Що робити, якщо нема чим платити за іпотеку

Сьогодні на Заході про покупку нерухомості люди рідко замислюються до 40-50 років, вважаючи за краще іпотеці оренду житла. Вони розуміють, що за час, поки буде виплачуватися позика, багато що може змінитися, наприклад, можуть народитися діти або для просування по кар'єрних сходах доведеться переїжджати в інше місто. ВУкаіни поки збереглося упередження проти такого «кочового способу життя», внутрішня міграція як і раніше розвивається в основному за напрямом «звідусіль-в Москву», і, якщо дозволяють кошти, люди вважають за краще якомога швидше оформляти іпотеку. На жаль, виплатити її виходить не завжди.

Перше, що потрібно зробити, якщо відчуваєш, що внески по іпотеці платити не виходить, - звернутися в банк. Буває, люди відмовляються від позики ще до фактичної покупки квартири, усвідомивши, що іпотека виявиться непосильним. В такому випадку відмовитися від іпотеки найпростіше.

«Якщо кредитний договір ще не укладено, від іпотеки відмовитися просто - достатньо повідомити співробітника банку. Як правило, банки не стягують штрафи за відмову, і він ніяк не впливає на кредитну історію ». - каже директор департаменту роздрібного бізнесу СБ Банку Герман Білоус.

Якщо договір вже укладено і виплата по іпотеці «в повному розпалі», потрібно чітко визначити ступінь тяжкості ситуації. Від цього буде залежати план подальших дій.

Варіант перший: кредитні канікули

Якщо зараз грошей на погашення кредиту немає, але вони повинні з'явитися в найближчому майбутньому (наприклад, ви втратили роботу, але вже через пару тижнів вийшли на нову), то банк, швидше за все, піде вам назустріч.

«Іноді банки, розуміючи складність, трудомісткість судових тяжб і приведення у виконання судового рішення, йдуть назустріч позичальникові і, або зменшують відсоткову ставку по кредиту, або дають відстрочку (на практиці - не більше ніж на рік)». - каже директор департаменту іпотечного кредитування Росенергобанка Сергій Мазурик.

Звичайно, кредитні канікули - це не благодійність банку. І експерти попереджають, що допущену заборгованість все одно доведеться виплачувати.

«В даному випадку заборгованість« не випаровується », вона просто буде« рознесена »на період, що залишився іпотечного кредиту», - пояснює керівник центру кредитних продуктів Бінбанку Юлія Тузовская.

Крім того, банк може надати стабілізаційний кредит на час подолання фінансових труднощів. Однак це також можливо тільки при ідеальній кредитної історії.

Варіант другий: реструктуризація

Складніша схема - це реструктуризація боргу. Як і минулого варіант, передбачає, що найближчим часом у позичальника все-таки з'явиться кошти на подальше погашення іпотеки.

Провести реструктуризацію боргу можна, як в банку, в якому оформлена іпотека, так і в інший кредитної організації. Вибір буде залежати від пропонованих ставок по кредиту і згоди банків взятися за вашу іпотеку. Сергій Мазурик зазначає, що при вирішенні «перекредитуватися» в іншому банку позичальникові все одно буде потрібно згоди банку в якому вже оформлена позика.

«Можна скористатися програмою реструктуризації / рефінансування за згодою банку в разі втрати роботи, це допоможе в складній ситуації часу виплачувати мінімальні прийнятні платежі, поки не знайдете нову роботу». - додає Юлія Тузовская.

При такому варіанті від іпотеки позичальник не відмовляє, але розтягує її на більш тривалий термін. Якщо у позичальника немає іншого житла, то втрати, які він понесе в разі збільшення терміну виплат, виявляються все-таки менше, ніж в разі втрати житла.

Варіант третій: продаж квартири

Коли надія повернутися до нормального графіка платежів втрачена, залишається тільки одне - продаж нерухомості. У продажу квартири, яка знаходиться в заставі у банку, природно є свої тонкощі.

По-перше, потрібна згода банку. Причому отримати її краще завчасно, щоб уникнути нарахування пені та штрафів. По-друге, далеко не кожен покупець погодиться зв'язуватися з такою квартирою.

Юлія Тузовская радить для здійснення такої угоди знайти покупця, який зможе купити житло без залучення іпотечних коштів.

«Потрібно знайти покупця, який купить за готівковий розрахунок без залучення кредитних коштів вашу квартиру. Як це відбувається: вноситься повна оплата за іпотечний кредит (проводиться повне дострокове погашення кредиту), в цей же день одночасно здається в Росреестр пакет документів з підтвердженням виплати кредиту на зняття обтяження з квартири і перехід права власності до нового власника. В даному випадку запорукою успіху реалізації такого варіанту стають довірливі стосунки між покупцем і продавцем, оскільки для покупця залишається ризик не переходу права власності (призупинення реєстрації за наявності підстав), а грошові кошти за квартиру вже внесені ». - пояснює Юлія.

Якщо покупець квартири скористається іпотечним кредитом, необхідний дозвіл банку, в якому він оформляє кредит, на проведення операції рефінансування кредиту в сторонньому банку, заставодержателем якого є банк продавця. Як правило, простіше проводити такі операції в одному банку.

Чим все це загрожує

Звичайно, легкого рішення з такій скрутній ситуації, як неможливість виплачувати іпотеку, немає. І тут мова йде скоріше про те, як вийти з неї з найменшими втратами. Отже, перше, що потрібно знати, ви, напевно, вже запам'ятали. Завжди виходьте на зв'язок з банком. Банк в даному випадку вам нічого не винен, тому відповідальність за те, як буде складатися діалог з кредитною організацією, цілком на вас.

Друге важливе правило - не можна допускати прострочення. «Якщо позичальник не платить по кредиту, причому пропустив не один платіж, а більше, то банк подасть до суду позов з вимогою повернення всієї суми кредиту, а так само сплати всіх штрафів і пенею, зазначених в кредитному договорі. Суд, швидше за все, задовольнить цей позов. А на той час, поки все заборгованості не будуть погашені, можуть бути зроблені різні заходи, наприклад, суд може обмежити свободу пересувань позичальника, закривши перед ним можливість виїзду за кордон. Так само можливі додаткові позови з боку Банку на інше майно позичальника, у разі, якщо після грошей отриманих з продажу квартири по суду або в досудовому порядку не вистачить до повного погашення кредиту », - говорить Сергій Мазурик.

«Будь-яким кредитним договором передбачена відповідальність позичальника за порушення фінансових зобов'язань. Як правило, іпотечний кредитний договір містить санкції за порушення обов'язку зі сплати відсотків і основного боргу. Розмір санкцій у кожного банку різний і варіюється від 0,1% до 3% від суми простроченого платежу за кожен день прострочення ». - додає начальник управління методології, продуктів і розробки кредитної документації департаменту іпотечного кредитування Номос-Банку Сергій Столбунов.

І все це, не рахуючи зіпсованої кредитної історії і цілком реальної можливості позбутися житла. Так що в будь-якій критичній ситуації найкраще відразу звертатися в банк. До речі, в деяких випадках може прийти на допомогу страхова компанія, наприклад, якщо при оформленні квартири ви набували страховку від втрати роботи або дієздатності.

У будь-якому випадку потрібно пам'ятати, що банк також зацікавлений в тому, в виплаті боргу, як і сам позичальник.