сусіди збоку

Тим, хто придивляється до підмосковним новобудовам, зовсім не обов'язково обмежуватися одними багатоповерхівками. Варто придивитися і проміжного варіанту між квартирою і особистим будинком - таунхаусів. За інших рівних умов ціни на секції в блокованих будинках щодо лояльні, утримувати їх, як правило, простіше, ніж котеджі, при цьому всі мінуси звичайних квартир в них відсутні. Однак юридичних особливостей, на які варто звернути увагу при виборі комплексу таунхаусів, вистачає з лишком.

Вище трьох поверхів і більше десяти секцій можна?

Таунхаус, при згадці про який уяву тут же малює кілька будинків, з'єднаних один з одним бічними стінками, - поняття більшою мірою маркетингове, ніж юридична. Відшукати його в українському законодавстві не просто складно, а взагалі нереально: в чистому вигляді воно не зустрічається. Та й його смислової синонім, блокована забудова, присутній лише опосередковано, наприклад в Містобудівний кодекс, в статті 49, в якості опису типу будівель, проектна декларація яких не вимагає державної експертизи.

Згідно з пунктом 2 цієї статті експертиза не потрібна, якщо зводити планується «житлові будинки з кількістю поверхів не більше ніж три, що складаються з декількох блоків, кількість яких не перевищує десять і кожен з яких призначений для проживання однієї сім'ї, має спільну стіну (загальні стіни) без прорізів з сусіднім блоком або сусідніми блоками, розташований на окремій земельній ділянці і має вихід на територію загального користування (житлові будинки блокованої забудови) ».

Чи означає це, що в будинках повинно бути виключно не більше трьох поверхів, а кількість секція не перевищувати десяток? Ні в якому разі. Можна і більше, але вже з обов'язковою експертизою, проводити яку забудовники не дуже-то люблять: це і час (за законом - три місяці) і додаткові гроші. Тому в основній масі селищ таунхаусів зі збільшенням числа секцій і їх поверховості намагаються не зв'язуватися.

Секція в таунхаусі - це квартира або від слушну будинок?

Якби саме таке поняття однозначно закріпилася в законодавстві, автоматично знялася б і проблема оформлення угоди. Таунхауси стали б зводитися і продаватися лише за тими законами, що є актуальними для будь-яких «многоквартірніков»: або по пайовій участі в будівництві (214-ФЗ), або як кооператив (215-ФЗ). Однак цього досі не сталося, і кожна секція в таунхаусі як і раніше може виявитися і квартирою та індивідуальним будинком. Причому в другому випадку покупцеві можуть запропонувати оформити договори самого різного штибу, характерні для цього типу нерухомості, в тому числі і договір підряду на будівництво. А ось з яким саме юридичним варіантом таунхаусів (набором квартир або набором індивідуальних будинків) зіткнеться конкретний покупець, залежить від декількох параметрів. Наприклад, від статусу і призначення земель, специфіки будівництва і способу прокладки комунікацій, а також від місцевого законодавства і позиції самого забудовника.

У чому особливості таунхауса, який оформлюється як квартира?

Таунхаус як індивідуальний будинок: дорожче або дешевше?

Але тут є свої нюанси. Як прописано в уже названому будівельному нормативі, сусідні блоки в цьому випадку не повинні мати спільних приміщень, як це допускається щодо таунхаусів-квартир, що будуються на землях МЖС.

Наприклад, у них не повинно бути загальних горищ або підвалів, за якими і технічно і економічно вигідно проводити загальні для всього будинку інженерні комунікації і які дозволяють зробити загальну гідроізоляцію всієї будови відразу. Тобто і всю інженерію в кожну блок-секцію потрібно заводити окремо і покрівлю у кожній частині, призначеної для однієї сім'ї, робити незалежну від інших. Це призводить до того, що витрати на будівництво тут же зростають (одні тільки комунікації подорожчають приблизно на 10%), а значить, і ціни стануть вище. Не дивно, що букві закону забудовники практично не йдуть і на ділянках, призначених під ІЖС, будують за тим же принципом, що і на землях МЖС.

Другий нюанс пов'язаний з мінімально допустимим розміром ділянки, на якому дозволяється зводити індивідуальний будинок. У кожному населеному пункті він свій (як правило, мінімум потрапляє в межі 1,5-6 соток), що вказується в місцевих правилах землекористування та генеральному плані. При цьому мається на увазі і та земля, де безпосередньо стоїть блок-секція, і та, що знаходиться навколо неї. Якщо землі виявиться менше, виникнуть великі проблеми з реєстрацією будинку. Однак і привабливі такі таунхауси саме землею: на відміну від тих, що будуються на землях МЖС як квартири, у цих ділянки завжди оформляються в приватну власність.

Які таунхауси купувати небезпечно?

