На що звернути увагу при укладанні договору оренди, кар’єра і свій бізнес

Повністю питання звучить так: В даний час я розширюю свій бізнес (роздрібна торгівля) і постійно стикаюся з проблемою орендних відносин. Наприклад, після укладення з власником договору оренди нежитлового приміщення з'являються якісь додаткові умови, які я повинен оплачувати: то нові вимоги державних наглядових органів щодо приміщення (за словами власника), то підвищення витрат власника в зв'язку з проведенням якихось комунальних робіт. З суборендної відносинами ще складніше. Доводиться постійно доплачувати або судитися, витрачаючи при цьому гроші і час. Була ситуація, коли нас буквально викинули з одного приміщення. Підкажіть, будь ласка, як максимально підстрахуватися на стадії укладання договору оренди, суборенди, щоб уникнути подібних ситуацій?

Як і в разі укладення будь-якого договору, при підписанні договору оренди вам слід, в першу чергу, звернути увагу на основні умови договору: дата, місце укладення, предмет, ціна, терміни договору, реквізити сторін.

Вас також може зацікавити

Більше повітря. Для чого реконструюють самий завантажений вокзал Америки

Мел Гібсон продає свій будинок в Малібу за $ 17,5 млн

Маєток Форда за $ 175 млн: всередині самого дорогого маєтку Нью-Йорка

Вілли за £ 2,5 млн спускають на воду біля берегів арабського Харкова

Ірина Мухьянова: «35 мм» виселяють з будівлі на Покровці, незважаючи на перемогу в суді

В рабстві у девелопера: як відкрити бізнес в торговому центрі і не розоритися

У Шотландії продається острів з маяком за ціною елітної «двушки»

Фортечна повинність: що потрібно знати про покупку замку у Франції

У разі якщо в договорі будуть відсутні зазначені умови або будуть не узгоджені (нечітко ідентифіковані), даний договір може бути визнано неукладеним. Звичайно, є судова практика, коли, наприклад, відсутність в договорі оренди терміну є підставою для визнання його укладеним на невизначений термін. Але видається більш розумним передбачити всі можливі ризики на стадії укладання договору.

Що стосується саме орендних правовідносин, при укладанні договору слід звернути увагу на наступне.
Перед укладенням договору оренди перевірте контрагента на предмет його «проблемності», т. Е. На сайтах районних судів за місцем знаходження майна, а також за місцем реєстрації товариства (фізичної особи) перевірте, чи немає судових спорів за участю вашого контрагента. Те ж необхідно зробити і на сайті арбітражного суду (інформаційна база у них поУкаіни одна - kad.arbitr.ru).

У разі виявлення фактів постійних претензій до вашого контрагенту або його майну з боку третіх осіб напрошується висновок про його недобросовісність при здійсненні своєї господарської діяльності. При наявності судових вимог вже з боку орендодавця передбачається наявність потенційної конфліктності при побудові їм ділових відносин. Можливо, вам вдасться з'ясувати, що контрагент перебуває в стадії банкрутства або має великі заборгованості. В цьому випадку, навіть стягнувши в свою користь понесені нею вами збитки, реально отримати гроші ви не зможете. Як правило, відносно потенційного орендодавця замовляється також виписка з ЕГРЮЛ. Крім свідоцтва на право власності, можливо, має сенс запросити у власника бухгалтерські баланси і т. Д.

При укладанні договору оренди орендар повинен перевірити право орендодавця на володіння, користування або розпорядження приміщенням і з'ясувати наявність будь-яких обмежень щодо приміщення (наприклад, майно знаходиться в заставі або під арештом). Зазначене можливо здійснити, замовивши виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) щодо цікавить вас об'єкта нерухомості.

Термін дії договору оренди передбачається сторонами. Договір на термін менше року повинен бути укладений в простій письмовій формі; договір, укладений на термін більше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації.

Відносно договору суборенди застосовуються ті ж правила, що і стосовно договору оренди (з урахуванням того, що у суборендаря не один, а два суб'єкта орендних правовідносин - власник і орендар), але з такими особливостями.

Укладаючи договір суборенди, необхідно враховувати, що орендар має право здавати орендоване майно в суборенду тільки за згодою орендодавця (п. 2 ст. 615 ЦК України). Щоб уникнути спірних ситуацій його краще отримати в письмовій формі.

Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 ЦК України). Відповідно, суборендар повинен вивчити договір оренди.

Майте на увазі, що договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди.

Дострокове розірвання договору оренди тягне припинення договору суборенди - ст. 618 ГК РФ. Передбачте ризики на стадії вивчення прав і обов'язків орендаря. І хоча є практика укладення договору оренди власником безпосередньо з субарендатором, в разі розірвання договору оренди доводити ситуацію до суду або просто підвищувати ризики виникнення несприятливих для бізнесу умов, при можливості вирішити всі на стадії підписання контракту, представляється економічно недоцільним.

Важливим моментом в договорі оренди є визначення сторонами порядку, умов і термінів внесення орендної плати. Визначте розмір орендної плати, порядок її зміни.

Передбачте порядок поліпшення приміщення за свій рахунок. У разі розірвання договору, визнання його недійсним, неукладеним відшкодовуються чи вам ці поліпшення?

Постарайтеся передбачити всі потенційні конфліктні ситуації і укладайте договір з їх урахуванням.