Квартира після перепланування

На вторинному ринку нерухомості часто можна зустріти квартири з переплануваннями - узаконеними і неузаконена. Ріелтори не виділяють такі варіанти, так як вважають, що у них немає підстав до них ставитися як-то по-особливому, навіть в тому випадку, коли на перекроювання квартири немає погоджень. Правда, попереджають, що на «самобуд» знайти покупців складніше, а втрати в ціні практично неминучі.

Багато жителів сучасних будинків не задоволені плануваннями своїх квартир. Їм здається, що внутрішній простір можна організувати більш раціонально. Правда, перекраівая квартиру, господар оселі керується власними уподобаннями, не замислюючись про те, що може виникнути необхідність його продавати. Тому перепланування не завжди оформляють офіційно.

Як розповіла «Порталу про нерухомість MerrInfo.Ru» Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість». узаконене перепланування на вторинному ринку зустрічається нечасто: люди не хочуть ходити по інстанціях. При цьому квартири з неузаконеним переплануванням найчастіше зустрічаються в будинках старого житлового фонду, а роботи в них виконані 10-20 років тому. У сучасних панельних новобудовах перепланування роблять рідко, вважає експерт, так як в більшості з них планування спочатку функціональні і продумані. Набагато частіше перепланування зустрічається в монолітних будинках. Спокусившись відсутністю стін, господарі не завжди дотримуються проектів, погоджених забудовником, а зводять перегородки так, як їм зручно. І не завжди обтяжують себе додатковими клопотами, пов'язаними з легалізацією зведених конструкцій.

Хоча, Олексій Шленов, виконавчий директор «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості», зазначає, що саме по собі наявність перепланування не є протипоказанням до продажу. Однак новий власник, який купив таку квартиру, відповідно до Житлового кодексу, зобов'язаний або привести житло в належний вигляд, відповідно до чинного поверховим планом, або узаконити цю перепланування протягом шести місяців. Якщо ж він цього не зробить, то продати квартиру в разі необхідності в такому ж вигляді вже не зможе.

Разом з тим, як повідомила Інна Ігнаткина, директор відділення компанії «МІЦ-Нерухомість» на Пресні. при продажу житла ріелтори, як правило, не вимагають документів з узгодження перепланування. Однак фахівці попереджають власника, що продати квартиру з серйозними порушеннями, що не підлягають узгодженню, вийде за ціною нижче ринкової. Також неможливо буде продати таку квартиру іпотечним покупцям, оскільки банк відмовить у видачі кредиту.

Перепланування в плюс і в мінус
У більшості випадків виконана перепланування працює на користь квартири, роблячи її більш зручною. Найчастіше господарі об'єднують кухню і суміжну з нею житлову кімнату. Такі перепланування дуже популярні у тих, хто володіє трикімнатної квартирою: кухня, зазвичай площею 6 кв. м, об'єднується з кімнатою, площа якої, як правило, становить близько 9 кв. м. У результаті виходить простора вітальня-їдальня на цілих 15 метрів, - наводить приклад експерт Бирине ( «НДВ-Нерухомість»).

Втім, навіть така, здавалося б, функціональна перепланування не завжди себе виправдовує. «У нас був випадок, коли молода сім'я, яка купила квартиру і зробила там перепланування по об'єднанню кухні і вітальні, після народження дитини звернулася до нас з проханням здати їх квартиру в оренду, а їм підібрати варіант з окремою кухнею», - розповідає Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE.

Також поширене в квартирах економ-класу об'єднання ванної кімнати і санвузла. Переваги таких перетворень очевидні, в об'єднаній ванній кімнаті з'являється додаткова необхідна корисна площа. За словами Світлани Бирине ( «НДВ-Нерухомість»), крім уже названих варіантів ще в лідерах перепланувань - знесення воздуховода, об'єднання лоджії / балкона з кімнатою, перетворення суміжних кімнат в ізольовані.

