Як зняти квартиру в москве поради бувалих

Товар успішно доданий до кошика

Оренда квартири - одна з найскладніших завдань на московському ринку житла. Досвідчені квартиронаймачі та учасники ринку поділилися з RealEstate.Ru основними порадами, як не потрапити в халепу при зніманні квартири.

Полювання на прямих орендодавців

Дуже швидко ви виявляєте, що левова частка пропозицій робиться від посередників (приватних маклерів, агентств нерухомості). Найчастіше, їх комісійні від 50 до 100% від орендної плати в місяць. Крім того, дуже часто господарі квартири вимагають депозит або заставу (оплату за останній місяць), на випадок, якщо ви щось зіпсуєте в квартирі.

У підсумку, якщо ви вирішили зняти, наприклад, «однушку» за 30 тис. Рублів, то в перший місяць доведеться виплатити відразу ж 90 тис. (30 тис. - оренда за перший місяць, 30 тис. - за останній - депозит, і ще 30 тис. - комісія агенту). Далеко не кожному під силу відразу викласти суму, в три рази перевищує розмір місячної плати, тому багато хто намагається обійтися без посередників. Це можна зробити декількома нестандартними способами.

«Люди починають дзвонити майже відразу, - розповідає Катя. - Перше, що я питаю, це господар квартири або посередник. З господарями ми продовжуємо домовлятися. Це дуже хороший спосіб, тому що є можливість уникнути сплати великий комісії посереднику. І вибрати житло в тих будинках, які вже добре знаєш ».

Звичайно ж, у цього способу є і недоліки: можуть турбувати дзвінками не зовсім адекватні люди, балующіеся діти і т. Д. Крім того, всі ризики по благонадійності господаря житла ви берете на себе. Також без досвідченого фахівця важко скласти правильний договір. Тобто шанси напоротися на шахраїв, якщо ви недосвідчені, різко зростають. Так що цей спосіб не зовсім підходить тим, хто вперше знімає квартиру.

Коли звертатися до ріелтору?

Тим, хто в перший раз знімає квартиру в Москві, або людям, обмеженим за часом пошуку, має сенс все ж звернутися до ріелторів. Бувають випадки (один такий приклад див. Нижче), коли самостійність і недосвідченість обходяться дорожче агентської винагороди.

За словами керівника відділу оренди житлових приміщень компанії Blackwood Вікторії Опольськой, при самостійній оренді виникають ризики, пов'язані з умовами договору: що саме входить в орендну плату, хто оплачує комунальні платежі, за яких умов сторони мають право розірвати договір, і яку відповідальність за це несуть (слід нагадати, що орендодавець просто так не може розірвати договір і вигнати орендаря з квартири в будь-який момент), як буде відшкодовуватися можливий збиток майну, що буде вважатися природні зносом, а що збитком, на яких умовах буде повертатися страховий депозит і т.д.

З агентом теж укладіть договір

З іншого боку, в більшості агентств нерухомості використовуються стандартні договори. «Якщо орендар звернувся за допомогою в професійне агентство нерухомості, що, безумовно, краще, ніж шукати житло самому, або зв'язуватися з приватними маклерами, які не завжди чисті на руку, необхідно укласти договір на надання послуг. У цьому випадку агентство буде нести відповідальність за всі свої дії або бездіяльності », - каже керівник управління оренди квартир кампанії« ІНКОМ-Нерухомість »Галина Кисельова. За її словами, якщо клієнт не уклав з агентством свої відносини, пред'являти будь-які вимоги до агентству безглуздо.

У великих компаніях, наприклад в тому ж «Инкоме», також існують так звані «гарантійні талони». Зокрема, під час пожежі, затоплення, бажанні дострокового розірвання договору оренди за бажанням орендодавця, конфліктних ситуаціях з господарем квартири, ріелтор гарантує безкоштовне переселення орендаря на тих же умовах. При цьому відшкодування витрачених коштів бере на себе посередник.

Як попереджає перший заступник директора компанії «МІЕЛЬ-Оренда» Марія Жукова, самостійним орендарям потрібно бути вкрай обачними на стадії підбору житла та обережно ставитися до пропозицій за ціною значно нижче за ринок.

Що перевіряти в сподобалася квартирі?

1. Право власності

По-перше, потрібно ретельно перевірити право власності на квартиру тих людей, які зголосилися здати квартиру. «Буває так, що квартиру здає один власник, а потім з'являється інший власник і пред'являє свої права», - говорить генеральний директор Penny Lane Realty Георгій Дзагуров.
Таке може статися, наприклад, якщо нерухомість була придбана в шлюбі і оформлена на одного з подружжя, і після розлучення об'єкт був розділений на дві рівні частки, але про цей факт орендодавець не повідомив. Щоб не потрапити в подібні ситуації, необхідно зробити запит в ЕГРП і переконатися, хто дійсно є власником об'єкта, який планується знімати.

