Що таке управління будинком

Способи управління багатоквартирним будинком

Управління багатоквартирним будинком це узгоджена діяльність власників приміщень у багатоквартирному будинку, або осіб, залучених ними, спрямована на організацію "забезпечення сприятливих і безпечних умов проживання громадян, належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку і прилеглої території, вирішення питань користування спільним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають в такому будинку "(ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Cобственнікам приміщень, які приймають рішення про управління будинком, пропонується один з трьох наступних способів (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

  • безпосереднє управління власниками
  • управління керуючої організацією
  • управління товариством власників житла.

Перший спосіб. безпосереднє управління власниками, у великих багатоквартирних будинках практично непридатний. Оскільки будь-яке рішення власників має в цьому випадку прийматися тільки на їх загальних зборах. Регулярність таких зборів в будинках з кількістю квартир більше 20 вже малоймовірна. Тому ми не будемо зупинятися докладно на цьому варіанті.

Другий спосіб. управління керуючої організацією, має переваги. Всю роботу приймає на себе спеціалізована організація: розробляє плани перспективного розвитку, тарифні ставки на обслуговування, укладає договори на комунальні послуги, веде бухгалтерію, проводить профілактичні і ремонтні роботи в будинку. Від власників потрібно лише одне - погодитися або не погодитися з тим, що вона робить.

Нерідкі випадки, коли в великих будинках після створення ТСЖ активність ініціативної групи або обраних членів правління загасає. Як найбільш простий вихід із ситуації - запрошується керуюча компанія, яка фактично заміщає собою ТСЖ як орган управління будинком. В результаті власники нерідко виявляються «заручниками» керуючої компанії, так як фактично не контролюють надходження та витрачання грошових коштів які, минаючи рахунки ТСЖ, безпосередньо виплачуються керуючої компанії. В цьому випадку впливати на обсяг і якість послуг, що надаються важко, а розірвання відносин з керуючою компанією обертається фінансовими втратами. Головні відмінності полягають в наступному:

  • у власників зберігаються (але не завжди використовуються) формальні важелі впливу на керуючу компанію (через правління і загальні збори членів ТСЖ),
  • ТСЖ, як юридична особа, може розпоряджатися спільним майном будинку (наприклад, здавати в оренду нежитлові приміщення).

Третій спосіб - управління товариством власників житла (ТСЖ). На сьогоднішній день це найбільш цікавий і, найбільш перспективний спосіб управління будинком. На відміну від перших двох він многоваріантен і цілком дозволяє побудувати оптимальну модель управління будинком, перерозподіляючи функції управління і обслуговування в залежності від «величини господарства» і конкретних потреб щодо його змісту.

Після реєстрації ТСЖ як юридичної особи, Правління ТСЖ організовують тендер по вибору професійної організації для обслуговування спільного майна багатоквартирного будинку. За результатами тендеру Правління ТСЖ вибирає найбільш підходящого кандидата і представляє його на загальних зборах членів ТСЖ. На зборах приймається рішення про вимоги до рівня технічного обслуговування будинку та його кошторисної вартості, про перелік необхідних платежів для членів ТСЖ. Потім Правління ТСЖ готує підрядний договір на надання послуг з технічного обслуговування будинку, який від імені всіх членів ТСЖ полягає з обслуговуючою організацією.

Індивідуальні договори на управління будинком між власниками приміщень - членами ТСЖ і самим ТСЖ, як правило, не укладаються оскільки відносини всередині товариства будуються лише на підставі членства, умови якого зафіксовані в Статуті ТСЖ.

Власник приміщення (житлового або нежитлового), який не хоче вступати в члени ТСЖ, укладає з товариством договір про утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку. Надалі все відносини між ними будуються на підставі даного договору.

Що ж ми отримуємо в результаті?

Правління ТСЖ - фактично законодавчий орган - контролює всі доходи і витрати (в рамках затвердженої Загальними зборами членів ТСЖ кошторису) та визначає актуальні завдання, що стоять перед ТСЖ. Цей орган підзвітний Загальним зборам членів ТСЖ.

Спеціалізована обслуговуюча організація - виконавець завдань, поставлених Правлінням ТСЖ. Вона відповідає за всі питання по поточному технічному і комендантського обслуговування будинку та відповідного персоналу.

Третій спосіб управління дозволяє власникам одночасно: стати клієнтами професійної обслуговуючої організації, не допустити свавілля окремими власниками (див. Першу модель), зберегти контроль над витрачанням коштів, встановити оптимальний рівень оплати за технічне обслуговування (з розрахунку співвідношення «ціна-якість»).

Система договірних відношенні при управлінні будинком за допомогою ТСЖ

Що таке управління будинком

Функції управління багатоквартирним будинком

Практика останніх років дозволяє говорити про вже сформіровавшеся де-факто переліку таких функцій:

Технічний контроль і планування:

  • організація робіт з технічної експлуатації нерухомості;
  • ведення технічної документації на будинок та інженерні споруди;
  • підготовка пропозицій щодо переліку необхідних робіт по ремонту і утримання спільного майна багатоквартирного будинку, його інженерного обладнання і пристроїв;
  • інформування наглядових органів про незаконні перепланування і перебудову в приміщеннях власників;
  • організація надання комунальних послуг, укладення договорів з енергопостачальними організаціями від імені КК або ТСЖ з подальшим контролем їх якості;
  • забезпечення обліку копій договорів найму, оренди спільного майна будинку, договорів управління, копій правовстановлюючих документів;
  • пошук і використання законних можливостей комерційного використання загального майна багатоквартирного будинку;
  • забезпечення юридичного супроводу досудових суперечок, судових розглядів, представлення інтересів власників в арбітражному суді (для ТСЖ, ЖБК);

Робота з громадянами, які проживають в будинку:

  • інформування громадян;
  • прийом населення, розгляд пропозицій, заяв і скарг, що надходять від населення і прийняття відповідних заходів;
  • видача, які проживають в будинку, розрахункових документів і довідок про розмір займаних приміщень, про платежі за житлово-комунальні послуги, довідок про відсутність заборгованостей, про спільне проживання та ін .;
  • підготовка та участь у проведенні загальних зборів в багатоквартирному будинку;
  • звітність перед зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку про виконання зобов'язань за договором управління;
  • організація підготовки та надання достовірної і повної звітності перед власниками приміщень, ТСЖ (ЖБК) та державними органами;

Витрати на управління багатоквартирним будинком

Здійснюються на оплатній основі і, найчастіше, включають в себе:

Примірний перелік послуг з управління багатоквартирним будинком