Облік у забудовника, статті

ТОВ "Аудит - Ескорт", аудитор

Основним інвестором будь-якого будівництва є забудовник. Саме він веде капбудівництво з використанням власних і (або) залучених коштів. Про особливості обліку у даного суб'єкта інвестиційно-будівельної діяльності - в нашій статті.

Незалежно від цілей будівництва (власні капвкладення, будівництво для подальшого продажу або за рахунок коштів інвесторів і (або) пайовиків) забудовник веде бухгалтерський облік витрат, пов'язаних зі спорудженням об'єктів, за дебетом рахунка 08 «Вкладення у необоротні активи». При цьому кошти, які отримані від інвесторів (пайовиків) для фінансування будівництва, обліковуються за кредитом рахунку 76 «Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами».

Порядок списання витрат, зібраних за дебетом рахунка 08, залежить від цілей будівництва. Так, якщо забудовник здійснював власні капітальні вкладення (будував об'єкт), то після отримання дозволу на його введення в експлуатацію актив зараховується до складу основних засобів забудовника. Витрати на будівництво формують первісну вартість об'єкта і «закриваються» в дебет рахунку 01 з кредиту рахунку 08.

Об'єкт може будуватися для цілей його подальшого продажу. У цьому випадку після реєстрації на цей об'єкт права власності витрати на його спорудження відносяться в дебет рахунку 43 «Готова продукція», де формується балансова вартість об'єкта (або його частин, наприклад квартир), призначеного для продажу.

Якщо об'єкт будувався за рахунок коштів інвесторів (пайовиків), то витрати на його будівництво після передачі за актами інвесторам (пайовикам) їх частки списуються в дебет рахунку 76, по кредиту якого раніше враховувалися кошти, отримані від них для фінансування будівництва.

Однак облік у забудовника не обмежується урахуванням витрат на будівництво об'єкта і подальшим їх списанням на відповідні рахунки бухгалтерського обліку. Так, наприклад, забудовник, що залучає кошти інвесторів (пайовиків), як правило, надає їм послуги, пов'язані з організацією будівництва і подальшою передачею побудованих об'єктів. Ці послуги оплатне, і винагороду за них може визначатися в договорах двома способами:

1) у вигляді фіксованої суми або відсотків від суми інвестиційного внеску (далі - поточний винагороду);

2) у вигляді суми економії коштів, отриманих від інвесторів (пайовиків) (далі - сума економії).

Поточне винагороду в міру надходження коштів від інвесторів (пайовиків) враховується по кредиту рахунку 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» як отримані аванси. Ця винагорода визнається як дохід або одноразово після закінчення будівництва (якщо послуга вважається наданою тільки по завершенні будівництва), або по мірі готовності послуги після закінчення кожного звітного періоду. У зменшення суми виручки відносяться витрати, пов'язані з наданням послуг, попередньо обліковуються за дебетом рахунка 20 «Основне виробництво».

При визнання поточної виручки «по мірі готовності» складність полягає у визначенні готовності послуги на звітну дату. Справа в тому, що нормативних документів, що встановлюють способи визначення готовності послуги, немає. Становище ускладнюється тим, що інвестори (пайовики) в процесі будівництва залучаються нерівномірно і визначити загальну суму очікуваної виручки на кожну звітну дату не представляється можливим. У зв'язку з цим можна запропонувати наступний спосіб визнання доходу на звітну дату: на кожну звітну дату виручка визначається виходячи з тих договорів, які були на цю дату укладені.

Суму винагороди за укладеним договором ділимо на кількість місяців передбачуваного будівництва: 30 000 руб. 20 міс. = 1500 руб.
Суму витрат за звітний період ділимо на передбачуваний термін будівництва: 25 000 руб. 20 міс. = 1250 руб.
При цьому записуємо: ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90

- 1500 руб. - відображена розрахункова величина виручки за звітний період;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20

- 1250 руб. - врахована сума витрат за звітний період.

- 4815,79 руб. - відображена розрахункова величина виручки за звітний період;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20

- 4276,32 руб. - врахована сума витрат за звітний період.

Сальдо на рахунку 20 на кінець звітного періоду: 105 000 руб. - 5526,32 руб. = 99 473,68 руб.
За таким алгоритмом слід розраховувати суму винагороди і визнаних у звітному періоді витрат протягом всього будівництва. В останньому звітному періоді відбивається вся сума винагороди, не врахована в попередніх періодах, та вся сума не визнаних понесених витрат, пов'язаних з наданням послуг інвесторам.