«Був випадок, коли договір з орендарем укладали двоє орендодавців, в квартирі на момент здачі проводився ремонт, який, за умовами договору повинен був завершитися протягом тижня. Через два тижні орендар обурився, що ремонт так і не був закінчений в строк, при розгляді з'явився третій власник, який не брав участі в підписанні договору, але він виступив проти здачі квартири, і договір був визнаний недійсним », - згадує Вікторія Опольська з Blackwood.

Більш того, існує ще небезпека того, що квартиру могли здати в оренду неодноразово на один і той же термін. «Це ситуація, коли людина заплатила за місяць вперед, а потім з'ясовується, що здав квартиру шахрай ще кільком таким же гореарендаторам», - говорить директор EliteCenter Карен Мелконян.

2. Всі відносини - тільки в письмовому вигляді

Однією з головних помилок орендарів експерти називають відносини з орендодавцем тільки під чесне слово, без документів. Таким документом за традицією є договір оренди, з моменту підписання якого орендодавець зобов'язаний надати наймачеві в користування квартиру і майно, що перебуває в цьому житловому приміщенні, а також усувати всі неполадки і недоліки житла, що не обмінювати і не продавати квартиру до моменту розірвання договору оренди і т . Д. При цьому за попередньою домовленістю орендодавець має право періодично приїжджати і перевіряти чи все в порядку з квартирою.

«Оскільки договір оренди є основною гарантією як для орендаря, так і для орендодавця, я б рекомендувала якомога уважніше підходити до процесу складання цього документа. У судовій практиці зустрічається досить багато прикладів позовів, пов'язаних саме з неписьменним складанням договору », - каже керівник управління оренди квартир кампанії« ІНКОМ-Нерухомість »Галина Кисельова.

Наприклад, за її словами, одного разу до наймача з'явилися судові пристави описувати майно. Як з'ясувалося, власник заборгував банку пристойну суму за кредитом: так як місцем постійної реєстрації була квартира, що орендується наймачем, судові пристави прийшли саме туди. У такій ситуації довести судовому приставу, що телевізор і пральна машина належать орендарю, в момент опису не вдасться, для цього необхідно як мінімум пред'явити чеки на майно. Орендарю вдалося довести в суді, що виключає з опису майно належить йому, а допоміг йому акт прийому-передачі майна, укладений під час підписання договору оренди.

«Всі додатки до договору найму житла, а також додаткові угоди, будь-яка листування між сторонами, документи, що підтверджують виплати, будь-які письмові повідомлення сторін тощо повинні оформлятися письмово. Відсутність або, навпаки, наявність якого-небудь юридично значущого документа може кардинальним чином змінювати рішення суду », - каже Галина Кисельова з« ІНКОМ-Нерухомість ».

Більш того, договір оренди - це гарантія незмінності ціни. Як каже начальник відділу оренди компанії «Пересвет-Нерухомість» Галина Фабрицкая, як правило, в договорі найму є пункт, згідно з яким орендна плата залишається незмінною протягом дії договору. Якщо по закінченню договору, власник планує збільшити плату тут нічого змінити не можна, особливо якщо це період сезонного підвищення ставок, але якщо ціна оренди вище ринкової, то можна погодитися з власником про зниження плати.

3. Залишати депозит з обережністю

У тих випадках, коли поломка відбувається через несправність техніки, тобто не з вини орендаря, збиток повинен відшкодовувати власник квартири. Якщо сторони самостійно не можуть вирішити, хто винен, має сенс провести незалежну експертизу.

Керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER Вадим Ламін зазначає, що обов'язково потрібно прописувати умови повернення страхового депозиту. У зв'язку з цим є ще одне тонке поняття - природний знос: що під ним розуміти, про це теж краще домовитися заздалегідь. Чим більш докладно буде складено договір, тим менше незрозумілих і зручних запитань доведеться вирішувати під час або після закінчення терміну оренди. У будь-якому випадку, за словами Галини Фабрицкого з «Пересвет-Нерухомість», страховий депозит можливо знизити до 50%, при цьому слід обумовити випадки неповернення, інакше цілком можливо його не одержати назад.

4. Уважніше з іпотекою

За словами Георгія Дзагурова, на особливу увагу заслуговує ситуація, коли в свідоцтві про власність на орендоване приміщення є обтяження, наприклад, іпотека. У орендаря в такому випадку немає ніяких гарантій, що власники будуть сумлінно і вчасно виконувати свої зобов'язання перед банком, і якщо власники житла не зможуть виплатити іпотечний кредит, то йому загрожує примусове виселення. На такі випадки треба ретельно прописати в договорі штрафні санкції для господарів.

