Договір оренди (найму) квартири все що потрібно знати власникові і наймачеві
Договір найму квартири укладав кожен другий гражданінУкаіни. Але більшість з нас навіть не вдавалися в подробиці того що написано в тексті договору і просто ставили свій підпис.
У цій статті ми розповімо, як дізнатися, що перед вами шахрай, який займається здачею в оренду чужих квартир. Як орендувати житлові квадратні метри у подружжя, і не виявитися без житла при їх сімейній сварці, а також на що звернути увагу якщо квартиру здає не власник, а його представник. Додатково надамо можливість скачати типовий зразок договору найму квартири, і надамо на огляд документи, які потрібно попросити у господаря квартири, і що в них перевірити.
У чому відмінності між наймом і орендою
У повсякденному житті багато неправильно розуміють деякі юридичні терміни, наприклад, коли ріелтор говорить про «договорі оренди квартири», здаючи її в якості житла фізичній особі, він має на увазі, договір, який складається для найму житла громадянином. Законодавство розмежовує поняття договору найму та договору оренди.
Мета використання приміщення і наймач, є основною відмінністю в наймі і оренді. Присутність в договорі слова «наймання», в документі на оренду, може бути застосовано тільки до житлових приміщень, і має на увазі що наймачем (орендарем), є громадянин, а не юридична особа. Оренда - це нежитлові приміщення і будівлі, що використовуються під комерцію, або житлові приміщення, але орендовані юридичною особою.
Нежитлове приміщення
Важливо! На законодавчому рівні права громадянина-наймача захищені краще, тому при укладанні угоди на квартиру для житла, необхідно укладати договір найму.
Є ряд важливих вимог, які застосовуються до житлового приміщення:
Якщо ж приміщення здається в оренду, то важливою умовою є чи влаштовує воно орендаря чи ні. Занедбаний будинок заводу може бути віддано в оренду для гри в «страйкбол», але не може бути предметом договору найму. Також орендар нежитлового приміщення має право розірвати договірні відносини, тільки через арбітражний суд, якщо в договір не внесені відповідні умови на позасудове розірвання угоди.
Структура і зразок договору найму квартири
Договір найму - це документ на підставі, якого громадянин наділяється правом тимчасово проживати в житловому приміщенні наймодавця, за певний винагороди. Даний документ повинен включати в себе кілька обов'язкових пунктів.
Предмет договору
Якщо квартира здається разом з меблями, побутовою технікою та іншими предметами побуту. Те це потрібно також відобразити в договорі:
- скласти опис всього майна, що знаходиться в квартирі, і здається наймачеві;
- позначити відповідальність за його збереження;
- внести зобов'язання по гарантійному внеску деякої грошової суми для забезпечення збереження майна
Ціна найму житлового приміщення
Вказати повну вартість оренди житла, вказавши конкретну суму прописом. Також незабутній позначити, коли необхідно вносити платежі і чи будуть вони змінюватися в період дії договору. За власником або його представником залишається право змінити розмір платежів, але тільки в певних випадках ст. 682 ГК України.
Для господаря квартира буде розсудливо внести зобов'язання внесення забезпечувального платежу, який буде повернений наймачеві при розірванні договору. Також потрібно вказати при порушенні яких пунктів договору, забезпечувальний платіж повернуто не буде. Крім цього, можна встановити внесення плати за наймання авансом, наприклад, за 3-4 місяці вперед.
Паперовий примірник договору
Законом допустимо складати даний вид договорів як в письмовій формі, так і в усній, але в останньому випадку при виникненні розбіжностей, потрібно буде довести факт існування даної угоди. Для доказу можна використовувати, розписки, взяті з господаря за оплату житла. Показання свідків у даному випадку не допоможуть. Тому наша порада укладати договір найму житла тільки в письмовій формі.
Період дії договору
Згідно із законом договір найму квартири не можна укладати на термін понад п'ять років. Якщо строк не обговорений, то вважається що договір укладений на 5 років.
Існують деякі обмеження для наймача, якщо період укладення договору менше одного року:
- заборонено вселяти інших громадян або тимчасових мешканців;
- заборонено здійснювати здачу квартиру по суборенді (піднайму);
- відсутня переважне право на пролонгацію договору на новий період;
- якщо настала смерть наймача або його виїзд дія договору припиняється.
На всі перераховані вище обмеження, можна вказати протилежні умови в тексті самого договору, наприклад, вказавши що наймачем допускається вселення інших громадян.
