Як правильно укласти договір підряду (вибір сторін, вимоги якості)

Росія, г. Харьков | відгуків: 79 | відповідей: 259

Договір підряду це угода, згідно з яким "одна сторона (підрядник) зобов'язується виконати за завданням другої сторони (замовника) певну роботу і здати її результат замовнику, а замовник в свою чергу зобов'язується прийняти результат роботи і сплатити його" (ч. 1 ст. 702 ГК РФ). Договір підряду укладається на виготовлення або переробку (обробку) речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові. За договором підряду, укладеним на виготовлення речі, підрядник передає права на неї замовнику. Якщо інше не передбачено в договорі підряду, то робота повністю виконується підрядником - з його матеріалів, його силами і засобами. Поряд із загальними в ГК України встановлено спеціальні правила щодо окремих видів договору підряду (побутової поспіль, будівельний поспіль, поспіль виконання проектних та вишукувальних робіт, підрядні роботи для державних потреб).

Регулювання цього виду підрядних відносин здійснюється нормами § 3 гл. 37 Цивільного Кодексу «Будівельний підряд». Загальні положення про підряд, що містяться в § 1 цієї глави, застосовуються, якщо інше не встановлено передбаченими в ЦК правилами про будівельному підряді.

Норми, що регулюють відносини за будівельним підряду, містяться в багатьох інших нормативних правових актах. До них, зокрема, відносяться:

У випадках, коли за договором будівельного підряду виконуються роботи для задоволення побутових чи інших особистих потреб громадянина, до нього застосовуються правила § 2 гл. 37 Цивільного Кодексу «Побутовий підряд» (п. 3 ст. 740 Цивільного Кодексу).

Сторонами договору будівельного підряду є замовник і підрядник.

Як замовники можуть виступати інвестори, які здійснюють капітальні вкладення на території Укаїни з використанням власних і (або) залучених коштів відповідно до законодавства РФ, а також уповноважені на те інвесторами фізичні та юридичні особи, які реалізують інвестиційні проекти (п. 2, 3 ст . 4 Федерального закону від «Про інвестиційну діяльність в Укаїни, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень»).

Підрядниками можуть бути будівельні, будівельно-монтажні, проектно-будівельні та інші організації, що діють у сфері будівельного виробництва, а також громадяни-підприємці. Для виконання відповідних видів робіт вони повинні мати ліцензію (п. 4 ст. 4 зазначеного Закону).

При здійсненні капітального будівництва широко застосовується система генерального підряду, при якій замовник укладає договір з однією будівельною організацією - генеральним підрядником, що привертає для виконання окремих комплексів робіт спеціалізовані організації в якості субпідрядників. Генеральними підрядниками і субпідрядниками можуть бути і громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи.

За згодою підрядника замовник укладає договори на виконання певних монтажних та інших спеціальних робіт по даному об'єкту будівництва з іншими підрядними монтажними та іншими спеціалізованими організаціями. Такі укладаються замовником договори прийнято називати прямими договорами.

Предметом договору будівельного підряду (субпідряду) є кінцевий результат діяльності підрядника (субпідрядника). За договором будівельного підряду - це відповідний об'єкт будівництва (підприємство, будівля, споруда), що здається підрядником замовнику, а за договором субпідряду - закінчений комплекс певних робіт (монтажних, санітарно-технічних і ін.), Що становлять частину робіт по об'єкту будівництва в цілому і здаються субпідрядником генеральному підряднику.

Розрізняють такі види договору будівельного підряду:

договори на виконання будівельно-монтажних та інших робіт по об'єкту в цілому;

договори на виконання окремих комплексів монтажних та інших спеціальних будівельних робіт;

договори на виконання пусконалагоджувальних робіт.

Якщо інше не передбачено договором, правила про договір будівельного підряду відносяться також до робіт з капітального ремонту будівель і споруд (п. 2 ст. 740 Цивільного Кодексу).

Договір будівельного підряду повинен бути укладений у письмовій формі. При цьому може використовуватися форма (зразок) договору, що є додатком до згаданого вище Керівництву по складанню договорів підряду на будівництво в Укаїни.

Істотними умовами договору будівельного підряду є умови про предмет, ціну та строк договору.

Відповідно до абз. 1 п. 1 ст. 708 Цивільного Кодексу термін договору будівельного підряду визначається за згодою сторін шляхом зазначення в договорі початкового і кінцевого термінів виконання роботи. За угодою сторін у договорі можуть бути встановлені також терміни завершення окремих етапів робіт, якщо договором передбачена здача результату виконаної роботи спочатку по етапах, а потім в цілому по об'єкту будівництва.

Як правило, в договорі будівельного підряду передбачаються гарантійні зобов'язання підрядника на побудовані будівлі і споруди або виконані комплекси робіт.

Для укладення договору будівельного підряду необхідно попереднє отримання певних документів. Для замовника таким документом є дозвіл на будівництво, що видається центральним органом виконавчої влади, органом виконавчої влади суб'єкта Україна або органом місцевого самоврядування відповідно до їх компетенції (ст. 51 Містобудівного кодексу), а для підрядника - ліцензія (дозвіл) на здійснення будівельної діяльності.

Від замовника потрібно також передати підряднику документи, що підтверджують дозвіл відповідних органів на проведення робіт в місцях проходження підземних комунікацій, в зоні повітряних ліній електропередачі та ліній зв'язку.

Відповідно до ст. 748 Цивільного Кодексу замовник має право здійснювати контроль і нагляд за ходом і якістю виконуваних робіт, дотриманням термінів їх виконання (графіка), якістю наданих підрядником матеріалів, а також правильністю використання підрядником матеріалів замовника, не втручаючись при цьому в оперативно-господарську діяльність підрядника. Замовник, який знайшов під час здійснення контролю і нагляду за виконанням робіт відступи від умов договору будівельного підряду, які можуть погіршити якість робіт, або інші їх недоліки, зобов'язаний негайно заявити про це підряднику. Замовник, який не зробив такої заяви, втрачає право у подальшому посилатися на виявлені ним недоліки. Характерною особливістю будівельного підряду є співпраця сторін (ст. 750 Цивільного Кодексу). З огляду на специфічний і складний характер об'єкта договору будівельного підряду особливо регламентується здача і приймання робіт, виконаних за даним договором (ст. 753 Цивільного Кодексу). У передбачених законом або іншими правовими актами випадках у прийманні результату робіт повинні брати участь представники державних органів і органів місцевого самоврядування. Здача результату робіт підрядником і приймання його замовником оформляється актом, підписаним обома сторонами. У разі відмови однієї із сторін від підписання акта в ньому робиться відмітка про це і акт підписується іншою стороною. Односторонній акт здачі або приймання результату робіт може бути визнаний судом недійсним лише у разі, якщо мотиви відмови від підписання акта визнані ним обгрунтованими. Замовник має право відмовитися від приймання результату робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість його використання для зазначеної в договорі будівельного підряду мети та не можуть бути усунені підрядником або замовником.

Приймання закінчених будівництвом об'єктів виробляє замовник або уповноважена інвестором іншу особу. Замовник може залучати до приймання користувача об'єкта (яка експлуатує організацію), розробників технічної документації, спеціалізовані організації і інших юридичних і фізичних осіб, створюючи при необхідності приймальню коміссію.В випадках, коли це передбачено законом або договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт, що виконуються за договору, приймання результату робіт повинні передувати попередні випробування. Відповідно приймання здійснюється тільки при позитивному результаті таких випробувань (п. 5 ст. 753 Цивільного Кодексу).

Приймання закінченого будівництвом об'єкта оформляється актом приймання.

Підрядник зобов'язаний своєчасно усунути недоробки і дефекти, виявлені в процесі приймання будівельно-монтажних робіт. Термін усунення зазначених недоліків спеціально обмовляється в акті приймання. Оплата виконаних підрядником робіт проводиться замовником в розмірі, передбаченому кошторисом, у строки та в порядку, які встановлені законом або договором будівельного підряду. При відсутності відповідних вказівок в законі або договорі оплата робіт проводиться після остаточної здачі результату роботи (п. 1 ст. 711 Цивільного Кодексу). Разом з тим значна вартість і тривалість капітального будівництва вимагають авансування діяльності підрядника. Однак вимагати виплати авансу або завдатку він має право лише у випадках і розмірі, зазначених у законі або договорі (п. 2 ст. 711 Цивільного Кодексу). Свою специфіку має відповідальність підрядника за якість ра бот. Згідно ст. 754 Цивільного Кодексу підрядник несе відповідальність перед замовником за допущені відступи від вимог, передбачених у технічній документації та в обов'язкових для сторін будівельних нормах і правилах, а також за недосягнення зазначених у технічній документації показників об'єкта будівництва, в тому числі таких, як виробнича потужність підприємства.

Якщо інше не передбачено договором будівельного підряду, підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва зазначених у технічній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного терміну. Встановлений законом гарантійний термін може бути збільшений угодою сторін (ст. 755 Цивільного Кодексу). При пред'явленні вимог, пов'язаних з неналежним якістю робіт, застосовуються правила п. 1 - 5 ст. 724 Цивільного Кодексу. При цьому граничний термін виявлення недоліків відповідно до п. 2, 4 зазначеної статті становить п'ять років (ст. 756 Цивільного Кодексу) .Якщо договором будівельного підряду за його невиконання або неналежне виконання передбачено стягнення неустойки (штрафу, пені), збитки стягуються за її вирахуванням (залікова неустойка). Однак договором може бути передбачено інше: стягнення тільки неустойки, стягнення збитків у повній сумі понад неустойки, стягнення або неустойки, або збитків.