5. форс-мажору в законі

Крім того, в контракті обов'язково повинні бути уточнені умови його дострокового розірвання. Може трапитися так, що власник з тих чи інших причин вирішить перервати контракт, а наймачеві доведеться витрачати час, сили і гроші на пошуки нового житла. Або ж орендар захоче змінити квартиру завчасно.

У будь-якому випадку, якщо орендар вирішив покинути квартиру раніше закінчення терміну договору, йому обов'язково потрібно повідомити про це власника і передати йому повідомлення про дострокове розірвання особисто. Власник, в свою чергу, повинен підписати його, і один примірник повернути клієнту. Якщо ж власник знаходиться за кордоном, то потрібно повідомити йому в письмовому вигляді поштою.

За словами Карена Мелконяна з EliteCenter, при оренді дорогої квартири особливу увагу слід звертати на те, включені чи ні в орендну плату комунальні платежі. Особливо це актуально, якщо мова йде про дорогій квартирі: в сегменті дорогих квартир щомісячні платежі можуть досягати 20 000 - 30 000 руб. в місяць.

Також треба перевірити, чи включено у вартість оренди місце на паркінгу - як правило, його оренду доводиться оплачувати додатково. Якщо в квартирі зроблений розкішний дизайнерський ремонт, варто уважно оглянути особливо цінні предмети, меблі на предмет подряпин і т.д. щоб в наслідок орендаря не приписали суму штрафу за псування майна.

У зв'язку з цим необхідно заздалегідь чітко проговорити і можливість утримання тварин в квартирі. «Питання того, що саме повинен оплачувати орендар, актуальний практично в любо сегменті оренди житла. Навіть в квартирах економ-класу орендодавець часто бере на себе обов'язок по оплаті комунальних послуг, щоб достеменно контролювати цей процес, то ж саме стосується рахунків за електрику. Але обговорити цей момент потрібно заздалегідь », - говорить керуючий директор« Сentury 21 Захід »Євген Скоморовский.

Олексій Лоссан, Ольга Александрова

Грунтуючись на радах, які нам дали квартиронаймачі та учасники ринку, ми вирішили зробити пам'ятку для тих, хто вирішив зняти житло в Москві:

1. Якщо залучаєте агента, укладіть з ним договір на надання послуг, в якому потрібно прописати всі ризики по неякісно зданій квартирі.
2. Переконайся, що договір оренди підписуєте саме з власників житла, а решта власників також дали згоду.
3. Перед укладенням договору попросите подивитися квитанції про оплату комунальних послуг. В ідеалі, ПІБ в квитанціях і власник, з яким укладаєш договір повинні збігатися. В іншому випадку, потрібно з'ясувати, що за особа зазначено в квитанціях, якщо це ще один власник, потрібно заручитися його згодою на оренду.
4. Крім того, останні квитанції покажуть, чи немає боргів по комуналці у орендодавця. Важливо, щоб минулі борги не повісили на нового орендаря.
5. Наявність у вас дітей або тварин потрібно обумовлювати відразу, ще до приїзду на місце. Також бажано дізнатися, чи немає вибагливих сусідів, які не виносять плач дитини, гавкіт собаки. Також потрібно попередити господаря або сусідів, якщо раптом виявиться, що ви музикант чи співак і звикли працювати вдома.
6. У договорі обов'язково передбачте умови дострокового розірвання договору з обох сторін, а також порядок розрахунків (повернення депозиту) і строків виїзду в цьому випадку. Особливо це важливо якщо за це житло господар платить іпотеку.
7. Пропишіть в договорі порядок оплати комунальних послуг, оплати за парковку і інших додаткових опцій.
8. Вкажіть в договорі терміни і випадки можливого зниження або підвищення орендної плати.
9. Опишіть спільні дії в разі, якщо через форс-мажорних обставин, ви будете змушені затримати орендну плату.
10. Обов'язково складіть акт прийому-передачі, в тому числі, речей, що знаходяться в квартирі. Щоб вам не приписали крадіжку, або псування раніше пошкодженого майна.
11. При огляді квартири зверніть увагу на:
- стан сантехніки: чи все в порядку з водою, чи працює унітаз, чи не течуть труби.
- стан цінних речей, меблів і побутової техніки: відразу вкажіть господареві на виявлені недоліки або пошкодження.
12. Перш, ніж укладати договір поговоріть із сусідами, але так, щоб господар квартири про це не знав. Дізнайтеся, що вони думають про господаря квартири, наскільки хороша звукоізоляція в квартирі. Чи є поблизу проблемні сусіди (алкоголіки, наркомани та інші небезпечні особистості).
13. Покажіть, але не віддавайте гроші до укладення договору.
14. Поставтеся з підозрою до пропозиції знизити ціну, якщо ви погодитеся заплатити за два і більше місяців вперед.
15. Краще не їздити на підписання договору та передачу грошей в поодинці. Якщо у вас є агент, то його присутність обов'язкова. Якщо немає, візьміть з собою людину, здатну захистити вас, в разі чого.