Родинний обмін квартири на квартиру

Часи, коли єдиним способом змінити місце проживання, був обмін квартир, давно пройшли. Зараз більшість угод проводиться шляхом купівлі-продажу нерухомості. Але деяких Украінан цікавить питання, чи можливий споріднений обмін квартири на квартиру.

визначення понять

Законодавство передбачає декілька варіантів відчуження майна:

У статті 567 Цивільного кодексу зазначено, що при укладанні договору міни один учасник зобов'язується передати іншому учаснику угоди товар в обмін на інший товар від нього. До такої угоди застосовуються правила, як і до угод купівлі-продажу.

Окремо поняття родинного обміну не прописано. Угода між родичами здійснюється за тими самими правилами, як і між сторонніми особами.

Якщо громадяни вважаються близькими родичами, то їм простіше буде переоформити нерухомість шляхом укладення договорів дарування. Адже не доведеться платити ніяких податків, якщо учасниками угоди виступають:

діти (як рідні, так і усиновлені) - батьки;
брати - сестри (незалежно від того, повнокров'я вони чи ні);
дідусі і бабусі - онуки.

При укладанні договорів дарування оплачується лише перереєстрація прав власності. При нотаріальному оформленні заплатити необхідно буде за послуги нотаріуса.

Далекі родичі платять 13% від кадастрової оцінки житла. Тому їм краще укладати договори, що передбачають купівлю-продаж або міну.

Обмін житла, що перебуває у власності

Обмін жилими квартирами між родичами проводиться за згодою обох сторін. Учасники угоди укладають договір міни і перереєстрували змінилися права власності. При нерівноцінні обміні в договорі можна прописати розмір доплати.

У відповідності з Податковим кодексом угода з обміну житла, що перебуває у власності одного громадянина понад 3 років, не підлягає оподаткуванню. Якщо зазначений термін не пройшов, то власник буде змушений заплатити 13% від вартості відчужуваної нерухомості.

Виняток становлять ситуації, коли вартість майна не перевищує 1 млн. Руб. Якщо ціна квартири, наприклад, 890 тис. Руб. то податок платити не доведеться навіть за умови, що власник переоформив право власності на неї кілька місяців тому.

Для житла вартістю понад 1 млн. Руб. можна використовувати податкові відрахування. Обмінявши квартиру, оцінену в 2,3 млн. Податок заплатити треба буде в розмірі 169 тис. Руб. Розраховується сума наступним чином: (2 300 000 - 1 000 000) * 0,13 = 169 000 руб.

необхідна документація

Договору обміну за своєю суттю прирівнюються до угод про купівлю-продаж нерухомості, тому перелік необхідних документів при укладанні цих типів угод однаковий. Обидві сторони, які планують провести споріднений обмін квартирами, повинні підготувати певний перелік документів.

Посвідчення особи сторін (паспорта, свідоцтва про народження, якщо одним із власників є неповнолітній, паспорта законних представників неповнолітнього).
Правовстановлюючі документи. Право власності підтверджується свідоцтвом про приватизацію, спадщині або раніше укладеним договором купівлі-продажу, міни, дарування.
Документація, що підтверджує реєстрацію прав власності в Росреестра.
Кадастровий паспорт квартири, довідка про кадастрової вартості житла.
Папери з ЄЇРЦ: виписка з рахунку і будинкової книги або єдиний житловий документ. У певних регіонах, містах дані довідки видають в паспортному столі.
Відомості про зареєстрованих в квартирі мешканців (за формою 9).
Свідоцтво про шлюб (його розірвання), якщо мене квартира була придбана в шлюбі. Нотаріально підтверджена згода чоловіка на вчинення правочину потрібна навіть у разі розлучення, за умови, що між розірванням шлюбу і угодою пройшло менше 3 років.

Зазначений перелік документів повинні надати обидві сторони, незалежно від того, чи є вони кровними родичами або сторонніми людьми.

особливості договору

При нотаріальному оформленні угоди бланк угоди підготує нотаріус. Якщо сторони діють самостійно без залучення посередників, то вони повинні з'ясувати, які відомості зазначаються в договорі.

Якщо одним із співвласників є неповнолітній громадянин, то вказується номер і дата дозволу міських органів опіки на відчуження майна.

Встановлені вимоги до процедури оформлення

На підготовчому етапі обміну громадяни оглядають житло і попередньо домовляються про умови укладення угоди. Навіть близькі родичі повинні відразу обговорити розмір планованого доплати, якщо квартири не є рівноцінними.

Власники перед укладенням угоди гасять наявну заборгованість по комунальним послугам, знімають з реєстрації всіх мешканців і готують необхідну документацію.

Для мінімізації ризиків юристи радять нотаріально засвідчувати укладений договір. Але родичі можуть знайти зразок, заповнити відомості та підписати угоду без завірення нотаріусом.

Головне, прописати всі необхідні відомості і перевірити текст на помилки. При обміні полягає 1 договір в 3 примірниках (2 залишаються сторонам, ще 1 віддається в органи Росреестра).

Обмін немає приватизованих квартир

Громадяни, які проживають в муніципальному житлі, також можуть поміняти квартиру і переїхати. Існує 2 варіанти обміну.

Наймачі житлових приміщень можуть обмінюватися нерухомістю не тільки в межах одного міста. Ніяких обмежень не встановлено.

Наймачі квартир укладають договір про обмін в 3 примірниках, підписують його. Один з варіантів віддається на реєстрацію. Саме цей екземпляр стане основним документом, яким можна буде підтвердити перехід прав та обов'язків до іншого громадянина.

Оригінал договору обміну передається місцевим міській владі для схвалення. Колишні договору найму анулюються. Наймачі приміщень, які отримали нерухомість в результаті обміну, зобов'язані укласти новий контракт. Звертатися слід в міський житловий фонд. Угоди підписуються на протязі 10 днів з моменту звернення та надання договору обміну.

Документи для обміну не приватизована нерухомості

Укладаючи договір про обміні приватизованого житла, треба розібратися з процедурою оформлення і з'ясувати, які папери слід підготувати.

звернення з проханням схвалити обмін приміщень, орендованих за договором соцнайма;
копія паспорта;
договір з наймачем житлового приміщення;
ордер, що підтверджує вселення в квартиру;
виписка з рішення муніципалітету про дозвіл вселятися;
довідка про зареєстрованих членів сім'ї;
згода всіх проживаючих громадян на обмін (необхідно висловити його в письмовій формі);
згода органів опіки на вчинення правочину (потрібно при проживанні неповнолітніх членів сім'ї, осіб з частково втраченої дієздатністю).

Бажано також підготувати довідки про відсутність заборгованості зі сплати комунальних платежів.

Відмова в праві обміну муніципальної нерухомості

стан приміщення є непридатним для подальшого проживання;
будинок, в якому розташована квартира, планують зносити або переобладнати для інших цілей;
планується проведення капітального ремонту будинку з переплануванням приміщень або їх перебудовою;
право користування муніципальної нерухомістю обмінюваних громадянином оскаржується в судовому порядку;
житловий фонд пред'явив позов до наймача про зміну умов найму житлового приміщення або розірвання його;
після обміну в квартиру вселиться громадянин з важкою формою хронічного захворювання, при якому спільне проживання з такою людиною неможливо.

В інших випадках підстав для відмови в проведенні процедури обміну немає. Перед скоєнням процедури слід заручитися підтримкою всіх проживаючих у квартирі. Якщо хоч один з членів буде проти, то угода не відбудеться.