Земельний патруль Браверман, фонд розвитку нерухомості

Держава робить помилку, запускаючи новий виток роздачі федеральних земель девелоперам під час відсутності осмислених моделей розвитку територій. Тим самим створюються умови для нових спекуляцій на ринку нерухомості, а не для будівництва доступного житла

В цьому році в самий розпал сівби озимих регіональні науково-дослідні інститути Россельхозакадеміі виявилися у стані облоги. Земельні угіддя аграріїв атакував Фонд сприяння розвитку житлового будівництва (Фонд РЖС), створений в минулому році з ініціативи президента Дмитра Медведєва.

Ця державна структура почала вилучати у сільгоспінституту землю під приводом неефективного використання і виставляти ділянки на торги. З 5 млн га земель Россельхозакадеміі до 3,5 млн га може бути вилучено і продано на аукціонах. «Я не дуже розумію, яким чином таким господарством можна управляти, - заявив недавно президент, зажадавши інвентаризації земель академії. - В іншому випадку я постійно буду отримувати інформацію про те, що якусь частину землі вкрали, роздали за хабарі, і мені доведеться давати доручення Генпрокуратурі. Для кого-то це закінчиться не дуже здорово ».

Втім, поки не зовсім зрозуміло, кому дістануться ці мільйони метрів і чи будуть вони взагалі побудовані. Розпродаж вилучених земельних ділянок проходить за відсутності осмисленої стратегії і моделі розвитку територій.

Фонд їм на допомогу

Сьогодні в реєстрі Фонду РЖС налічується більше 1140 пропозицій щодо земельних ділянок загальною площею понад 1 млн гектарів. За експертними оцінками, на одному гектарі можна побудувати в середньому близько 12 тис. Кв. м багатоповерхового житла. Тобто теоретично фонд має в своєму розпорядженні земельним банком, достатнім для зведення астрономічних обсягів житла - 12 млрд кв. метрів. Для порівняння: щорічно в нашій країні вводиться близько 60 млн кв. метрів.

Глава Фонду розвитку житлового будівництва Олександр Браверман хоче стати маркетмейкером будівельного ринку

Фото: РИА Новости

Поки за ділянки жваво торгуються місцеві девелоперські компанії. Перш за все ті з них, які забудовують комерційним житлом території, прилеглі до федеральної. У Чебоксарах 6,3 га взяла в оренду компанія ТУС, заплативши всього 2,1 млн рублів, - ділянка входить в проект будівництва мікрорайону Університетський-2, який реалізує ця фірма. У Александріяе право оренди федеральної землі викупив за 14,9 млн рублів місцевий домобудівний комбінат - він освоює сусідню територію. Близько 98 га недалеко від центру Тюмені за 10,2 млн рублів купила компанія «Інвестиції», пов'язана з місцевим будівельним холдингом МДС-груп. Ділянка в Константіновкае дістався найбільшому обласному забудовнику «Кіровспецмонтаж» за 55 млн рублів.

Варто зауважити, що деякі переможці земельних аукціонів мають вельми неоднозначну репутацію на місцевих ринках. У покупців житла є претензії до дотримання термінів здачі новобудов, а також до якості побудованого житла. Втім, шлейф критики не перешкоджає участі будівельних фірм в федеральних аукціонах.

До створення Фонду РЖС при бажанні побудувати щось на федеральній землі девелоперам треба було домовлятися про це з керівниками підприємств і установ. Не всім це вдавалося. Не було системи, багато речей не були формалізовані, була потрібна величезна кількість часу, сил і ресурсів. «Ми виступили інтегратором», - заявляє пан Браверман.

«Фонд багато речей регламентує, спрощує, - погоджується президент Харківської девелоперської компанії RBI Едуард Тиктинский. - Вони втягують в оборот то, що з рівня суб'єкта в оборот залучити було не можна. Раніше треба було домовлятися з директорами федеральних підприємств, йти на уклін в агентства, відомства, в Мінмайна, узгоджувати рішення з профільними агентствами. Там ноги можна було стерти до пояса, а не по коліно ».

Бери і лад

Фонд РЖС пропонує переможцям земельних аукціонів наступну схему взаємодії. Земля передається в оренду терміном на 9-11 років. Платежі за землю розбиті на два етапи. Перший - плата за право оренди. Другий - орендна плата (розподіляється на весь термін освоєння ділянки рівними частинами). Після освоєння об'єкта частина ділянки під об'єктом нерухомості забудовник має право викупити за муніципальним розцінками.

Протягом місяця з моменту укладення договору оренди покупець ділянки повинен надати банківську гарантію забезпечення зобов'язань з комплексного освоєння і орендної плати. Потім протягом року підготувати і затвердити проект планування. Протягом терміну оренди забудовник зобов'язаний облаштувати інфраструктуру, включно з виконанням інженерних вишукувань, отримати техумови на підключення до мереж, побудувати житло.

Фонд РЖС обіцяє надати забудовникам гарантії викупу 25% квартир, які відповідають стандартам житла економ-класу (розробляються Мінрегіоном). Передбачається, що гарантія полегшить залучення банківських кредитів. Банкірам, в свою чергу, обіцяно фондування від федерального Агентства іпотечного житлового кредитування (АІЖК).