Наведений спосіб визначення готовності послуги на звітну дату не є єдино вірним. Організація може затвердити в обліковій політиці свій алгоритм розрахунку величини виручки на звітну дату.

Сума економії визнається як дохід одноразово після закінчення будівництва, коли можна встановити суму надходжень від інвесторів (пайовиків) і фактичні витрати на будівництво. Загальна сума економії складається з сум економії, отриманих за кожним укладеним договором. Якщо по яким-небудь договором сума отриманих інвестицій виявиться менше суми фактичних витрат на будівництво частки, що підлягає передачі інвестору (пайовик), то негативна різниця не може зменшувати загальну суму економії, а покривається за рахунок власних коштів забудовника (без урахування для цілей оподаткування).

Типові бухгалтерські проводки з обліку операцій у забудовників при будівництві підрядним способом такі: ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76

- отримані кошти за договорами пайової участі в будівництві (за інвестиційними договорами);

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62

- виділено винагороду замовника;

ДЕБЕТ 76 субрахунок «Розрахунки по ПДВ» КРЕДИТ 68

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60

- відображені витрати на будівництво при виконанні робіт підрядником;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

- враховані суми пред'явленого підрядниками ПДВ;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10 (60, 70 ...)

- відображені витрати забудовника на надання послуг пайовикам (інвесторам);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

- врахований ПДВ, пред'явлений постачальниками робіт, послуг, спожитими забудовником у зв'язку з наданням пайовикам (інвесторам) послуг;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19 br >
- проведений податкове вирахування з ПДВ, пред'явленим постачальниками робіт, послуг, спожитими забудовником у зв'язку з наданням послуг інвесторам;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 76 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»

- повернуто ПДВ, сплачений з авансів;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90

- відбитий виторг від реалізації послуг забудовника;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68

- Відображено суму ПДВ з реалізації (тільки за договорами з інвесторами, ув'язненим не відповідно до закону № 214-ФЗ);

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20

- списані витрати на надання послуг пайовикам (інвесторам);

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08

- списана за рахунок пайовиків (інвесторів) вартість будівництва;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 19

- списані за рахунок пайовиків (інвесторів) суми ПДВ по будівництву;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90

- врахована як додаткова виручка від реалізації послуг позитивна різниця між коштами, отриманими від пайовиків (інвесторів), і фактичними витратами на будівництво при наявності відповідної умови в договорі;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68

- нарахований ПДВ з додаткової виручки (тільки за договорами з інвесторами, ув'язненим не відповідно до закону № 214-ФЗ);

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 76

- списана негативна різниця між коштами, отриманими від пайовиків (інвесторів), і фактичними витратами на будівництво без урахування для цілей оподаткування.

Забудовник веде податковий облік доходів і витрат, пов'язаних з наданням послуг інвесторам (пайовикам) в рамках укладених з ними договорів. Оскільки такі договори є, як правило, довгостроковими, дохід для цілей оподаткування визнається в податковому обліку відповідно до вимог статті 271 Податкового кодексу України як за довгостроковими договорами, які не передбачають поетапного надання послуг. Це означає, що кожен звітний період забудовник повинен відображати в податковому обліку суму доходу, розраховану економічно обґрунтованим способом. При цьому доцільно застосовувати той же спосіб розрахунку доходу, що і в бухгалтерському обліку щодо довгострокових договорів. Один з таких способів було розглянуто вище.

В процесі будівництва об'єкта суми ПДВ, пред'явлені постачальниками та підрядниками, забудовник враховує за дебетом рахунка 19. Залежно від цілей будівництва ці суми податку можуть:

- прийматися до відрахування при будівництві об'єкта основних засобів у забудовника;

- прийматися до відрахування при будівництві об'єкта для цілей подальшого його продажу;

- ставитися за рахунок коштів, отриманих від інвесторів (пайовиків) в дебет рахунку 76;

- прийматися до відрахування при виконанні будівельних робіт (повністю або частково) силами забудовника.

При наданні послуг інвесторам, з якими укладено договори участі в пайовому будівництві, виручка від реалізації цих послуг не обкладається ПДВ на підставі підпункту 23.1 пункту 3 статті 149 Податкового кодексу РФ.

Якщо ж забудовник надає послуги інвесторам, з якими договори укладені не у відповідності до вимог закону № 214-ФЗ, виручка від надання таких послуг обкладається ПДВ на загальних підставах. важливо запам'ятати