Хто буде проживати в квартирі
Учасникам угоди, рекомендується вказати всіх осіб, які будуть проживати в квартирі разом з наймачем. Наприклад, якщо це сім'я з дітьми, то вказуємо чоловіка, дружину та дітей. Також власник квартири, може вказати умову, за якою можливість вселення сторонніх громадян на постійне проживання дозволена тільки з його згоди.
Також в законі вказано що якщо квартира здається на термін більше 90 днів, то квартирантам необхідна реєстрація за місцем перебування (тільки громадяни РФ). Якщо реєстрація відсутня, то наймодавець зобов'язаний повідомити про це відповідний реєстраційний орган.
Випадки, коли реєстрація квартирантів не потрібно:
- якщо у них є прописка в тому ж регіоні, де і знімається квартира;
- якщо вони прописані в Москві і Московській області і орендована квартира також територіально розташована там;
- якщо вони зареєстровані в Харкові або Ленінградської області і знімається квартира розташована в одному з цих суб'єктів;
- ті ж правила стосуються й Севастополю і Республіці Крим.
Додаткові умови вказуються при бажанні
До додаткових умов ми віднесли наступні пункти, зазначені в списку нижче:
- хто буде вносити комунальні платежі, можна вказати що платіж розраховується окремо, або він вже входить до складу плати за квартиру;
- за чий рахунок буде здійснюватися поточний ремонт житлового приміщення, за відсутності даного пункту поточний робить наймач, а капітальний наймодавець;
- наслідки розірвання договору, наприклад, повернення сплачених коштів за межі не прожитий наймачем період;
- відповідальність при форс-мажорних обставинах, наприклад, пожежа, підтоплення сусідами і т.д. важливо чітко позначити хто за що відповідає;
- дозволено або заборонено утримувати в квартирі домашніх вихованців.
Важливо! В обов'язок наймодавця (власника квартири), входить подача в податковий орган (ИФНС), декларації з ПДФО та сплата відповідного податку.
Чому важливо перевіряти всі документи при оренді квартири
Підписання договору і передача грошей за житло людиною ще не дає право проживати в такій квартирі. Якщо не подбати про перевірку документів заздалегідь, то можна опинитися в наступних неприємності:
Квартирою володіють зовсім інші люди. які раптово з'являються і виселяють наймача. Це можуть бути справжні власники житлової площі, наприклад, подружжя або батьки. У цьому випадку договір визнається нікчемним, так як укладений з людиною, яка не має прав на цю квартиру.
Квартира є об'єктом судового розгляду. і коли по ньому буде винесено рішення, законні власники зажадають виселитися наймача.
Господар не поверне заставний депозит. причиною може послужити будь-яка дрібниця (наприклад, квартиранти подряпали антикварний шафа). Ніякого антикваріату в квартирі не знаходилося, але спробуй доведи це в суді.
Квартиру здала дружина, не маючи на це права. так як квартира придбана в шлюбі. Договір визнається недійсним: так як спільно нажитим майном подружжя може тільки з обопільної згоди, якщо у них не оформлено іншої юридичної угоди.
У представника власника не було права підписувати договір. так як період дії його дорученням давно закінчився або тому що, його право полягає тільки в показі квартири, а підписанням договору здійснює особисто власник.
Документи, які необхідно запросити у наймодавця
Перш ніж підписувати будь-який юридичний документ, в нашому випадку «договір найму квартири», перевірте чи є у людини відповідні документи, що доводять що він має здавати житло в найм. Якщо документів у них - ні, то договір вважається недійсним, і перед вами аферисти.
Якщо квартирою володіє одна людина
В цьому випадку укладати договір повинен господар, або його представник, який діє за дорученням. Документ №1, який необхідно запросити у власника житла - це свідоцтво про державну реєстрацію права власності.
Іноді буває, що паспортні реквізити, зазначені у свідоцтві, не збігаються з пред'явленим вам паспортом. Не треба панікувати, можливо господар квартири обміняв паспорт у зв'язку зі строками, а свідчення не переробляв. Якщо квартиру здає дівчина, то можливо вона взяла прізвище чоловіка, але так і не переоформила всі в Росреестра.
Інформацію про всі видані паспорти легко перевірити, потрібно лише відкрити останню сторінку чинного паспорта, і звірити дані зазначені в свідоцтві. Якщо такі дані не знайдені, то швидше за все вас ходять «надути».
Якщо квартира належить двом і більше власникам
Кількість власників перебувати в пункті: «Об'єкт права».
І щоб договір в майбутньому не був визнаний недійсним, необхідно отримати схвалення угоди від всіх власників: зазвичай договір укладає одна людина маючи довіреність від всіх інших, але також буває, що договір підписують одразу все. Навіть в цьому випадку потрібно вимагати надати свідоцтво і звірити всі дані.
