Оренда особняка за 1 рубль скупий платить двічі

Ініціатива московської влади здавати в оренду об'єкти культурної спадщини за низькою ставкою обрадувала захисників старовинної московської архітектури, однак експерти ринку нерухомості не впевнені, що в особняки вишикуються черги орендарів. Мати офіс в особняку XIX століття - престижно, але реставрувати будівлю дорого і клопітно.

Об'єктів адміністративного та господарського призначення, які знаходяться в незадовільному або аварійному стані, в Москві 776.

Тільки бюджетних грошей на ремонт особняків не вистачить. Щоб стимулювати зростання позабюджетних вкладень в реставрацію пам'яток архітектури, мер Москви Сергій Собянін на початку року підписав постанову, відповідно до якого компанії можуть орендувати у Департаменту майна Москви "об'єкти культурної спадщини, що знаходяться в незадовільному стані", за низькою ставкою в 1 рубль за 1 квадратний метр в рік терміном на 49 років після того, як компанії проведуть в будівлі ремонт та реставраційні роботи.

Компанія, що виграла тендер, орендує приміщення за ставкою, яка встановлюється в результаті аукціону. Початкові ставки на ці особняки - 5035 рублів (170 доларів) за квадратний метр в будинку Бауліна, 6370 рублів (214 доларів) за квадратний метр в садибі Морозових, 6545 рублів (220 доларів) за квадратний метр в міській садибі.

Після проведення ремонту компанія може звернутися до Департаменту майна Москви з проханням про встановлення мінімальної ставки річної орендної плати в розмірі 1 рубль за 1 квадратний метр площі в рік на весь наступний період до закінчення терміну дії договору оренди.

Ліпнина, паркет і "пекельні кола"

Експерти розповідають, що найчастіше в особняках в центрі Москви люблять розміщуватися представництва великих компаній. Це престижніше, ніж орендувати кілька поверхів в бізнес-центрі, але ремонт і особливо реставрація - процес дорогий і може затягнутися на довгий час, так як компанії зіткнуться з численними перевірками і чиновницьким бюрократизмом, впевнені експерти.

"Низька орендна плата буде компенсуватися жорсткими вимогами до учасників аукціону надати пропозиції, як вони будуть охороняти і використовувати цю пам'ятку культури", - пояснює керівник практики "Нерухомість. Земля. Будівництво" компанії "Вегас Лекс" Ігор Чумаченко.

Оренда особняка коштує дорожче оренди приміщення в бізнес-центрі класу "А" (нова будівля з підземною парковкою, стійкою reception в лобі, охороною, усіма стандартними комунікаціями) на 200 доларів за квадратний метр, вважає директор компанії Elitecenter Карен Мелконян.

У центрі Москви не так багато особняків, нехай навіть в незадовільному стані, які будуть здавати в оренду, вважає експерт.

"Їх буде 10-15. І на них точно знайдуться інвестори, які будуть готові їх взяти відреставрувати. Я не думаю, звичайно, що на них буде стояти черга", - говорить Карен Мелконян.

З тим, що черги не буде, згоден і Максим Шахраїв, директор з розвитку департаменту комерційної нерухомості Penny Lane Realty.

"Щоб виконати реставрацію, потрібно пройти адов коло погоджень з реставраційними комісіями, відтворити інкрустований паркет, ліпнину та інше. І тривати це буде роками!" - розповідає експерт. За його оцінками, побудувати новий особняк стоїть в два рази дешевше, ніж відреконструювати старий.

"Якщо ви хочете зробити реставрацію, то це буде коштувати ще дорожче, тому що в документах Москомнаследия можуть виявитися відомості, що в цій будівлі був набірний паркет з палісандра по певному малюнку", - розмірковує Шахраїв.

окупиться швидко

Реставрація пам'яток архітектури може коштувати від 2,5 до 3 тисяч доларів за квадратний метр, вважає Карен Мелконян.

На думку Мелконяна, ремонт окупиться протягом 5-7 років. Навіть якщо компанія не планує все 49 років орендувати особняк, то вона може здати його в суборенду, однак відповідальність за виконання договору оренди все одно лежить на компанії, яка виграла аукціон.

Тому, якщо компанія, яка отримала будівлю в суборенду, використовує його не за цільовим призначенням, або якщо початковий орендар не сповістив московська влада про своє рішення здавати приміщення в суборенду, орендар буде оштрафований на 1 млн рублів.