Тільки через нотаріуса як зміняться угоди з житлом

Поправки стосуються угоди і з цілими квартирами, і з окремими частками - в тому випадку, якщо кілька власників володіють квартирою в рамках спільної часткової власності. «Тепер угоду з продажу нерухомості можна здійснити в простій письмовій формі тільки за умови, що власність індивідуальна або спільна сумісна - без визначення часток», - пояснила юрисконсульт ріелторського агентства «Інком-Нерухомість» Ірина Андрейченко. Під спільною сумісною власністю вУкаіни розуміють випадки, коли власниками однієї квартири або будинку вважаються кілька людей, у яких є одне свідоцтво про право власності на всіх. Начальник юридичного відділу Федеральної нотаріальної палати (ФНП) Олександр Сагін підтвердив, що за новим законом такі угоди не вимагають завірення.

Нововведення серйозно змінить ринок, розповіли «РБК-Нерухомості» ріелтори і нотаріуси. «Перш за нотаріальні угоди були винятком із правил. Договори складалися в основному в простій письмовій формі, - розповіла Андрейченко. - В даний час у нас немає статистики за кількістю нотаріальних угод після прийняття нового закону, однак, з огляду на, що щонайменше половина квартир знаходиться у спільній частковій власності, стає зрозуміло, який відсоток учасників угод звернеться до нотаріуса ». «Раніше нотаріальне завірення було необов'язковим, рідко хто користувався цією послугою - всього близько 5% покупців», - додала Оксана Іванова з ріелторського агентства «НДВ-Нерухомість».

Новий закон ліквідує лазівки, якими користувалися шахраї, впевнені в Федеральної нотаріальної палаті. «Наслідки однозначно позитивні, - розповів Сагін. - І для громадян, чиї права будуть надійно захищені, і для достовірності відомостей державних реєстрів, до сих пір часто оспорюваних в суді. Навіть по закінченні часу бували випадки, коли сумлінний покупець виявляв, що належить йому нерухомість, придбана згідно з дійсною на той момент записом в ЕГРП, більш не є його власністю, так як попередні угоди оскаржені в суді. А якщо шахраї зникли, то і шкоди ніхто не відшкодує. На відміну від нотаріуса, який завжди несе повну майнову відповідальність за свої дії. У разі якщо у нотаріуса виникнуть сумніви в скоєнні удаваного правочину (наприклад, підміни купівлі-продажу даруванням), він зможе відмовити в її посвідченні ».

Додатковий захист угоди забезпечить зобов'язання нотаріуса вголос зачитувати договір дарування, міни або купівлі-продажу, вважає генеральний директор агентства «Релайт-Нерухомість» Костянтин Барсуков. «Нотаріус засвідчує, що підпис під договором поставили саме тією особою, яка повинна її поставити, а також що учасники угоди тверезі і розуміють значення своїх дій», - пояснив Барсуков.

Проте багато ріелтори, а також покупці і продавці нерухомості залишилися незадоволені нововведеннями. «Продавці ставляться нейтрально, оскільки не вони несуть витрати по здійсненню зазначених дій. Покупці обурюються, але терплять, оскільки їм не залишено вибору, - повідомила Ірина Андрейченко з «Інком-Нерухомості». - Існує думка, що новий закон є антіріелторскім, що продавці і покупці житлових приміщень перестануть звертатися до ріелторів, оскільки «все перевірить і зробить нотаріус». Однак нотаріус не має права займатися підприємницькою та іншою оплачуваною діяльністю. Підбирати житлові приміщення, шукати покупців, влаштовувати угоди і передачу майна як і раніше будуть ріелтори ».

