Стягнення неустойки з забудовника по пайовій участі - зразок заяви
Законодавча база
Відповідно до вимог ФЗ правові відносини пайовиків і забудовника регулюються шляхом укладення договору пайової участі в будівництві (далі - ДДУ). Це обов'язкова умова.
Якщо забудовник намагається «впарити» іншу договірну форму або договір спільного будівництва, інвестування, попередні договори будь-якого правового дії, важливо знати, що на такі договори не поширюється дія закону № 214. У таких випадках пайовики не захищені від свавілля забудовника в повній мірі , і при зверненні до суду їх вимоги просто не будуть задоволені.
Договір пайової участі укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій реєстрації.
До укладення договору слід поставитися вкрай уважно, адже саме на цій стадії недобросовісні забудовники можуть піти на хитрість.
Ось які моменти не можна обійти стороною:
При відсутності в договорі цих умов документ визнається недійсним.
У разі смерті учасника пайового будівництва все його договірні обов'язки та права переходять до його спадкоємців.
Обов'язки забудовника
Забудовник зобов'язаний у встановлені документом терміни звести об'єкт нерухомості (житлової багатоквартирний будинок, гараж і т. Д.) І, після введення в експлуатацію нерухомості, передати об'єкт пайовикам. Зводити об'єкт компанія може своїми силами або залучати для цих цілей сторонні будівельні організації (що має в обов'язковому порядку відображатися в договорі).
Також саме забудовник несе всі ризики випадкового пошкодження або знищення нерухомості, що будується до моменту передачі її у власність пайовикам.
Обов'язки учасників пайового будівництва
Пайовики повинні своєчасно виплатити вартість житла в терміни, про які домовилися в договорі і прийняти нерухомість після її введення в експлуатацію.
ФЗ №214 надає пайовикам чимало способів відстоювання своїх прав: від стягнення неустойки за порушення договірних положень і аж до його розірвання (в ряді випадків навіть без згоди забудовника).
Терміни передачі об'єкта
Забудовник повинен передати об'єкт нерухомості дольщику в терміни, зазначені в ДДУ. Цей термін повинен бути єдиний для всієї групи учасників будівництва житлового багатоквартирного будинку.
У випадках, коли вкластися в договірні терміни не виходить з об'єктивних причин, не залежних від забудовника, він зобов'язаний за 2 місяці письмово попередити про це пайових учасників і запропонувати для узгодження новий термін введення об'єкта. У всіх інших випадках зриву здачі нерухомості забудовник повинен сплатити пайовикам неустойку.
Як розрахувати суму неустойки
Сума неустойки, яку повинен виплатити забудовник учаснику пайового будівництва, становить 1 \ 300 ставки рефінансування Центрального Банку України на день виконання зобов'язання за кожну добу прострочення.
Якщо пайовиком є фізична особа, то згідно ч.2 ст.6 ФЗ №214 неустойка дольщику сплачується забудовником у подвійному розмірі.
Приклад розрахунку неустойки
Отже, наш пайовик - фізична особа:
- Розмір пені складе 2 \ 300 ставки ЦБ.
- Умовна ставка рефінансування на день розгляду справи - 7, 25%.
- Умовна вартість квартири: 3000000 руб.
- Тривалість прострочення становить 1 рік (365 днів).
Розмір неустойки складе:
3000000 х 365 х 2 \ 300 х 7,25 \ 100 = 529 250 руб.
Як бачимо, сума дуже значна. А якщо за неустойкою звертається кілька десятків пайовиків, то наслідки для забудовника вельми плачевні.
Тому в такій ситуації компанія може запропонувати виплату «без суду і слідства» в рази менше, ніж при судовому рішенні.
Тут вже право вибору за громадянином. Отримати невелику суму швидко, або місяці 4 судитися з компанією, але «взяти» все належне: неустойку, моральну шкоду, збитки.
Порядок до судового стягнення неустойки
Етап до судового вирішення питання повинен в обов'язковому порядку передувати зверненню до суду.
Претензійна стягнення неустойки з забудовника включає наступні кроки:
- Підготовка письмового пропозиції про сплату неустойки в добровільному порядку. Порада. У зверненні потрібно апелювати законодавчими нормами: ст. 6 ФЗ №214, ст. ст. 309, 310 Цивільного Кодексу РФ. Також слід навести витяги з ДДУ. Претензія готується в двох примірниках, один залишається у громадянина, другий направляється в компанію. Для грамотного складання претензії варто вдатися до юридичного супроводу процедури.
