Застава прав вимоги за договором пайової участі
Правові підстави виникнення у пайовика права вимоги
Предметом угоди, яку укладають громадяни із забудовником, є взаємні зобов'язання сторін:
- пайовик зобов'язується сплатити вартість майбутнього житлового приміщення після укладення договору;
- забудовник бере на себе зобов'язання завершити будівництво у встановлений договором термін і передати готовий об'єкт покупцям.
Таким чином, з моменту внесення необхідної суми за договором у громадян виникає право вимоги передачі йому готового житлового приміщення в конкретно визначений термін. Федеральним законом № 218-ФЗ декларується презумпція добропорядності сторін пайового будівництва, що має на увазі належне виконання ними взятих на себе зобов'язань.
Право вимоги про передачу об'єкта гарантовано законом, і, отже, може виступати повноцінним способом забезпечення зобов'язань перед третіми особами. На практиці, таке забезпечення реалізується шляхом надання банку застави при отриманні іпотечного кредиту.
Порядок оформлення застави права вимоги
В якості застави по іпотечному зобов'язанням можуть виступати наступні предмети:
- об'єкти нерухомого майна;
- права на вказане майно, в тому числі право вимоги передачі об'єкта.
Якщо предметом заставного зобов'язання виступає готовий і фактично існуючий об'єкт нерухомості, складності по реєстрації застави та оформленні іпотечного кредиту не виникає.
Порядок оформлення заставного зобов'язання безпосередньо щодо майбутнього об'єкта можливий тільки в тому випадку, якщо у заставодавця є законне право вимагати йому передачі зазначеного майна через певний проміжок часу.
Для можливості оформити заставу під право вимоги у кредитора (банку) повинна бути гарантія, що приміщення буде реально створено і передано на законній підставі учаснику пайового будівництва. Така перевірка може здійснюватися на підставі наступних документів:
- договір участі в пайовому будівництві, укладений між потенційним позичальником і забудовником багатоквартирного будинку;
- дозвіл на будівництво і проектну документацію на будинок, в якому знаходиться майбутня квартира позичальника;
- інші документи, що підтверджують законність права вимоги учасника пайового будівництва (наприклад, часткова оплата за договором).
Так як іпотечний договір з оформленням застави у вигляді права вимоги, як правило, направляється на оплату зобов'язання за угодою із забудовником, банк отримує можливість контролювати передачу коштів безпосередньо забудовнику. Одночасно у банку виникає зацікавленість у завершенні будівництва з боку забудовника, щоб гарантувати належне дотримання умов застави.
Порядок оформлення застави права вимоги учасника пайового будівництва можна представити у вигляді покрокової інструкції, яка містить наступні етапи:
Ключовим етапом процедури оформлення заставного зобов'язання буде момент державної реєстрації, після чого правовідносини застави вступить в юридичну силу.
Договір підписується обома сторонами і одночасно з іншими документами направляється на державну реєстрацію.
Державна реєстрація застави права вимоги
Оформлення заставного зобов'язання у вигляді права вимоги учасника пайового будівництва вимагає проведення процедури державної реєстрації. Без реєстраційних дій угоду про заставу є недійсним і не породжує правових зобов'язань між сторонами.
Реєстрація угоди про заставу здійснюється у відповідність до вимог Федерального закону № 218-ФЗ. Для проведення реєстраційних процедур сторони договору повинні представити документи одним із таких способів:
- через територіальний підрозділ служби Росреестра;
- через систему Багатофункціональних центрів (МФЦ).
Незалежно від способу подання документів, реєстраційні дії будуть здійснювати посадові особи Росреестра. Якщо документи були подані через Багатофункціональний центр, вони підлягають напрямок в службу Росреестра в порядку міжвідомчої обміну.
Для проведення реєстраційної процедури заставного зобов'язання необхідно представити наступний пакет документів:
- заяву сторін заставного угоди за формою, регламентованої законодавством;
- документи, що засвідчують особу громадянина і повноваження представника кредитної установи;
- установчі документи стосовно юридичної особи, яка виступає заставодержателем;
- Угода про заставу права вимоги;
- кредитний (іпотечний) договір, за яким заставу права вимоги виступає способом забезпечення зобов'язання;
- платіжне отримання, що підтверджує факт сплати державного мита за проведення реєстрації в розмірі 1000 рублів.