Якщо таунхауси, які зводяться на землях населених пунктів, призначених під індивідуальне будівництво (ІЖС), так-сяк, але все-таки укладаються в правове поле, то ті, що будуються на сільськогосподарських землях, відведених наприклад під дачі, вже за межею добра і зла. І справа навіть не в тому, що це однозначно заборонено і така нерухомість не може бути зареєстрована. Швидше навпаки: тут все ще простіше, ніж на землях ІЖС. Адже будовам, зведеним на дачних землях, не потрібно дозвіл на введення в експлантацію, а зареєструвати їх можна по «дачної амністії».

Ділянки при будинках - чиї вони?

Юридично бездоганний таунхаус - той, що зводиться на землях МЖС по 214-ФЗ і являє собою малоповерхової багатоквартирний будинок, де у кожного господаря свій власний вхід. А ось земля поруч з кожною секцією - це окрема історія. Чия вона: особиста власність кожного власника або колективна, як це прийнято в міських багатоквартирних будинках? Забудовнику простіше і дешевше зробити її колективною власністю, адже це не зажадає ніяких додаткових вкладень. Інша справа, що покупцям це може не сподобатися, адже купуючи таунхаус, вони розраховують в індивідуальне користування отримати шматочок землі, на якому зможуть ізольовано проводити час і куди без їх відома не стануть заходити сусіди.

Щоб зняти цю проблему, в тих селищах, де земля знаходиться у спільній власності, ще в момент укладення ДДУ можна запропонувати кожному клієнту підписати угоду про порядок і особливості користування спільним майном. А в ньому серед іншого вказати пріоритетне право користування тією частиною ділянки, що примикає до конкретної секції, а також можливість або неможливість на цій території будувати, скажімо, альтанки, розбивати квітники та інше. Іншими словами, дати йому практично ті ж права, що і власнику індивідуального ділянки, за винятком права продавати землю.

Але іноді ділянки при будинках, побудованих на землях МЖС, все ж виділяють в окремі при кожній секції. Часом це роблять, бажаючи підвищити статус проекту (все ж земля, що оформляється у власність, - це хороший козир), а часом на настійну вимогу місцевої влади. Скажімо, в Домодєдовському районі без межування ділянки для кожної блок-секції оформити угоду з будинком не вийде. Таке поділ тягне за собою додаткові витрати (навіть собівартість проекту при цьому збільшується на 20-30 тис. Руб. На кожну блок-секцію, не кажучи вже про фінальних цінах), зате покупець разом з ДДУ оформляє ще й договір купівлі-продажу на землю , а потім отримує на неї право власності. Що теж добре, адже таунхауси вУкаіни всупереч дослівному перекладу цього слова (міський будинок) сприймаються саме як заміське житло. Ну а яка ж заміське життя у відриві від землі?

- Якщо в сподобався вам селищі таунхаусів в кожному зблокованому будинку здається більше десяти секцій або більше трьох поверхів, поцікавтеся, чи проводилася державна експертиза проекту. Якщо не проводилася, від угоди краще відмовитися: велика ймовірність, що об'єкт не зможуть ввести в експлуатацію або будівництво призупинять. При цьому експертиза вас повинна цікавити саме державна. Недержавна, рішення про проведення якої забудовник має право прийняти самостійно, до уваги не береться.

- Якщо при покупці таунхауса, який ще продовжує зводитися або поки не введений в експлуатацію, вам пропонують оформити не договір пайової участі в будівництві (ДДУ), а який-небудь ще, поцікавтеся, що ж в юридичному сенсі вам продають: квартиру або індивідуальний будинок? Якщо секція з окремим входом оформляється саме як квартира, інші види договору, крім ДДУ, на межі фолу, а то і зовсім незаконні. Виняток становить лише ситуація, коли таунхауси зводяться за схемою ЖБК.

- Вибираючи таунхаус, який будується на землях МЖС, поцікавтеся, чи стане примикає до блок-секції ділянку вашою приватною власністю. А якщо вся територія вважається загальнобудинкових майном, уточніть, що на найближчому до вашого дому ділянці ви зможете робити, не обумовлюючи свої дії з сусідами і керуючою компанією, в якому документі ці правила користування будуть зафіксовані, а також хто і як контролюватиме їх виконання.

- Якщо вам зустрівся таунхаус за дуже привабливою ціною або вкрай вдало для вас розташований, однак будується на сільськогосподарських землях, в першу чергу поцікавтеся у забудовника майбутніми інженерними комунікаціями. Всю озвучену ним інформацію краще перевірити самостійно, не довіряючи ні показаним вам документам, в яких ви навряд чи моментально розберетеся, ні тим більше словами. Це буде нелегко, але хоча б в якійсь мірі знизить ваші ризики.