- Розрахунок неустойки (формула приведена в матеріалі вище). Тут слід взяти до уваги, що крім загальної неустойки від ставки рефінансування, в договорі може бути передбачена додаткові штрафні санкції. У лист про вимогу виплати неустойки можна додати пункт, що стосується відшкодування понесених збитків в результаті прострочення (знімання житла та ін.).
- Формується пакет документів для направлення в компанію забудовника.
- Копія паспорта учасника будівництва.
- Копія ДДУ.
- Копії фінансових документів про оплату пайових платежів.
- Претензійний лист.
Порада. Претензійний пакет направляється цінним листом з описом вкладення та з обов'язковим повідомленням про вручення. Другий варіант: вручити документи в офісі компанії секретарю з реєстрацією в журналі вхідної кореспонденції та відміткою співробітника компанії на другому екземплярі претензії.
Порядок судового стягнення неустойки
У випадках, коли забудовник відмовив у виплаті неустойки за претензією, можна звертатися до суду.
Готуємо позовну заяву в суд і пакет необхідних документів
Вимоги в позові ідентичні претензійних вимог з доповненням питання про виплату моральної шкоди.
Крім вимог в позові потрібно вказати:
До позовної заяви додаються оригінали правовстановлюючих документів угоди, чеки про оплату пайових внесків, держмита і претензія забудовнику з відповіддю (якщо компанія направляла відповідь).
Порада. Тягар доказування своєї правоти в цивільно-правових судових позовах законодавством повністю покладено на позивача. Тому для успішного результату справи в разі підготовки позову варто вдатися до допомоги юриста. Причому, фахівець повинен спеціалізуватися на супроводі угод з нерухомістю.
Позов з пакетом документів подається до суду.
Після цього слід судовий процес, що проводиться судом загальної юрисдикції. Справа може розглядатися:
- За місцем знаходження забудовника.
- За місцем проживання (тимчасового перебування) позивача.
- За місцем оформлення договірних відносин.
- За місцем виконання договору (розташування об'єкта нерухомості).
- У світовому суді в разі коли неустойка не перевищує 50000 рублів.
У випадках, коли виставляється позивачем неустойка явно непорівнянна з наслідками порушення договору забудовником, суд має право зменшити неустойку. Для цього суд приймає до уваги прагнення відповідача виконати зобов'язання за договором, фактичний збиток від прострочення та інші важливі обставини.
Порада. На кону стоять чималі гроші, і можна не сумніватися, що інтереси забудовника на процесі представлятиме висококваліфікований адвокат. Щоб бути «на рівних», в судове засідання варто вдатися до послуг юриста-представника інтересів.
Порушення виконавчого виробництва
Виконавчий лист видається позивачеві після набрання рішенням чинності. З цим листом громадянин звертається до місцевого відділу служби судових приставів для стягнення суми. Можна також відправити документ безпосередньо в банк за місцем знаходження розрахункового рахунку компанії-відповідача.
Претензія до забудовника
Правила складання претензії наступні:
- Точне вказівку найменування компанії. Для цього достатньо зазирнути в ДДУ.
- На відміну від правильного найменування забудовника, дані керівника в претензії необов'язкові.
- При посиланні на ДДУ важливо вказати його реєстраційні дані.
- Тезисно вказати висунуті вимоги. «Прошу виплатити неустойку за порушення строків здачі об'єкта в розмірі ....».
- Привести точні пояснення розміром висунутою суми.
- Окремим блоком слід скласти опис документів, що додаються.
- Документи ПОТРІБНО докласти (завірені копії).
- В кінці повинна стояти дата складання претензії і підпис пайовика з розшифровкою. Якщо цього пункту не буде, забудовник має право відмовити в реєстрації висунутих вимог.
Завантажити зразок претензії в форматі MS Word.
Позовна заява про стягнення неустойки за затримку здачі об'єкта
При складанні позову важливо правильно вказати реквізити судового органу, до якого подається вимога про стягнення. Ці дані розташовуються у верхній частині документа. Потім вказуються точні дані позивача і відповідача. Це так звана «шапка» позову.
Нижче йде «тіло» документа, його описовий розділ з докладним викладом позовних вимог. В цьому розділі перераховуються: