Як укласти договір пайової участі

Після того, як покупець визначився з місцем розташування і типом споруджуваного будинку, вибрав оптимальну для себе квартиру, утвердився в благонадійності компанії-продавця, перед ним стоїть питання: на підставі якого документа оформляти угоду? Варіантів може бути декілька, але навіть якщо продавець працює тільки по одній схемі (і, відповідно, нав'язує вам її), краще отримати уявлення про різні типи договорів.

"Підводних каменів" в договорах дольової участі буває безліч

Оскільки, купуючи квартиру на стадії будівництва, покупець, перш за все, має на меті заощадити власні кошти, то він намагається співпрацювати безпосередньо з забудовником (якщо той може виступати в ролі продавця), і, щоб не було плутанини, в подальшому ми будемо розуміти під забудовником (будівельником) і продавцем одне і те ж обличчя.

Найпоширеніший тип співпраці покупця і продавця недобудованого житла - укладення договору пайової участі (ДДУ). На підставі цього документа покупець ставати пайовиком і зобов'язується в зазначені в договорі терміни (на зафіксованих умовах) оплачувати будівництво споруджуваного житлового об'єкта в обсязі його майбутньої житлоплощі (тобто квартири).

Єдиної форми договору для всіх не існує, оскільки об'єкти і умови будівництва розрізняються. Однак основні пункти договору, як правило, незмінні всюди.

У договорі обов'язково має бути чіткий опис придбаного об'єкта нерухомості, права і обов'язки сторін, терміни виконання взаємних зобов'язань і відповідальність за їх невиконання або несвоєчасне (неповне) виконання, умови і порядок дострокового розірвання даного договору (із зазначенням причин розірвання), а також перераховані види обставин непереборної сили (форс-мажор) за які сторони не несуть відповідальності.

В дані про об'єкт будівництва входить характеристика будинку, включаючи його ескізний проект. В крайньому випадку, ескізний проект повинен безперешкодно надаватися для ознайомлення покупцеві (цей документ повинен бути завізований підписом і підкріплений печаткою). Точно також потенційному покупцеві зобов'язані продемонструвати документи з підтвердженням права забудови земельної ділянки на основі відповідного дозволу Уряду України (це може бути оформлення землі у власність, довгострокову оренду, постанова на основі відкритих торгів або перемоги в тендері).

Точний опис квартири включає її прив'язку до поверхового плану і вказівка ​​будівельних осей.

Значна увага в договорі має бути приділена визначенню розміру пайової внеску (як правило, виходять з вартості одного квадратного метра). Бажано, щоб він був фіксованим або прив'язаним до твердої валюти. Обов'язково повинні бути обумовлені терміни виплат, проведених покупцем і розмір штрафних санкцій (або нарахування пені) за зрив цих термінів з вини платника.

Можливе збільшення вартості будівництва, яке може привести до збільшення розміру оплати пайовиком, теж має бути відображено в договорі пайової участі.

У більшості договорів також присутній пункт про рух коштів пайовика, тобто, зазначено, хто і на підставі яких документів ними користується (підрядники, субпідрядники та ін.), На які цілі витрачає (проводяться закупівлі будматеріалів або роботи та ін.) І в якому обсязі.

Як правило, пайовик платить за площу свого майбутнього житла, яка вже визначена перед початком будівництва (згідно із затвердженим планом будівлі, що зводиться). Однак після завершення будівельних робіт відбувається коригування цієї площі. Незначна відмінність можливо (в межах 1-2 кв. М). За ідеєю, якщо площа вийшла дещо менше, забудовник зобов'язаний повернути переплату покупцеві. Якщо ж площа вийшла більше, то покупець зобов'язаний доплатити забудовнику. Насправді в 99% випадків доплачувати доводиться покупцеві. Однак нюанси таких взаємин неодмінно повинні бути обумовлені в договорі. При цьому не варто забувати, що деякі ділянки житлової площі обчислюються по так званому "зменшуваного" коефіцієнту. Зокрема балкон, лоджія, сантехнічні приміщення. І коли людина отримує свідоцтво про державну реєстрацію права власності, то в ньому на основі обміру БТІ може бути вказана площа менша, ніж та, яка проставлена ​​в договорі ДДУ і, відповідно оплачена в повному обсязі. Можливо, за законом покупець і має право оскаржити такий стан речей, адже фактично він переплачує невідомо за що. Однак насправді довести що-небудь в подібному випадку буває вкрай проблематично. Так що якщо є можливість домовитися про такий нюанс в договорі ДДУ або ж уточнити цю деталь до його підписання, то краще це зробити.

Найчастіше забудовник може, згідно з умовами договору, не порушувати термінів здачі будинку держкомісії, він може взагалі здавати його держкомісії, коли завгодно. Питання в іншому: чи прийме його держкомісія? У багатьох випадках з першого разу здати не вдається через виявлення маси недоліків. Держкомісія виділяє термін на їх усунення, але і це не означає, що будинок буде зданий з другого разу. Тому, якщо є можливість уточнити в договорі не термін здачі будинку держкомісії, а термін прийняття будинку держкомісією, то таку можливість упускати не варто (але навряд чи на це піде забудовник). В крайньому випадку, можна спробувати визначити максимальне число раз здачі будинку держкомісії, після чого рішення про здачу будинку повинно бути розглянуто у вищій інстанції.

Крім прийому держкомісією житло повинно бути показано дольщику і в разі об'єктивних будівельних недоробок, вони повинні бути безоплатно усунуті в строки обумовлені ДДУ. Тільки після цього пайовик підписує документ про прийняття житла. Тому пункти про прийняття будинку держкомісією і прийнятті пайовиком його квартири обов'язково повинні бути присутніми в договорі.

У договорі також має бути чітко обумовлено на чиєму балансі буде знаходитися побудований і зданий будинок, хто і за чий рахунок переводить його на цей баланс. Також визначається форма управління будинком (ТСЖ, керуюча компанія та ін.). Відповідно в договорі повинен бути описаний порядок організації загальних зборів для вибору способом управління будинком. Причому, чим раніше буде проведено ці збори, тим краще для самих мешканців і ось чому. Справа в тому, що до офіційного зборів власників вся бухгалтерія та господарська діяльність висить на забудовника. Як правило, забудовник виділяє одного зі своїх співробітників, який відповідає за все господарсько-правову діяльність будинку. Формально, зрозуміло, оскільки фінансові потоки формулює сам забудовник. Досить часто простежити на що витрачаються гроші в цьому випадку важко, проте, відомо чимало прикладів, коли після проведення зборів на власників навішують незрозуміло звідки взялися борги, нібито залишені минулим керівництвом по бог знає яких причин. І борги ці доводиться повертати, інакше комунальники можуть відключити і воду, і світло, і ліфт, і газ (якщо він підведений до будинку).

Відразу ж в договорі визначається порядок і терміни оформлення квартир у власність, і, відповідно, розмір оплати цієї процедури. У більшості випадків оформлення у власність бере на себе забудовник або його дочірня фірма і знову ж цей механізм повинен бути відображений в ДДУ.

Звичайно, "підводних каменів" в договорах дольової участі буває безліч. Ми поки розглянули тільки обов'язкові моменти, ігнорування яких з боку покупця може відразу привести до серйозних і непоправних втрат. Надалі ми обов'язково посвітити окремий час обговорення найбільш слизьких моментів при укладенні ДДУ. Поки тільки можна додати, що покупець завжди має право перевірити ДДУ у юриста, що спеціалізується на операціях з нерухомістю перш, ніж його підписувати.