Крім цього, в певних ситуаціях можуть знадобитися додаткові документи: нотаріальна згода чоловіка заставодавця і рішення юридичної особи про схвалення крупної операції. За фактом надання документів заявникам видається розписка встановленого зразка, в якій будуть вказані відомості про дату готовності документів.
Відносно представлених документів посадовими особами Росреестра проводиться правова перевірка на предмет відповідності вимогам законодавства. На цій стадії органи Росреестра мають право запитувати додаткову інформацію в порядку міжвідомчої обміну.
Оформлення документів здійснюється в межах процесуальних термінів, регламентованих Законом № 218-ФЗ, які залежать від способу звернення сторін:
- при зверненні безпосередньо до органів Росреестра - 7 робочих днів;
- при зверненні через систему Багатофункціональних центром - 9 робочих днів.
Після закінчення зазначених термінів відомості про зареєстроване заставі права вимоги вносяться в ЕГРН, а заявники отримують на руки угоду про заставу, з відміткою про пройдену процедурі державної реєстрації. З моменту внесення зазначеної інформації в ЕГРН заставне зобов'язання вважається зареєстрованим і набуває юридичної сили для учасників правовідносини.
Правові наслідки застави права вимоги
З моменту реєстрації заставного зобов'язання і внесення відомостей про заставу права вимоги в ЕГРН, для громадян, забудовника та кредитної установи наступають різні правові наслідки.
Оформлення договору про заставі дозволяє громадянам реалізувати можливість участі в пайовому будівництві шляхом отримання необхідних грошових коштів за рахунок іпотечного кредиту. Подальший правовий статус учасника пайового будівництва характеризується наступними особливостями:
- правовідносини між забудовником і громадянином як і раніше існують, після закінчення встановленого договором терміну об'єкт повинен бути переданий дольщику;
- виникає зобов'язання по кредитних платежах, за невиконання якого на заставу може бути звернено стягнення;
- в разі порушення забудовником умов про передачу об'єкта, або стосовно якісних характеристик приміщення, громадянин має право пред'являти претензії нарівні з кредитною установою (заставодержателем);
- після передачі зведеного об'єкта заставне зобов'язання підлягає зміні, так як з моменту отримання квартири право вимоги до забудовника втрачає свою силу;
- новим предметом заставного зобов'язання стане готовий об'єкт нерухомого майна.
Для забудовника заставу права вимоги практично не має юридичного значення. так як у нього залишається незмінним зобов'язання по здачі готового об'єкта в установлений термін. При порушенні термінів будівництва забудовнику доведеться врегулювати спір не тільки з громадянами, а й кредитною установою.
Банк, який придбав заставне зобов'язання в забезпечення кредитного договору, ставати активним учасником правовідносин пайового будівництва. При наявності певних обставин банк може здійснювати такі дії:
- вимагати від забудовника усунення порушень в частині термінів і якості зведення об'єкта;
- брати участь в якості кредитора у справі про неспроможність (банкрутство) будівельної організації;
- звертати стягнення на предмет застави при порушенні громадянами зобов'язань за кредитним договором.
Після встановлення застави права вимоги встановлюється обтяження на неіснуючий в натурі об'єкт нерухомого майна. Після його фактичного зведення сторони договору про заставу будуть зобов'язані внести зміни в попередню угоду, або оформити новий документ, за яким запорукою виступатиме готове житлове приміщення.
Як заставоутримувача банк також набуває право контролювати процес зведення споруди, в тому числі дотримання окремих етапів будівництва. З цією метою у забудовника можуть запитуватися будь-які документи, що мають відношення до споруджуваного об'єкта, у банку і учасника пайового будівництва виникають рівні права з інформаційного забезпечення про діяльність будівельної організації.
Припинення заставного зобов'язання може наступати при наявності двох підстав:
- повне погашення позичальником суми іпотечного кредиту;
- звернення стягнення на заставлене право вимоги.
Для зняття застави сторонам знову необхідно звернутися із заявою до реєструючого органу. Після проведення процедури реєстрації відомості про заставне зобов'язання будуть виключені з ЕГРН, про що сторони отримають підтверджуючі документи.
Якщо у вас залишилися питання, то наш черговий юрист онлайн готовий оперативно на них відповість.