Правильний договір оренди на що звернути увагу, гроші, аргументи і факти

Не всі, здаючи квартиру, хочуть платити податки; і не всі, знімаючи квартиру, готові спокійно повідомити про це сусідам і дільничного. Втім, про таку річ, як договір оренди, чули більшість учасників орендних відносин. Кого ж захищає такий договір і які варіанти його укладення можливі?

Оренда або наймання? Як повинен називатися договір? Що в ньому повинно бути?

Почнемо з того, що закон розрізняє 2 види договорів, що виникають при передачі житла у тимчасове користування: оренди та найму житлового приміщення. «Договір оренди укладається, коли власником є ​​фізична або юридична особа, а орендарем - юридична. Договір найму укладається між двома фізичними особами », - пояснює Марія Жукова, перший заступник директора компанії« Міель-Оренда ». При цьому, як додає Галина Кисельова, керівник управління оренди квартир компанії «Інком-Нерухомість», в разі якщо укладено договір оренди, юридична особа (орендар) може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян, пише Власник.

На практиці великої різниці в тому, як ви назвете договір, укладений між вами і господарем нерухомості, що здається квартири, немає. Згідно зі статтею 421 ЦК, форма договору, який ви укладаєте, вільна. Єдине обмеження, яке накладається законодавством, - це письмова форма договору. Грубо кажучи, головне, щоб договір був складений в письмовій формі, а як він називається, як названі сторони, завірений він нотаріально - це вже деталі.

Друк агентства, яка може стояти на договорі, теж мало що дає в плані
додаткових гарантій, хоча і шкоди не принесе.

«Існують певні норми, прийняті для укладення договору оренди. З іншого боку, договір оренди - це завжди домовленості між сторонами. Відповідно, немає стандартної і типової форми. Будь-який договір оренди індивідуальний і повинен по максимуму включати і відображати всі домовленості, досягнуті сторонами в результаті переговорів », - говорить Марія Жукова.

На який термін укладати договір? Як продовжувати договір?

Зазвичай договір укладається на один рік без одного дня. Для цього є об'єктивні причини: по закону, договору комерційного найму, укладені строком до року, вважаються короткостроковими. Цей варіант набагато зручніше для квартирного господаря, т. К. Обмежує можливості наймача підселювати до себе на тривалий термін сонанімателей, що не прописаних в договорі, а також передавати орендовану квартиру «по естафеті» сонанімателі. Крім того, згідно із законом, у разі якщо договір довгостроковий, наймач отримує переважне право на укладення договору на новий термін. Само по собі воно, можливо, і непогано. Однак внаслідок законодавчих нестиковок є ризик, що, якщо сторони не домовляються про умови, господар квартири позбавляється (законного) права здавати свою квартиру протягом року. На практиці таких випадків, здається, ще не було: рідкісний орендар буде копатися в законах і вишукувати можливість доставити квартирному господареві настільки витончене незручність. Однак закон є закон, теоретично така можливість є, а ризикувати квартирним господарям, звичайно, не хочеться. Загалом, зрозуміти їх, які наполягають на короткостроковому договорі, цілком можна.

Один з поширених міфів, що стосуються договорів оренди, полягає в тому, що після закінчення терміну договору потрібно в обов'язковому порядку знову звертатися до ріелтору (а значить, знову платити йому комісію) і укладати все по новій на наступні 364 дні. Звичайно, якщо ви звернетеся до ріелтору, заплатити вам дійсно, швидше за все, доведеться. Але робити це зовсім необов'язково.

Навіть якщо ви зациклені на дотриманні закону в найдрібніших деталях, цілком можливо обійтися без переукладання договору. Досить підписати угоду про продовження договору. Згідно ст. 621 ГК РФ, для цього потрібно за місяць повідомити господаря квартири про те, що ви хотіли б підписати таку угоду; на практиці, звичайно, якщо у вас нормальні відносини (а якщо це не так, про яке продовження може йти мова), настільки завчасне повідомлення зовсім не обов'язково.

Що повинно бути вказано в такій угоді (воно, до речі, займає не більше сторінки А4)? Менше, ніж в основному договорі:
• П. І. Б. та паспортні дані сторін.
• Термін, на який продовжується договір (із зазначенням номера колишнього договору).
• Розмір плати, яка встановлюється на термін продовження договору.
• І окремим пунктом потрібно буде вказати, що інші умови договору (номер) залишаються без змін.

Реєструвати угода не потрібно. З моменту закінчення договору (т. Е. З того моменту, коли починає діяти ваше угоду про продовження) з ваших взаємин з квартирним господарем виключається третій учасник - агент. Чисто теоретично (якщо ви, звичайно, користувалися послугами агента при пошуку квартири і укладення договору) він повинен був втручатися і врегулювати проблеми, що виникають у вас з квартирним господарем, протягом дії терміну договору. Але якщо ви за рік так жодного разу і не скористалися його послугами (за які, в принципі, швидше за все, заплатили комісію), чи варто продовжувати ваші з ним стосунки на додаток до відносин з господарем квартири?

Отже, з договором оренди / найму начебто все ясно, як і з його продовженням. Начебто, але не зовсім: є ситуації, коли потрібне підписання додаткових угод або внесення в договір додаткових пунктів.