Як оформити і відобразити в обліку реалізацію об’єкта незавершеного будівництва

Реєстрація права власності

Документи для реєстрації

Дорогі Новомосковсктелі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення податкових та юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Щоб зареєструвати об'єкт незавершеного будівництва, забудовник (інвестор) повинен представити в управління реєстрації такі документи:

заяву на реєстрацію права власності (заповнюється фахівцем Росреєстрації при здачі документів);

документ про сплату держмита (для організацій - 15 000 руб.);

копію документа, що посвідчує особу заявника, представника організації-заявника (виписка з ЕГРЮЛ щодо організації-заявника);

документ, що підтверджує повноваження представника організації-заявника;

копію статуту організації-заявника;

копію документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку або право користування ділянкою (оренди);

копію дозволу на будівництво, за винятком випадків, коли дозвіл не потрібен (ч. 17 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ);

копії проектної документації;

копії документів, що підтверджують, що об'єкт не є предметом чинного договору будівельного підряду (наприклад, копію додаткової угоди про розірвання договору будівельного підряду);

кадастровий (технічний) паспорт об'єкта незавершеного будівництва, що містить його опис.

У реєстраційному управлінні можуть зажадати також довідку про джерела фінансування будівництва. Така довідка підтверджує відсутність прав третіх осіб на об'єкт будівництва (ст. 218 ЦК України). Уніфікованого бланка цієї довідки немає. Тому її можна скласти в довільній формі.

Права на цей об'єкт виникають у особи, що фінансує будівництво (у інвестора).

Права на об'єкт належать інвестору

Якщо права на об'єкт незавершеного будівництва належать залученому інвестору, забудовник (або технічний замовник) спочатку передає йому за актом об'єкт незавершеного будівництва. Передачу об'єкту відобразіть в обліку проводкою:

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 08-3
- переданий об'єкт незавершеного будівництва інвестору;

Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 19
- переданий ПДВ по об'єкту незавершеного будівництва інвестору.

Інвестор приходует цей об'єкт, відбиваючи його в своєму обліку на рахунку 08-3, оформляє на нього право власності і потім його продає.

Права на об'єкт належать забудовнику

Якщо права на об'єкт належать забудовнику (забудовник сам інвестує будівництво), то він реєструє право власності на себе і здійснює продаж об'єкта.

Реалізація та перехід права власності

Реалізація об'єкта незавершеного будівництва здійснюється на підставі договору купівлі-продажу, укладеного в письмовій формі (ст. 550 ЦК України). Перехід до покупця права власності на об'єкт незавершеного будівництва потрібно зареєструвати (ст. 551 ЦК України).

Разом з правом власності на об'єкт незавершеного будівництва продавець передає і право на земельну ділянку, зайнятий цим об'єктом. При цьому продавець може бути власником земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, або орендувати його. У другому випадку покупець набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах, що і продавець об'єкта незавершеного будівництва. Причому реалізація об'єкта допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування земельною ділянкою, встановленим законом або договором. Такий порядок випливає зі статті 552 Цивільного кодексу РФ.

Документальне оформлення

Визнання доходу відображається за кредитом рахунку 91 «Інші доходи і витрати». При цьому вартість об'єкта незавершеного будівництва визнається іншим витратою і списується в дебет рахунку 91 «Інші доходи і витрати» (п. 11, 19 ПБО 10/99).

Реалізацію об'єкта незавершеного будівництва відобразіть наступними проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
- відображена реалізація об'єкта незавершеного будівництва;

Дебет 91-2 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»
- нарахований ПДВ.

Сума сплачується за реєстрацію об'єкта держмита включається до складу витрат на продаж (п. 12 ПБУ 5/01) або інших витрат (п. 8 ПБО 6/01). Цю операцію відобразіть проводкою:

Дебет 91-2 Кредит 68 субрахунок «Державне мито»
- врахована держмито за реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва.

Якщо фактична передача об'єкта збігається з датою держреєстрації, зробіть проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
- списана фактична вартість об'єкта незавершеного будівництва.

Якщо об'єкт передали до переходу права власності, в обліку зробіть проводки:

Дебет 45 субрахунок «Передані об'єкти нерухомості» Кредит 08-3
- списана вартість об'єкта, що підлягає реєстрації;

Дебет 91-2 Кредит 45 субрахунок «Передані об'єкти нерухомості»
- визнані витрати по вибуває об'єкту незавершеного будівництва (після держреєстрації переходу права власності).

Приклад відображення в бухобліку реалізації об'єкта незавершеного будівництва

ВАТ «Виробнича фірма" Майстер "» (забудовник) і ТОВ «Альфа» уклали договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. Земельна ділянка належить «Майстру» на праві власності. Витрати «Майстри» на будівництво об'єкта незавершеного будівництва склали:

будівельні роботи - 2 950 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 450 000 руб.);
ціна придбання земельної ділянки - 4 000 000 руб.

Сторони погодили ціну об'єкта незавершеного будівництва в розмірі 8 260 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 1 260 000 руб.). Об'єкт передається покупцеві після завершення держреєстрації переходу права власності.

У бухобліку «Майстри» операції з реалізації об'єкта незавершеного будівництва відображені наступними проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
- 8 260 000 руб. - відображена реалізація об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки;

Дебет 91-2 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»
- 1 260 000 руб. - нарахований ПДВ;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
- 2 550 000 руб. - списана фактична вартість незавершеного будівництва;

Дебет 91-2 Кредит 01
- 4 000 000 руб. - списана фактична вартість земельної ділянки;

Дебет 51 Кредит 62
- 8 260 000 руб. - надійшли кошти від покупця.

Порядок розрахунку податків при вибутті об'єктів незавершеного будівництва залежить від системи оподаткування, яку застосовує організація.

ОСНО: податок на прибуток

У податковому обліку інвестора об'єкти незавершеного будівництва, отримані за договором інвестування в будівництво, відображаються за фактичними витратами.

Ситуація: чи може інвестор визнати у витратах вартість реалізованого за договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, якщо у нього відсутні документи, що підтверджують понесені в процесі будівництва витрати?

Порада: є аргументи, що дозволяють врахувати у витратах вартість об'єкта незавершеного будівництва, якщо у організації відсутні документи, що підтверджують понесені в процесі будівництва витрати. Вони полягають в наступному.

Однак, керуючись такою позицією, організація повинна бути готова відстоювати її в суді.

Якщо об'єкт незавершеного будівництва реалізований зі збитками, такий збиток враховується для цілей розрахунку податку на прибуток в повній сумі (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Якщо власник передає об'єкт незавершеного будівництва безоплатно, в податковому обліку доходів у нього не виникає (ст. 249, 250 НК РФ). Залишкова вартість та інші витрати, пов'язані з безоплатною передачею об'єкта, при розрахунку податку на прибуток не враховуються (п. 16 ст. 270 НК РФ).

У бухобліку організації утворюється постійна різниця, яка призводить до виникнення постійного податкового зобов'язання (п. 4, 7 ПБУ 18/02). При цьому зробіть проводку:

Дебет 99 субрахунок «Постійні податкові зобов'язання» Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з податку на прибуток»
- відображено постійне податкове зобов'язання з різниці у витратах, пов'язаних з безоплатною передачею об'єкта незавершеного будівництва.

Якщо інвестор сплачує єдиний податок з доходів, то вартість об'єкта незавершеного будівництва та витрати, пов'язані з його реалізацією, не зменшують його податкову базу. Це пов'язано з тим, що при такому об'єкті оподаткування інвестор взагалі не враховує будь-які витрати (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Ситуація: чи може організація на спрощеній системі врахувати у витратах вартість об'єкта незавершеного будівництва при його реалізації? Організація сплачує єдиний податок з різниці між доходами і витратами. Будівництво здійснювалося підрядним способом.

Безоплатна передача об'єкта незавершеного будівництва у витратах не враховується (п. 2 ст. 346.16, п. 16 ст. 270 НК РФ).

Якщо інвестор сплачує ЕНВД, то операції, пов'язані з вибуттям об'єктів незавершеного будівництва, не вплинуть на розрахунок цього податку. Платники ЕНВД розраховують цей податок виходячи з поставлений дохід (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО і ЕНВД

Оподаткування вибуття об'єкта незавершеного будівництва робите відповідно до загальної системою оподаткування або спрощеною. оскільки така операція не підпадає під ЕНВД. Тому розподіляти витрати у вигляді вартості вибуває майна, витрат на реалізацію об'єкта і сум «вхідного» ПДВ не потрібно.