Особливості попереднього договору пайової участі -корисні матеріали
Багато будівельних компаній використовують форму попереднього договору пайової участі (ПДДУ) досить активно і роблять це з різних причин. Хтось хоче швидше відкрити продажу, не чекаючи отримання дозвільної документації, хтось хоче таким чином приховати свої темні сторони. У цій статті ми будемо розбиратися в чому ж суть ПДДУ, для чого він потрібен і які ризики він в собі несе.
Отже, що ж таке ПДДУ:
Попередній Договір пайового Участі (ПДДУ) - це договір, предметом якого є зобов'язання сторін укласти в майбутньому основний Договір пайового Участі на умовах, передбачених в ПДДУ.
За своєю суттю це абсолютно різні договору: ПДДУ - це договір про намір укласти основний договір, ДДУ- це договір, який реєструється в Росреестра і в ньому чітко прописані обов'язки забудовника і права пайовика відповідно до 214 ФЗ РФ.
Для чого потрібен ПДДУ.
Іноді ПДДУ використовується як технічний договір. Це означає, що документи у забудовника в порядку, але з різних міркувань він хоче отримати кошти від пайовика до реєстрації основного ДДУ. Характерною ознакою технічного ПДДУ є невеликий термін для укладення основного ДДУ - не більш двох-трьох місяців. У цьому випадку ризик мінімальний.
ПДДУ практикують і великі і дрібні будівельні компанії. Великі - тому що впевнені в отриманні всіх необхідних документів, а раз так немає сенсу затягувати відкриття продажів, дрібні - тому що недостатньо коштів на початковому етапі будівництва.
Купівля квартири за попереднім договором участі в пайовому будівництві вважається однією з найбільш ризикованих угод. Незважаючи на численні попередження про небезпеку укладення таких договорів, їх популярність на ринку новобудов не убуває, скоріше навпаки.
В першу чергу покупців приваблює ціна. На етапі укладення ПДДУ ціна за 1 кв.м істотно нижче. Проте, при укладенні такого договору треба уявляти собі можливі ризики і наслідки, якщо у забудовника погана репутація.
Попередній договір обов'язково повинен містити:
1. Зобов'язання сторін укласти основний договір;
2. Термін укладення основного договору.
3. Терміни отримання дозвільної документації забудовником.
4. Істотні умови основного договору (ДДУ) відповідно до вимог 214-ФЗ. Як правило, основною ДДУ є додатком до ПДДУ.
Стороною забудовника і в ПДДУ і в основному договорі має бути одне і те ж юридична особа, і ця особа повинна бути фактичним забудовником.
Істотні умови основного договору, що включаються в ПДДУ, повинні дозволяти точно встановити об'єкт, щодо якого буде укладено ДДУ, його ціну, термін передачі, гарантійний термін. В іншому випадку, такий договір суд може визнати недійсним.
ПДДУ не підлягає обов'язковій державній реєстрації, оскільки сам по собі не є підставою вимагати від забудовника щось, крім укладення основного ДДУ.
Не дотримання ПДДУ (попередньо договір пайової участі).
ПДДУ вважається порушеним (невиконаним), якщо одна зі сторін ухиляється від укладення основного договору. У цьому випадку застосовуються положення, передбачені пунктом 4 статті 445 ГК РФ: "Якщо сторона, для якої відповідно до цього Кодексу або інших законів укладення договору обов'язково, ухиляється від його укладення, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір" .
Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, повинна відшкодувати другій стороні завдані цим збитки.
Підсумовуючи вищевикладене: при придбанні квартири по ПДДУ треба в першу чергу розуміти, що це не основний ДДУ з реєстрацією в Росреестра, а в більшості випадків лише перехідний етап при укладення основного ДДУ. Якщо говорити про ризики цієї форми договору, то вони як і будь-які інші ризики пов'язані з придбанням квартири на етапі будівництва звичайно ж присутні. Для того, щоб звести ці ризики до мінімуму перевагу варто віддавати забудовникам мають хорошу репутацію і найголовніше позитивну практику роботи з цією формою.