонів. 8 - 12% сімей змушені орендувати собі житло на комерційній основі. Ще більша кількість - "підживати" у родичів або тулиться в гуртожитках, комуналках, на дачах.

І ось в ході Харківського економічного форуму представники АІЖК презентували свій варіант вирішення житлової проблеми мільйонів Украінан.

Олександр Плутнік, генеральний директор АІЖК

АІЖК планує купувати об'єкти через договори пайової участі, формувати закритий пайовий фонд і пропонувати паї на відкритому ринку інвесторам.

Грубо кажучи, мова йде про відродження схеми оренди житла, яка була вУкаіни звичайної ще сто років тому і сьогодні досить популярна на Заході - дохідних будинків.

Здавалося б, досвід Європи і Америки говорить на користь пропозицій АІЖК. У США, наприклад, орендує житла на постійній основі близько 35% населення, а саме в Нью-Йорку - 70. За Європі цей показник в залежності від країни коливається від 35 до 55%, досягаючи місцями в мегаполісах рівня 80-90%.

Традиційно це пов'язують з високою мобільністю населення та рівнем доходів, що гарантує населенню упевненістю в завтрашньому дні. Плюс - з високими цінами на "міську" нерухомість.

Деякі експерти роками говорять про те, що населення українських мегаполісів вже прийшло до того ж самому, досить "европеізовавшісь" і вважаючи, що знімати житло вигідніше, ніж його купувати. І тому Украінане, мовляв, уже готові віддати перевагу офіційним комфортабельним новостроям з готовим ремонтом перед бабусиними "хрущовками" на сірому ринку ^

Ринок оренди житла вУкаіни дуже розвинений, і поява «дохідних будинків» - тренд останніх років. У Харкові ця система користується попитом, так як квартири пропонуються в оренду за ціною нижче ринкової. Якщо прибуткові будинки будуть створені в Москві саме на Арбаті, то локація стане додатковим плюсом при ухваленні рішення для потенційного орендаря, питання тільки у величині орендної плати. У майбутньому, можливо, життя в орендованому житлі для Украінан буде такою ж нормою, як, скажімо, для американців. У нас змінюється уявлення людей про життя, люди стають більш мобільні і не хочуть прив'язуватися до певного місця. Думаю, що для молоді такий формат навіть краще, ніж «зачіпка» за квартиру.

Юрій Неманежін, керуючий партнер GRAVION GROUP

З точки зору основних ринкових законів питання перспективи дохідних будинків виглядає однозначним: присутній як колосальний попит, так і величезна пропозиція по оренді квартир різного об'єму і якості. Жити на знімній квартирі вже зараз нормально для багатьох Украінан, особливо в найбільших містах, в Москві і Пітері, в першу чергу в силу неможливості купити власне житло.

Олександр Морозов, директор департамент консалтингу, досліджень і оцінки S.A. Ricci

Перспективи цивілізованого ринку різних форм орендного житла вельми оптимістичні. Можна очікувати, що частка орендного житла під керуванням професійних керуючих компаній буде зростати.

Олександр Самодуров, керівник NAI Becar Apartments

На перший погляд все здається досить логічним, але. життя вносить свої корективи.

З одного боку окупність "дохідних будинків" для українських девелоперів, які звикли до швидкими прибутками, може розтягнутися на десятиліття. Додатковою складністю є для них той факт, що такого роду житло потрібно здавати з ремонтом, меблями і побутовою технікою - а це додаткові "нецікаві" вкладення.

З іншого боку - офіційні компанії, що мають оперативні витрати і змушені платити податки, не зможуть ставити такі ж ціни на оренду житла, як "бабусі", які здають свої кімнати і квартири за готівку. Найбільший попит на оренду житла - як раз в "економ-сегменті". Велика частина людей, які не мають власного даху над головою, змушені рахувати кожну копійку. І за якісь примарні "гарантії" і вельми відносний комфорт переплачувати вони явно не готові.

Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», заявила:

"Про розвиток сегмента дохідних будинків йдеться не один рік, проте ніяких помітних зрушень в цьому питанні не відбулося. Економіка дохідних будинків говорить не на користь їх будівництва. Не варто забувати, що вУкаіни дуже дорогі кредити - близько 14-20% річних. Тому максимально швидко покрити витрати забудовника на будівництво може саме продаж, а не здача житла в оренду. Прибутковий будинок зовсім може окупатися 20-25 років, що в принципі не вигідно жодній девелоперу. Будівництво прибуткових будинків в тій же Європі більш виправдано, оскільки доходи від здачі в оренду, як правило, покривають відсотки по кредиту забудовника. Крім того, в європейських країнах і зовсім інший менталітет: громадяни вважають за краще переважно знімати житло, щоб бути більш мобільними. І це досить часто вимагає робота. Більш того, нерідко сама фірма знімає житло співробітникам.

ВУкаіни така практика зустрічається дуже рідко. Крім того, на жаль, середній рівень пенсії в нашій країні просто не дозволяє без великих фінансових витрат продовжувати знімати квартиру. В Європі інший рівень життя і пенсіонери можуть собі дозволити спокійно орендувати квартиру. Плюс - невикорінний український менталітет і бажання «мати власний дах над головою». Зрештою, багато батьків беруть іпотеку навіть не заради себе, а «щоб залишити дітям». І останнє - ринок оренди, на жаль, в нашій країні залишається тіньовим. Одиниці орендодавців платять податки. Фактично, орендар нічим не захищений з точки зору закону і завжди може бути «виставлено на вулицю» в найкоротші терміни з причини зміни тих чи інших обставин власника квартири. Тому єдиний спосіб зробити так, щоб прибуткові будинки все-таки «прижилися» в нашій країні - це підвищення загального рівня життя. Коли громадяни не будуть думати про те, як, вийшовши на пенсію, вони зможуть далі платити за квартиру, тільки тоді сегмент оренди буде розвиватися. Поки ж прибуткові будинки так і будуть тимчасовим варіантом до того моменту, поки у орендаря не з'явиться перший внесок на іпотеку ".

Як бізнес-проект, розвиток комерційних "дохідних будинків", поза всяким сумнівом має право на життя. А ось наскільки доцільно в ньому брати участь державі - це велике питання.