«Це закон не антіріелторскій. Він, на мій погляд, антигромадянський, - парирував Костянтин Барсуков. - Всі учасники ринку нерухомості прекрасно розуміють, що ріелтори - єдині, хто реально займається перевіркою юридичної чистоти квартири. Хто ще з учасників ринку може це зробити? Нотаріус? Він отримує документи по квартирі напередодні угоди і фізично не може перевірити інформацію за попередніми угодами. Так йому це і не потрібно. Нотаріус гарантує, що поточна угода укладена без порушення закону і тими особами, які вписані в договір. І саме по законності конкретно цієї угоди нотаріус відповідає своїм майном. Що було до цієї угоди, на якій підставі виникло право у продавця, нотаріуса не цікавить і в зону його відповідальності не входить ».

За процесуального законодавства, обставини, підтверджені нотаріусом при вчиненні нотаріальної дії, не вимагають доведення, роз'яснила правову сторону питання юрисконсульт «Інком-Нерухомості» Ірина Андрейченко. «Така законодавча презумпція змушує задуматися: чи безкомпромісні і законослухняні все нотаріуси? З огляду на сумну практику дев'яностих років, далеко не завжди і не всі, - заявила Андрейченко. - Чим довше працює нотаріус, тим безстрашніше він стає. Багато хто пам'ятає, скільки нотаріусів було засуджено у зв'язку зі зловживаннями повноваженнями; нотаріуси піддавалися нападам, у них викрадали друку, їх архіви горіли ... А втрачене майно громадянам не поверталося. На практиці відповідальність нотаріусів обмежена тільки сумою страхового відшкодування. Не секрет, що у самих нотаріусів майно у власності знаходиться рідко ». «Можна привітати нотаріальне лобі», - уклав Барсуков.

Як продавати квартири і частки

Завдяки сучасному законодавству кожен, хто захоче продати свою частку квартири або будинку, зобов'язаний повідомити про всі умови майбутньої угоди інших власників об'єкта нерухомості. Протягом місяця існуючі власники можуть зажадати переважного права купівлі: в цьому випадку нерухомість доведеться продати їм, а не сторонній людині, роз'яснили ріелтори. «Повідомлення повинно бути направлено в письмовій формі, - вказала Шаталіна. - Потрібно враховувати, що операція з продажу частки може відбутися не раніше ніж через місяць після того, як іншим власникам квартири було відправлено офіційне повідомлення. Правда, якщо учасники часткової власності напишуть письмову відмову від покупки цієї частки, то можна здійснити операцію і за більш короткий термін ».

В результаті знижується ймовірність викупу частки шахраями за низькою ціною - зловмисникам невигідно купувати частку за ринковою вартістю, пояснила генеральний директор агентства нерухомості «Бон Тон» Наталія Кузнєцова. «Але продавець може мати намір продати свою частку певній особі, з яким не перебуває в родинних зв'язках, наприклад близьким друзям. І змушений буде спочатку пропонувати свою частку сусідам », - зауважила Кузнєцова.

Процес реєстрації угоди займе більше часу, констатували ріелтори. «Раніше ми могли провести операцію в один день: здійснити готівковий або безготівковий розрахунок між продавцем і покупцем і тут же підписати договір купівлі-продажу, складений в простій письмовій формі, це займало в середньому одну годину, - наводить розрахунки Оксана Іванова з« НДВ- нерухомості ». - Зараз після виконаних взаєморозрахунків необхідно приїхати до нотаріуса, скласти договір купівлі-продажу, підписати його і відвезти на реєстрацію ». «Тепер в альтернативних угодах Київ - Підмосков'ї (їх не так уже й мало) доведеться їздити до різних нотаріусів. Тобто законодавці не тільки збільшили вартість відчуження нерухомості, але і ускладнили процес », - повідомив директор агентства« Релайт-Нерухомість ».

Значна частина угод, в тому числі іпотечних, полягає в банках, які самостійно складають договір купівлі-продажу за власників, вказали «РБК-Нерухомості» московські ріелтори. Через це учасникам угоди доводиться виїжджати з банку до нотаріуса для засвідчення, а потім повертатися, щоб отримати гроші. «З огляду на, що нотаріуси завжди знаходяться практично в крокової доступності від офісів банків, потреби в присутності нотаріуса саме в офісі банку немає», - переконана московський нотаріус, член комісії Федеральної нотаріальної палати з етики, професійної честі і іміджу Катерина Лексакова.

