Жкг як повернути підвали власникам

В даний час в підвальних приміщеннях житлових будинків, особливо розташованих уздовж центральних магістралей міста, функціонує величезна безліч різного роду закладів - від кафе і магазинів до офісів і складів. Однак в той же час ці приміщення знаходяться в багатоквартирних будинках і часто є загальнобудинкових майном власників. Ми з'ясували у юристів, які підвали можна повернути в користування мешканцям будинків.

Фото Наиля Фаттахова

Нагадаємо, що під кондоминиумом розуміється єдиний комплекс нерухомого майна, який включає в себе земельну ділянку у встановлених межах і розташовані на зазначеній ділянці житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, і в якому окремі, призначені для житлових або інших цілей частини (приміщення) знаходяться в приватній , державної, муніципальної та інших формах власності, а інші частини (спільне майно) знаходяться в частковій власності власників житла.

Що таке технічний підвал?

Необхідно розрізняти технічні приміщення в підвалах житлових будинків та підвальні приміщення, які не мають спеціального призначення. Перші призначені тільки для розміщення в них інженерного устаткування і комунікацій, це слід, як правило, з технічної документації на будинок, другі можуть використовуватися і за іншим призначенням, наприклад як склад, магазин, офіс. Технічні підвали, безумовно, повинні перебувати у власності всіх домовласників даного житлового будинку, приміщення ж, що знаходяться в підвалі і не мають самостійного призначення, можуть бути і у власності третіх осіб.

Наявності інженерних комунікацій і устаткування недостатньо для визнання права спільної часткової власності домовласників на підвальне приміщення. Необхідно довести, що таке приміщення не може використовуватися самостійно і має виключно допоміжне значення. Призначення приміщення повинно визначатися за технічною документацією на будинок. Так, наприклад, досить поглянути на більш ранню експлікацію до плану будови (складену, скажімо, на дату введення будинку в експлуатацію), де буде вказано призначення спірного підвального приміщення. Якщо в плані будови відсутні відомості про те, що спірне приміщення мало призначення, наприклад, «магазин», «склад» або «контора» і т. Д. То очевидно, що самостійного призначення воно не мало. При наявності доказів того, що в приміщенні знаходяться інженерні комунікації, які обслуговують більше одного приміщення в будинку, ймовірність витребування спірного підвального приміщення в судовому порядку у власника вельми висока.

Хто має право здавати в оренду підвали або інші вільні приміщення в багатоквартирних будинках?

З відповіді на попереднє запитання слід, що таке право належить тільки власникам приміщень у багатоквартирному будинку, причому власникам як житлових, так і нежитлових приміщень. Право передати третім особам у тимчасове володіння і користування якесь «вільне» приміщення в будинку власники можуть за допомогою прийняття рішення загальними зборами власників приміщень будинку. При цьому необхідна кваліфікована більшість голосів власників (2/3 від усіх голосів власників приміщень будинку).

Чи повинні питати у власників квартир багатоквартирного будинку дозвіл на здачу в оренду того чи іншого приміщення?

Справа в тому, що самі власники і приймають таке рішення, а не дають будь-кому згоду. Тільки загальні збори власників є правомочним це зробити. Голова правління ТСЖ або ЖБК або будь-яка інша особа не має права приймати одноосібне рішення про передачу загальнопайової майна, таке право належить тільки загальним зборам власників приміщень будинку.

Як і ким повинні розподілятися кошти, отримані від оренди підвалу?

Кошторис доходів і витрат приймається загальними зборами членів ТСЖ (якщо ми говоримо про випадки, коли в будинку утворено ТСЖ). Тобто як розпорядитися вирученими від передачі в оренду спільного майна засобами вирішує ТСЖ. Гроші можуть бути витрачені на благоустрій прибудинкової території, встановлення домофонів, огорожі, поточний ремонт і т. Д. Якщо в будинку обраний такий спосіб управління, як керуюча організація (КК), то умови, на яких КК буде здавати спільне майно в оренду, ціну , термін і куди потім отримані грошові кошти будуть витрачатися, повинні бути відображені в договорі з даною компанією. Підставою ж укласти такий договір буде протокол загальних зборів власників приміщень, де і будуть відображені всі перераховані вище умови. За відсутності рішення загальних зборів керуюча організація, яка обслуговує ваш будинок, не має права здавати в оренду кому б то не було будь-загальнопайової майно.

Чи мають право взагалі здавати в оренду підвали, адже там знаходяться загальні комунікації?

Куди звертатися громадянам, якщо здаються в оренду приміщення в багатоквартирному будинку без їх відома?

Тільки в суд. Якщо право власності зареєстровано за третьою особою (а як правило, це так) - з позовом про визнання права власності та про витребування з чужого незаконного володіння спірних приміщень. Якщо суд встановить, що истребуемое приміщення є технічним, то висока ступінь ймовірності того, що приміщення повернеться у володіння домовласників даного будинку.

Які документи необхідно підготувати?

Яка кількість угод з истребуемая приміщенням може бути укладено?

Існує хибна думка щодо того, що якщо перший покупець частини підвалу перепродав його, то останній законний власник-власник є добросовісним набувачем і повернути підвал буде неможливо. Це не так. Угод може бути десяток і більш, однак, з огляду на, що спірна частина підвалу вибула з володіння поза волею всіх власників приміщень у будинку, сумлінність нинішнього власника приміщень не має ніякого правового значення.

Як бути з позовною давністю?

Хто позивач? Що просити у суду?

Позивачем в суді може бути будь-який власник приміщення в будинку, де знаходиться спірна частина технічного підвалу. В даному випадку спір буде вирішуватися в суді загальної юрисдикції, т. Е. В районному суді. Якщо ж позивачем виступає ТСЖ (або ЖБК), то, по-перше, треба зазначити, що необхідне рішення загальних зборів власників, яким ТСЖ наділене повноваженнями на подачу позову, і, по-друге, якщо відповідач є підприємцем або юридичною особою, то суперечка дозволятиме вже арбітражний суд. У прохальною частини позовної заяви варто вказати: «Прошу витребувати приміщення ... з незаконного володіння відповідача на користь власників приміщень багатоквартирного будинку». Задоволення судом цієї вимоги буде підставою для припинення права власності нинішнього власника - власника спірного приміщення.