Іпотека на новобудову, її особливості та види договорів
Сьогодні громадяни, звертаються в банк за іпотечними кредитами по всій країні. Кожна п'ята операція з нерухомістю відбувається із залученням кредитного капіталу. Однак іпотека на новобудову має ряд особливостей, що відрізняються від класичної іпотеки в старому житловому фонді.
загальні відмінності
Іпотека на новобудову схожа на звичайну класичну іпотеку, але є ряд відмінностей. Адже житло ще не здано в експлуатацію, а значить, відсутній ряд реєстраційних документів. Та й власником житла є компанія-забудовник. Остаточне оформлення квартири у власність відбудеться після здачі об'єкта в експлуатацію.
- Відсутність свідоцтва про власність, на етапах будівництва. Це відбувається до тих пір, поки будинок не буде введений в експлуатацію. Потім на даний об'єкт видається технічний паспорт.
- Банк оформляє права вимоги на таку квартиру, а не запорука. Знову ж це пов'язано з тим, що будинок на етапі будівництва нікому не належить. Отже, в заставі він бути не може.
- Передбачена можливість покупки квартири в новобудові на ранніх етапах будівництва, що дає право викупу такої нерухомості дешевше, ніж вже готовою.
- Іпотека на новобудову може бути оформлена без початкового внеску, на відміну від класичної, де позичальник обов'язково повинен внести первинний внесок. Правда, банків, що надають таку послугу небагато.
- Існує дві процентні ставки, які чітко прописуються в договорі:
- відсотки на етапах будівництва вище, через більш високого ризику;
- процентні ставки знижуються, як тільки квартира переходить в заставу банку.
Процедура акредитації об'єкта і забудовника
Іпотека на новобудову, це підходящий варіант для людей, які хочуть заощадити і готові перечекати всі етапи будівництва.
Важливо! Середній термін здачі об'єкта - три роки.
Перед тим як запустити програму кредитування, банк перевіряє документи на об'єкт, а також перевіряє всю документацію будівельної фірми. Потім банк проводить процедуру акредитації забудовника й об'єкта. В результаті цих дій, клієнтові не доведеться звертатися в ріелторські компанії.
етапи отримання
Отримання в банку попереднього схвалення на кредит
- особисті документи;
- документи, що підтверджують його працевлаштування і дохід;
- поручительство третіх осіб, на вимогу банку.
Термін розгляду заявки може становити до двох тижнів.
Про те як перевіряють позичальника, можна прочитати тут.
Попереднє рішення діє протягом трьох місяців з дня прийняття. Якщо клієнт вирішить продовжити його, то йому необхідно принести скорочений пакет документів.
Вибір житлової нерухомості
Банк може запропонувати свої варіанти в акредитованих їм об'єктах нерухомості. Якщо клієнт відмовляється або його не влаштовує сама нерухомість, то він підбирає її на свій розсуд.
Потім він повинен акредитувати її в своєму банку. Для цього йому буде потрібно:
- статутні та установчі документи;
- проектна декларація;
- фінансова звітність за забудовнику.
Все це може зайняти до 4 місяців.
У тому випадку якщо на сайті забудовника буде знаходитися проектна декларація і реєстрація договору пайової участі у Федеральній службі держ. реєстрації, кадастру і картографії згідно ФЗ № 214, то це вирішить безліч проблем клієнта.
Наприклад, відпаде необхідність перевіряти правовстановлюючі і правоподтверждающие документи, фінансову звітність забудовника, від шахрайства з документами на власність.
Внесення авансу і укладення договору із забудовником або продавцем
На даному етапі підписується договір авансу, який підтверджує серйозність намірів покупця. Нерухомість бронюється під клієнта і не показується іншим покупцям.
Проведення оцінки і страховка нерухомості
Акредитована банком незалежна оцінна компанія, виробляє оцінку обраної нерухомості. Акредитована банком страхова компанія, оформляє страховий тариф. Як правило, страхуються такі ризики:
- майно;
- життя і здоров'я;
- титульне страхування (втрата житлової нерухомості, в разі домагання на неї третіх осіб).
Прийняття остаточного рішення банком
Сума не може бути більше схваленої банком на попередньо-позитивному вирішенні. Навіть якщо клієнт вибрав інший об'єкт нерухомості.
Реєстрація та укладення угоди
Всі документи вивозяться в Росреестр або представником банку, самим клієнтом або ріелтором. Все залежить від умов кредитора.
Отримання грошових коштів продавцем або забудовником
Банк переводить гроші безготівковим платежем за допомогою акредитива, т. Е. Гроші надходять на рахунок забудовника, блокуються, видаються тільки після реєстрації та отримання документів в Росреестра.
оцінка платоспроможності
Банк оцінює майбутнього клієнта за наступними критеріями:
- паспортні данні;
- судимості;
- дохід клієнта;
- кредитна історія.
Рішення про видачу іпотеки, приймає кредитний комітет. Якщо позичальник є підприємцем, то перевірки піддається і його бізнес, що збільшує розгляд заявки ще на 1-2 тижні.
види договорів
У разі якщо забудовник порушить пункти контракту, то клієнт в односторонньому порядку може його розірвати.
Попередній договір купівлі-продажу. Сторони домовляються про укладення умов купівлі-продажу з ранньої домовленості.
Договір купівлі-продажу з розстрочкою платежу. Дана угода не передбачає державної реєстрації, що сприяє обману з боку забудовника.
Договір участі в житлово-кооперативному будівництві. Позичальник бере кооператив і оплачує членські внески і паї. Сума яких, і складе вартість квартири. Такий вид угоди найкраще перевіряти спільно з грамотним юристом.
Договір про інвестиційну діяльність. Клієнт передає гроші в будівельну компанію, а та, в свою чергу, повертає йому квартиру. Дані гарантії обумовлені ФЗ №39. Такий висновок не передбачає держ. реєстрації.
Вексельний договір. Покупець не віддає гроші, а підписує із забудовником документи на придбання векселя на суму рівну вартості квартири.
Договір поступки прав. Всі права від забудовника або продавця, переходять покупцеві.
завершення операції
В кінці всієї процедури, клієнт отримує на руки:
- договір застави прав вимоги;
- Угода пайової участі (або інший документ між забудовником і продавцем);
- договір позики.