Розірвання договору оренди квартири

Рано чи пізно будь-який договір необхідно розірвати. Добре, якщо він розривається після закінчення його терміну або за обопільною згодою сторін. Однак, як показує практика, навіть самі дружні відносини між орендарем та орендодавцем можуть закінчитися в суді. Причиною цього може бути як небажану поведінку орендаря, так і недобросовісні дії з боку орендодавця.

В якому випадку у сторін з'являється можливість розірвати договір? Які правові наслідки у цієї дії? На що необхідно звернути увагу сторонам? Відповіді на ці питання в даній статті.

Особливості договору оренди квартири

Як правило, сторони при укладенні договору оренди квартири не звертають уваги на деякі особливості. Ігнорування цих особливостей може призвести до складнощів при розірванні договору.

Сторони, бажаючи скоротити час на укладення договору, зазвичай скачують готовий зразок з Інтернету, не розуміючи, що використання готового шаблону не дозволить їм включити ті умови, які вони вважають потрібними. Договір передбачає волевиявлення двох сторін, а значить, якщо ви хочете включити будь-які умови в договір, то можете сміливо це зробити.

Серед умов, які необхідно включити в договір, є наступні:

Якщо сторони хочуть включити додаткові умови, то вони можуть це зробити в момент укладення договору. Наприклад, сторони можуть передбачити, яким чином буде розриватися договір, або встановити, в який термін орендарі повинні звільнити приміщення після отримання повідомлення від орендодавця. Включення цих умов захищає позицію обох сторін і дозволяє уникнути довгих суперечок і судових тяжб. Однак, якщо інша сторона не виконує написане в договорі, це привід звернутися до суду.

Також сторони можуть передбачити включення наступних умов, які убезпечать їх позицію при розірванні договору оренди квартири:

• Кількість осіб, які будуть проживати в квартирі.
• Чи можуть орендарі заводити домашніх тварин і в яких кількостях.
• Описати стан, в якому знаходиться жиле приміщення.

Всі ці умови дуже важливі, адже порушення кожного з них може стати підставою для розірвання договору оренди квартири.

Підстави для розірвання договору оренди

Договір оренди можна розірвати як за угодою сторін, так і просто після закінчення його терміну. Однак існують підстави, відповідно до яких сторони можуть розірвати договір оренди квартири в односторонньому порядку.

українське законодавство передбачає кілька підстав для розірвання договору оренди квартири як для орендаря, так і для орендодавця.

Орендодавець має право розірвати договір оренди в разі, якщо:

• Орендар протягом двох місяців не вносить орендну плату.
• Є скарги на орендаря з боку сусідів.
• Орендар не вносить плату за комунальні послуги.
• Створює перешкоди доступу орендодавця в житлове приміщення.
• Дії орендаря завдають шкоди технічного або санітарного стану житлоплощі.
• Орендар відмовляється вносити орендну плату в повному обсязі.
• Орендар без згоди господаря провів ремонт, перепланування або просто переставив меблі.
• Без згоди господаря орендар завів домашніх тварин.

Як правило, якщо є будь-яка з цих підстав, орендодавець має право на розірвання договору в односторонньому порядку. Для цього він повинен всього-на-всього повідомити орендаря і дати йому розумний строк на те, щоб покинути займане приміщення. Зазвичай цей термін прописується в договорі і становить один місяць.

Якщо ж орендар не бажає визнавати наявність підстав для розірвання договору або не бажає залишати квартиру, то єдиний спосіб захистити свої права - це якомога швидше звернутися до суду.

Так як в суді вам доведеться доводити свою позицію, то необхідно звернутися за допомогою до адвоката. Цей фахівець допоможе вам зібрати всі необхідні докази вашої позиції і в підсумку допоможе виграти справу.

Орендодавець може заздалегідь убезпечити свою позицію, наприклад, за допомогою грамотно складеного договору. Якщо в договорі прописати всі необхідні умови, то розірвати договір не складе труднощів. До того ж якщо, наприклад, включити в договір список меблів, техніки і їх технічний стан на момент укладення договору, то довести, що орендар своїми діями завдав шкоди даної власності, що не завдасть жодного клопоту.

Орендар теж має право розірвати договір. Найпростішим способом зробити це буде просто дочекатися закінчення його терміну або повідомити орендодавця упродовж розумного строку, до запланованого виїзду з квартири.

Також є кілька підстав, відповідно до яких орендар може розірвати договір:

• Орендодавець не надав квартиру в користування або ж створює перешкоди в користуванні нею.

Ця умова означає, що якщо орендодавець поміняв замки або вселив замість вас інших мешканців, то це підстава не тільки розірвати договір, але і звернутися до суду.

• Орендодавець приховав істотні недоліки майна, не попередив орендаря про їхню наявність або ж орендар не знав про їхнє існування.

Такими недоліками можуть бути: неможливе для проживання санітарний або технічний стан квартири; наявність сторонніх осіб, що мають право проживати в квартирі; відсутність будь-якого майна, з обумовленого в договорі оренди.

• В силу не залежних від орендаря обставин, квартира перестала бути придатною для проживання.

Це може бути як форс-мажорна обставина, так і просте затоплення квартири сусідами зверху. В такому випадку просто необхідно повідомити орендодавця про те, що ви припиняєте договір оренди.

Якщо орендодавець не бажає припиняти договір і утримує, скажімо, запорука за кілька місяців вперед, то це привід звертатися в суд.

Причини для звернення до суду

Що робити, якщо не вийшло розірвати договір оренди, і сторони не змогли дійти згоди з цього питання? Необхідно йти до суду.

Орендар має право розірвати договір заздалегідь, однак в такому випадку орендодавець може виявитися в невигідному положенні. Для того щоб захистити свої права, можна передбачити в договорі пункт, відповідно до якого, якщо орендар розриває договір оренди заздалегідь, він зобов'язаний виплатити орендодавцю компенсацію. Навіть якщо він не зробить це добровільно, то її завжди можна стягнути в суді.

З іншого боку, орендодавець сам може вести нечесну гру і шукати підстави для розірвання договору оренди квартири. Наприклад, він може заявити, що орендодавець не платить за оренду повністю і тим самим порушує права власника квартири. Щоб відстояти свої права, орендарю доведеться йти до суду. У суді потрібно буде надати документи або показання свідків, які підтверджують позицію орендаря. А щоб орендарю було що надати на захист своєї позиції, необхідно, щоб в договорі було зазначено, що всі кошти будуть віддаватися під розписку. Тоді в разі недобросовісної поведінки орендодавця ви завжди зможете відстояти свої права.

Навіщо звертатися до юриста

Юридична допомога при укладенні договору оренди просто необхідна, адже якщо ви допустите помилку, то розплачуватися за неї згодом доведеться вам. Тому перед укладенням договору оренди обов'язково зверніться за допомогою до юридичної консультації. Там вам допоможуть захистити свої права через складання договору, а в разі, якщо ці права були порушені, відстояти їх через суд. Співпрацюючи з юристом, ви економите свої гроші і час, адже судові позови можуть тягнутися протягом довгих місяців.