До вступу закону в силу самостійне оформлення угоди обходилося москвичам в 5 тис. Руб. підрахували в компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості». «Держмито за реєстрацію переходу прав на нерухомість дорівнює 2 тис. Руб. ще від 1,5 тис. до 3 тис. руб. коштував проект договору купівлі-продажу, - пояснила Марина Толстик. - Якщо учасники угоди вирішували скористатися послугами посередників (реєстраторів), які брали на себе проведення всього процесу, то витрати зростали до 11-15 тис. Руб. Тепер оформлення квартири буде коштувати від 20 тис. Руб .; в кожному випадку сума розраховується індивідуально. Додатково нотаріус візьме від 5 до 15 тис. Руб. за технічну роботу ». «Зрозуміло, що при ціні квартири в Москві 15-20 млн руб. ці 15-20 тис. руб. - незначна частка і погоди не робить, але для регіонів цифра суттєва », - вважає президент Одессаой асоціації ріелторів Олександр Чернокульскій.

Чим дешевше буде квартира, тим дешевше виявиться вартість запевнення, вказали нотаріуси і ріелтори. «Відповідно до Податкового кодексу, тариф складе 0,5% від вартості угоди, але не більше 20 тис. Руб. Тобто при продажу нерухомості ціною в 1 млн руб. тариф складе 5 тис. руб. Якщо подивитися на середні показники по регіонах і врахувати, що ми говоримо про частки в нерухомості, то можна говорити про якоїсь умовної величиною вартості частки в 500 тис. Руб. чи менше. Таким чином, тариф складе 2,5 тис. Руб. або менше », - заявив« РБК-Нерухомості »Олександр Сагін.

Хто саме буде платити нотаріусу, поки неясно. «По негласно склався звичаєм витрати з оформлення документів завжди бере на себе покупець», - вважає Марина Толстик. «Витратна частина лягає на продавця, - заперечила доводи колеги Оксана Іванова з« НДВ-Нерухомості ». - Раніше такого навантаження не виникало. Продавці скаржаться на ці нюанси, хоча зриву угод через подібній ситуації не відбувалося. Завжди вдавалося знайти компроміс ». «Я думаю, що якщо буде надана вибір між квартирою з такими витратами і без них, то буде торг, - вважає Костянтин Барсуков з« Релайт-Нерухомості ». - Якщо продавців на ринку стане більше, ніж покупців, то, швидше за все, витрати ляжуть на продавця. Якщо навпаки - то на покупця. До ріелторських послуг це не має відношення, тому ріелтори навряд чи візьмуть подібні витрати на себе ».

Що буде з ріелторами

Подорожчання угод з житлом за рахунок обов'язкового засвідчення у нотаріуса можна було б компенсувати зниженням інших витрат. Очевидний витрата покупця - оплата послуг ріелтора. В умовах боротьби за клієнта ріелторської агенції могли б знизити комісію, щоб утримати тих, хто не захоче витрачати додаткові гроші на нотаріуса. Проте на питання про те, чи не призведе введення обов'язкової плати за нотаріальне завірення угод до того, що ріелтори знизять свою комісію, всі опитані «РБК-Нерухомістю» агентства одноголосно відповіли «ні». «Можна говорити не про зниження, а про збільшення комісії, - переконана голова правління групи компаній« Міель »Оксана Вражнова. - Продаж частки - дуже складний і трудомісткий процес: часу займає багато, а комісія при продажу частки істотно нижче, ніж при угоді з цілої квартирою. Тому ріелтори намагаються переконати клієнтів у вигідності угоди з усіма учасниками часткової власності, а не з одним з них. Вважаю, що такої ж позиції дотримуватимуться і інші учасники ринку ».