Оформлення ділянок під багатоквартирними будинками у власність
Чікільдіна Анна, к.ю.н. старший викладач кафедри цивільного та підприємницького права ВКИ РУК.
Протягом останніх шести років вітчизняне житлове законодавство активно змінюється і вдосконалюється. Однак донині чимало складнощів виникає в зв'язку з оформленням земельних ділянок під багатоквартирними будинками в часткову власність мешканців таких будинків. Кому і навіщо треба звалювати на себе тягар власності і нести всі відповідні витрати за змістом цих земель? У цій статті ми розглянемо аргументи на користь реалізації прав мешканців на дані земельні ділянки, а також проблеми, які гальмують цей процес.
З моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Отже, у власників приміщень у багатоквартирних будинках виникає право спільної часткової власності на земельну ділянку, де розташовані ці будинки.
Іншими словами, державна реєстрація права спільної часткової власності на земельну ділянку, яка є спільним майном в багатоквартирному будинку, носить правоподтверждающій характер. А право спільної часткової власності у власників приміщень у багатоквартирних будинках на земельну ділянку, на якій розташовані такі будинки, виникає з моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку. При цьому державна реєстрація права хоча б одного власника житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку (і одночасна державна реєстрація нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, в тому числі на земельну ділянку) є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення прав власників приміщень у багатоквартирному будинку на вказане майно, в тому числі на земельну ділянку.
Укладання будь-яких додаткових договорів передачі спільного майна в багатоквартирному будинку у спільну часткову власність чинним законодавством не передбачено, також відсутні вимоги про видання органами державної влади або органами місцевого самоврядування рішень про надання земельних ділянок власникам приміщень в багатоквартирних будинках. При цьому видання даними органами ненормативного правового акта про надання земельної ділянки у спільну часткову власність власників приміщень багатоквартирного будинку (рішення про надання земельних ділянок власникам приміщень в багатоквартирних будинках) не потрібно.
Таким чином, в силу закону при придбанні прав на житлове приміщення в багатоквартирному будинку купуються права на земельну ділянку під таким будинком. При придбанні квартири ця частка переходить до набувача, заборонити такий перехід не можна. Тобто земельна ділянка, а вірніше, його частину, пропорційна площі квартири, спочатку входить у вартість квартири. Відзначимо, що частка в загальній власності пропорційна площі квартири власника.
Однак сам земельну ділянку потрібно сформувати, тому як в нього буде входити не тільки земля під будинком, а й елементи озеленення і благоустрою, а також інші призначені для обслуговування, експлуатації будинку об'єкти, розташовані на земельній ділянці. Межі та розмір ділянки визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність. Площа ділянки обчислюють органи влади, керуючись як федеральним, так і регіональним законодавством. Для того щоб сформувати земельну ділянку, потрібно зібрати загальні збори власників будинку і прийняти на ньому рішення, потім подати документи в регіональні або в муніципальні органи влади. Перелік документів та орган визначаються кожним суб'єктом самостійно. Як правило, до переліку документів входить заяву про формування земельної ділянки, протокол загальних зборів власників, на якому прийнято рішення про формування.
Мешканці будинку, розташованого в історичному центрі міста, звернулися з позовом проти крайового департаменту майнових відносин, управління Роснедвіжімості по краю і якогось громадянина В.В. Булатова. Останній відповідно до кадастрової виписки був власником не тільки земельної ділянки під багатоповерхівкою, але і всієї прибудинкового території загальною площею 2045 кв. м. Власники квартир (понад 90 осіб) дізналися про це, коли звернулися в муніципалітет із заявою про Оформлення земельної ділянки під будинком у спільну часткову власність. У суді з'ясувалося, що сталася помилка: в кадастровий реєстр були подані невірні відомості і В.В. Булатов має у власності 258, а не 2045 кв. м. Для громадян до сих пір залишається загадкою, як йому поодинці, без участі інших мешканців будинку, вдалося провести межування ділянки і поставити його на кадастровий облік.
По перше. обов'язок по формуванню земельної ділянки, на якій розташований даний будинок, в силу ч. 3 та 4 ст. 16 введеного закону до ЖК України лягає на органи влади. Якщо земельна ділянка під багатоквартирним будинком був сформований до введення в дію ЖК України і щодо його проведено державний кадастровий облік, право спільної часткової власності на нього у власників приміщень у багатоквартирному будинку вважається що виникли в силу закону з моменту введення в дію ЖК України (ч. 2 ст. 16 введеного закону).
Якщо земельна ділянка під багатоквартирним будинком був сформований після введення в дію ЖК України і щодо його проведено державний кадастровий облік, право спільної часткової власності на нього у власників приміщень у багатоквартирному будинку виникає в силу закону з моменту проведення обліку. Якщо земельна ділянка не сформований і стосовно нього не проведено державний кадастровий облік, земля під багатоквартирним будинком знаходиться у власності відповідного публічно-правового освіти. Власники приміщень у багатоквартирному будинку як законні власники земельної ділянки, на якій розташований даний будинок і який необхідний для його експлуатації, в силу ст. 305 ГК України мають право вимагати усунення будь-яких порушень їх прав, навіть якщо ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння, включаючи право на захист свого володіння, в тому числі проти власника земельної ділянки.
По-друге. в силу ч. 2 і 5 ст. 16 введеного закону земельну ділянку під багатоквартирним будинком переходить у спільну часткову власність власників приміщень у такому будинку безкоштовно. Будь-яких актів органів влади про виникнення права спільної часткової власності у власників приміщень у багатоквартирному будинку не потрібно.
По-третє. власники приміщень в багатоквартирному будинку має право оскаржити в судовому порядку дії (бездіяльність) органу влади з формування земельної ділянки, на якій розташований даний будинок, і розробці документації з планування території (ст. 45 і a ГрК РФ), а також попередні розпорядження ділянкою дії, зокрема рішення про надання його для будівництва, про проведення торгів по його продажу або права на укладення договору оренди ділянки і т.д.
Якщо в результаті таких дій органу влади у третіх осіб виникло право на земельну ділянку, необхідний для експлуатації багатоквартирного будинку, власники приміщень в ньому можуть звернутися в суд до третіх осіб з позовом, спрямованим на оспорювання відповідного права, або з позовом про встановлення меж ділянки. Рішення суду, яким встановлено межі земельної ділянки, є підставою для зміни відомостей про дану ділянку в державний кадастр нерухомості.
Підіб'ємо підсумок: безсумнівним плюсом проходження процедури реєстрації права спільної часткової власності на землю під багатоквартирним будинком є поява додаткових юридичних гарантій в разі вилучення таких земель для державних або муніципальних потреб. Однак громадяни, які пройшли таку процедуру, повинні будуть платити земельний податок. Може бути, саме тому Украінане поки зважують всі "за" і "проти" і не поспішають оформляти свої права на землі під будинками, в яких живуть?