Ще одна проблема, пов'язана з переплануванням, - невдалі рішення. Світлана Бирине ( «НДВ-Нерухомість») наводить приклад: кухню переробили в кабінет, а коридор - в кухню. Експерт вважає, що, по-перше, таке планування суперечить нормам, по-друге, вона не продумана сама по собі: виходить, що людина заходить з вулиці і відразу потрапляє до столу. Перепланування в іншій квартирі, де був зроблений отвір у вигляді арки між спальнею і кухнею, щоб відразу потрапляти з одного приміщення в інше, теж не оцінили покупці.

Уподобання та продажу
У розмаїтті пропозицій квартир на вторинному ринку столичного регіону представлені варіанти і зі стандартними плануваннями, виконані за проектом, затвердженим забудовником, і інші - в які власники житла внесли свої корективи, т. Е. З переплануваннями, а часто і з оригінальними дизайнерськими рішеннями. Але як показує практика, успіх цих квартир при продажах безпосередньо не залежить тільки від наявності «поліпшення» в квартирі або його відсутності. Як зауважує Інна Ігнаткина ( «МІЦ-Нерухомість» на Пресні), на кожен товар є свій покупець. Але попереджає: в сегменті житла економ-класу квартира, над якою попрацювали архітектори і дизайнери, навряд чи буде затребувана. При цьому в сегменті елітного житла дизайнерські квартири завжди коштують дорожче, однак і їх термін експозиції може бути довгим.

На думку Вадима Ламін (SPENCER ESTATE), швидше продаються квартири з грамотними плануваннями, правильним розумним зонуванням, без особливих вишукувань. Популярні гардеробні, відкриті планування, але не дуже добре ставлення до маленьких кімнатах, кабінетах, нефункціональні прикрашення.

Експерти компанії Blackwood свідчать, що покупці віддають перевагу функціональну планування, прямі лінії, так як всі вигини і хвилясті стіни створюють додаткові складності при меблюванню. Якщо квартира купується для сім'ї з дітьми, то вкрай бажано наявність окремих санвузлів - як для дітей, так і для батьків. Також покупці звертають увагу, щоб була можливість влаштувати вбиральню в спальні.

Вкладення не повертаються
Не можна скидати з рахунків витрати, які власники житла понесли, переробляючи і покращуючи своє житло. Як підтвердила Інна Ігнаткина ( «МІЦ-Нерухомість» на Пресні), безумовно, продавець хоче повернути витрачені на узгодження перепланування і сам ремонт гроші. «Навіть за умови свіжого стану квартири більше 10-15% від вкладених коштів повернути не вийде», - попереджає експерт.

Вадим Ламін (SPENCER ESTATE) також переконаний в тому, що, як правило, вартість перепланування і ремонту цілком неможливо компенсувати зростанням продажної вартості квартири, хоча і зауважує, що квартири з хорошим ремонтом продаються трохи дорожче.

При ціноутворенні враховується загальний стан квартири і якість ремонту, погоджується і Світлана Бирине ( «НДВ-Нерухомість»). Але не завжди високоякісна обробка допомагає істотно підняти вартість квартири при продажу. У доступному ціновому сегменті найголовніше ціна, тому навряд чи покупець, якому потрібно вкластися в певні рамки бюджету, погодиться переплачувати за вишукування.

Що ж стосується самої перепланування, то, за словами Олексія Шленова ( «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості»), вона може бути як фактором, що підвищує ціну квартири, так і фактором, ціну знижувальним. Якщо різні індивідуальні рішення функціонально покращують квартиру, то, звичайно, вони додають ліквідності, за винятком одного важливого моменту - якщо це можна узаконити. Але якщо перепланування узаконити не можна - це, безумовно, заважає продажу. «У дорогому сегменті зміни, які надають квартирі статусність, можуть сприйматися покупцями як переваги і здорожувати квартиру, додав експерт. - У середньоціновому сегменті нестандартні особливості планування, навпаки, звужують коло покупців ».