Важливо! Чим більше у квартири власників, тим вище ризик, що один з власників несподівано може виселити вас.
Якщо квартира знаходитися в заставі у банку по іпотечному кредиту
Іпотечний кредит зазвичай видається тільки по заставі нерухомості, що купується, і дане обтяження знімається лише після повного погашення іпотеки. Тому це додаткові ризики: якщо позичальник не зможе оплачувати кредит своєчасно, то банк має право забрати квартиру і виселити всіх, хто в ній проживає.
Дізнайтеся у господаря, який платіж по кредиту (можливо він дорівнює сумі оренди квартири). Якщо це так, то плату за квартиру потрібно вносити справно, це зменшить ризики прострочень по кредиту у власника.
Якщо квартирою володіє сімейна пара
Нерухомість, придбана в шлюбі, є спільно нажитий власністю, навіть за умови, що за документами вона належить одному з подружжя. Тому в договорі повинні стояти підписи обох подружжя. Або має бути оформлено нотаріально завірена згода - в цьому випадку підпис поставити може той чоловік, якому дано таку згоду.
Важливо! Буває так що, у подружжя складено дошлюбне угоду, який по-іншому трактує правила поводження з шлюбним майном і містить конкретні положення, про те, кому що належить. 6 причин скласти шлюбний контракт до весілля.
Між подружжям може статися сварка в будь-який момент. І щоб ваші житлові умови не страждали від цього, внесіть до договору наступне:
- Вкажіть номер і дату укладення шлюбного договору (при наявності).
- Вкажіть що якщо чоловік і жінка кардинально (вирішили оформити шлюбний контракт, або змінити умови в існуючому) змінюють свої відносини, то вони повинні сповістити про це вас, в разі якщо це вплине на укладений з ними договір найму житла.
- Внесіть умови про штрафні санкції, на випадок якщо подружжя не сповістили вас про сказане вище.
Якщо договір оренди укладається з представником
Буває, що наймодавець житла, проживає за кордоном, перебувати на тривалому лікуванні, або просто скуповує нерухомість щоб надалі здавати її, і відповідно не має можливості особисто бути присутнім при підписанні договору з вами. У цьому випадку господар квартири, може передати ці повноваження іншій людині, але строго за дорученням, яку також необхідно уважно вивчити.
Довіреність може замінити договір посередництва: договір комісії, договір з агентством нерухомості і ін. В них звіряйте ті ж дані що і в довіреності: період дії, дані паспорта, передані повноваження.
Важливо! Згідно із законом, в операціях з нерухомістю, якими займаються представники (включаючи близьких родичів) власників, обов'язкова наявність довіреності. Чи не попадіться на виверти, наприклад, коли внучка хоче підписати договір за бабусю.
Якщо вас все одно мучать сумніви
Навіть після перевірки свідоцтва, сумніви вас не покидають, про дійсно законного власника квартири або інших нюансах. Відвідайте сайт Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП), і замовте потрібну виписку.
Документ отриманий через даний сервіс, допоможе з'ясувати хто реально є власником житлового приміщення. За виписку потрібно заплатити 200 рублів замовити її можна через інтернет, або за допомогою послуг багатофункціональних центрів (МФЦ), при першому варіанті чекати потрібно 10-20 хвилин, при другому до 10 робочих днів. Якщо часу немає, то скористайтеся спеціальними сервісами, де виписка буде готова миттєво, але коштувати буде від 1000 до 1500 рублів.
На замітку
- Перед укладенням договору уважно вивчіть документи про право власності, звірте всі дані з паспортом.
- Якщо власників квартири кілька, вимагайте, щоб підпис поставив кожен з них, винятком буде наявність довіреності.
- Якщо квартира знаходитися в заставі у банку, дізнайтеся всі деталі іпотечного договору.
- Запитайте чи є у подружжя шлюбний контракт. Вкажіть про його існування в договорі. Або вимагайте ставити підписи обох подружжя.
- Право на підпис договору має тільки власники приміщення або представник діє за дорученням. Звірте довіреність з паспортними даними, а також період дії і повноваження.
- Є підозри що перед вами шахрай - замовте виписку з ЕГРП.
Копірайтер порталу «РукаЗакона.ру». Пишу статті, шукаю цікаву інформацію і пропоную способи її практичного застосування громадянами України в тих чи інших правових питаннях.
Знайшли помилку в тексті? Виділіть потрібний фрагмент і натисніть ctrl + enter.