Але поки механізм надання гарантій до кінця не опрацьований. У фонду немає бюджетних грошей на ці цілі, а виручки від продажу землі навряд чи вистачить. Фонд планує кредитуватися в банках. Однак експерти дивуються: адже в цьому випадку фонду доведеться спекулювати викупленими квартирами, щоб повернути банку відсотки.

Безпритульна інфраструктура

Втім, питання інфраструктурного розвитку федеральних територій якраз і є найслабшим місцем моделі, яку просуває на ринку Фонд РЖС.

Член урядової комісії зі сприяння розвитку житлового будівництва Олександр Коган упевнений, що чим більше земельних ділянок буде запущено в обіг, тим краще йтимуть справи з житловим будівництвом. «При збільшенні пропозиції впаде вартість землі на аукціонах, а значить, знизиться собівартість будівництва. Само по собі велику кількість будівництв також вплине на вартість квадратного метра. За регіонами залишиться лише технічна функція узгодження », - говорить він в одному з інтерв'ю. У такому ж ключі мислять багато федеральні чиновники. Інакше кажучи, криза на ринку житлового будівництва вони розраховують «закидати шапками», точніше - державною землею.

Така стратегія вказує на вельми несерйозне і легковажне ставлення до ключових проблем, що стримує розвиток житлової сфери. «Я вітаю проекти комплексного освоєння федеральних територій. Але питання в тому, за чий рахунок будуть будуватися дитячі сади і школи, об'єкти інженерної інфраструктури. Поки на нього немає відповіді, а з урахуванням нинішнього рівня попиту в бюджет будівництва така навантаження не пролазить », - зазначає один з девелоперів.

«Ілюзій не треба будувати. Спочатку планувалося вкладати в інфраструктуру гроші, отримані від продажу землі на аукціонах. Але треба розуміти, що аукціони не принесуть доходів, що дозволяють реалізовувати такі проекти. Тим більше що вартість землі впала в рази. Божевільних цін на землю, які були до кризи, ще довго не буде. Тому якщо займатися інфраструктурним забезпеченням проектів комплексної забудови, то це повинні бути держпрограми. Інфраструктура повинна фінансуватися за рахунок бюджетних коштів, оскільки залучати муніципальні або регіональні гроші сьогодні складно, з огляду на кризу і дефіцит бюджетів. Я впевнений, що рано чи пізно федеральна влада до цього прийдуть », - говорить президент Житомирської будівельної корпорації« Девелопмент-Південь »Сергій Іванов.

Майстри вербального взаємодії

Поки масштабних федеральних програм, спрямованих на розвиток інфраструктури для житлового будівництва, немає. Тому представникам Фонду РЖС доводиться використовувати ріелтерські технології, тобто не скупитися на обіцянки. Щоб привернути увагу учасників ринку до аукціонів, земельні функціонери хизуються тим, що «розгорнуть особою до забудовників регулюючі органи і монополістів, здешевлять вартість підключення до енергомереж».

Втім, конкретні прийоми «розгортання особою» вони поки тримають в секреті. Великим досягненням представники фонду вважають угоди про взаємодію, укладені з Федеральної мережевою компанією ЄЕС, «Газпромом», держорганами і регіональною владою. Однак в цих документах лише продубльовані функції монополістів і чиновників, які вони зобов'язані виконувати і без посередництва з боку Фонду РЖС в рамках діючих інвестиційних програм. Власними бюджетними коштами для інфраструктурного будівництва, а також спеціальними повноваженнями для впливу на інфраструктурні компанії фонд не має в своєму розпорядженні. Що він, буде давати хабарі? Увійде до складу тарифних комісій і встановить спеціальні розцінки для забудовників федеральних земель? Але в цьому випадку антимонопольна служба встане дибки. Можливо, у пана Браверман є вербальні засоби впливу, придбані за час керівництва президентської комісією по формуванню доступного житла. Однак спеціальних важелів і повноважень у нього немає.

«Складається враження, що якийсь будівельне лобі намагається всім маніпулювати, створюючи максимум можливостей для спекулятивних операцій», - обурюється один з наших співрозмовників. І нагадує, що взагалі-то Фонд РЖС був задуманий як структура, націлена не тільки на розпродаж федеральних земель, а й на розвиток територіального планування, містобудівної діяльності, інфраструктурного будівництва.

Федеральна земля повинна стати полігоном для апробації подібних схем. Тільки тоді можна буде розраховувати на осмислене, контрольоване розвиток належать державі територій і збільшення обсягу пропозиції доступного житла. В іншому випадку держава ризикує втратити останнього стратегічного резерву, необхідного для реалізації національних житлових програм.

Позицію Фонду РЖС з питань інфраструктурного забезпечення земельних ділянок, проданих на аукціонах під житлове будівництво, роз'яснює заступник генерального директора цієї організації

Фото: Олексій Андрєєв

Ілля Ступін. спеціальний кореспондент журналу «Експерт».