Різниця між кадастрової та ринковою вартістю нерухомості і їх співвідношення

Звичне поняття для наших співвітчизників - інвентаризаційна вартість нерухомості, що встановлюється БТІ в момент оформлення документів.

Така ціна актуальна суто в момент оцінки, з плином часу ця величина виявляється надмірно заниженою і не годиться для орієнтування при продажу або купівлі. Але є ще ринкова і кадастрова вартість, про що говорять ці цифри?

Дорогі Новомосковсктелі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Про зміст розділів державного кадастру нерухомості та про порядок надання відомостей з нього ви можете дізнатися на нашому сайті.

Для чого потрібна ринкова?

Ринкова вартість об'єктів нерухомості дає уявлення про реальну її ціною при проведенні всіх актів - купівлі, продажу, міни, застави, кредиту, дарування і навіть наслідування.

Визначають ринкову ціну об'єктів спеціальні організації, фахівці яких виконають експертизу і видадуть документ - акт. в якому будуть зафіксовані цифри.

Такий папір потрібна кожної зі сторін угоди або операції з нерухомістю. щоб представляти, про який порядок цифр може йти предметну розмову.

Часто банки, кредитні спільноти укладають договір з певною фірмою, яка виконує замовлення клієнтів; в цьому випадку наявний на руках клієнта документ від експерта іншої організації прийматися до уваги не буде - доведеться замовляти нову експертизу саме у зазначеному закладі. Ринкова вартість - сума, від якої «танцюють», ведучи торг.

Дізнайтеся на нашому сайті про методику визначення кадастрової вартості об'єктів нерухомості по ФСТ №4. про те, чи можна розрахувати кадастрову вартість об'єкта за спеціальною формулою. про порядок перегляду кадастрової вартості об'єктів нерухомості, а також про наслідки угоди продажу нерухомості за ціною нижче кадастрової вартості.

поняття кадастрової

Кадастрова вартість - що це? Коли було вирішено ввести податок на нерухомість, то виявилося, що скористатися інвентаризаційної оцінкою нерозумно. цифри занижені в десятки разів, особливо на вторинне житло, оцінка якого проводилася давно.

Тому було вирішено провести адекватну експертизу об'єктів нерухомості з урахуванням всіх факторів, що впливають на ціну:

місця розташування;
близькості до транспортних лініях, об'єктам інфраструктури;
матеріалів, застосованих при зведенні;
віку будови;
ступеня комфортності (наявність утеплення стін, ліфта, стан покрівлі, вікон та ін.);
площі та ін.

У переважній більшості прийнято включати в підсумкову суму і вартість земельної ділянки під будівлею, з розрахунку на 1 м2 площі будівлі.

Кадастрова вартість - це та, яка включена до державного кадастр нерухомості (ГКН), саме від її розміру знаходиться в прямій залежності і розраховується величина податку.

Про те, як отримати довідку про кадастрової вартості об'єкта нерухомості, ви можете дізнатися з нашої статті.

В чому різниця?

У чому різниця між кадастрової та ринковою вартістю нерухомості? У кадастрової вартості не знаходить відображення тільки стан самого об'єкта, наприклад, квартири: як давно зроблений ремонт, є кондиціонер, в якому стані сантехніка і кухня, і ін. А також такі нюанси, як огляд з вікна, балкона.

Адже є різниця, дивиться вікно вітальні або кухні на ліс, сад, парк, річку або на сміттєзбірну майданчик, склад магазину, пустир.

Яке співвідношення кадастрової та ринкової вартості нерухомості?

На скільки кадастрова вартість нерухомості відрізняється від ринкової? В ідеалі кадастрова і ринкова вартість нерухомості повинні бути ідентичними. але на практиці виходить, що є різниця, причому істотна.

В реальності спостерігаються різні варіанти, але з'явилася стійка тенденція до переважання кадастрової вартості над ринковою. Різниця може становити від 5 до 20%.

Чи можуть кадастрова вартість нерухомості і ринкова вартість становитиме рівні суми. Так, але рідко, і найчастіше рівні результати отримують при оцінці об'єктів нерухомості зі стажем - в «хрущовках», «сталінках» та ін.

Заниження кадастрової вартості зазвичай спостерігається в оцінках елітного, дорогого житла, пояснення тут просте: високий рівень попиту на дорогу нерухомість породжує зростаючу ринкову оцінку, і в результаті кадастрові цифри від неї відстають.

Чи впливає кадастрова вартість нерухомості на ринкову?

На це питання відповідь однозначна: практично не впливає.

Експерт при оціночному процесі керується об'єктивними критеріями, і може просто поцікавитися в ГКН, наскільки близькі підсумки його висновків до оцінки, прописаної в кадастрових паперах.

До того ж, зміни в цінах настільки стрімкі, що мінімум раз в п'ятирічку слід робити перерахунок (це закріплено і в законі), а за деякими даними, раз в два роки.

Якщо порівнюються суми, підраховані з різницею в чотири - п'ять років, то можна вважати, що порівнювати ці величини немає сенсу.

Ринкова оцінка «танцює» в залежності від попиту і має значний розкид, ніж більш згладжена кадастрова - теоретична.

Про те, як знизити завищену кадастрову вартість квартири, ви можете дізнатися на нашому сайті.

випадки перевищення

Чи може кадастрова вартість нерухомості перевищувати ринкову? Так, такий варіант цілком реальний.

Кадастрова оцінка проводиться кілька огульно, «до порога», а те, що всередині, в розрахунок не потрапляє через нереальність подібного обстеження для кожної квартири, кожного офісу.

Чому кадастрова вартість нерухомості вища за ринкову вартість. Якщо в житло відсутні:

дорогий ремонт;
хороша імпортна сантехніка;
інноваційні засоби клімат - контролю, охоронної та пожежної сигналізацій та ін.,

зате є огидна планування і повна розруха, то ринкова привабливість такого об'єкта сильно постраждає, і в цих випадках кадастрова оцінка обганяє ринкову. Також має значення часовий розрив в оцінках.

Що робити, якщо кадастрова вартість нерухомості перевищує ринкову?

Власник нерухомості в нинішніх умови знаходиться у виграші, якщо за даними ГКН оцінка нижче, ніж по ринку, це дає можливість платити меншу суму податку.

Якщо ж навпаки, зафіксований в ГКН підсумок вартості власника не влаштовує своєю явно завищеною величиною. то слід:

Замовити розрахунок ринкової вартості об'єкта.
Якщо дійсно має місце суттєва різниця, то спробувати вирішити питання досудовим порядком, а саме: звернутися із заявою до Комісії Росреестра по розгляду подібних суперечок з проханням переглянути внесену в ГКН суму (це можливо протягом терміну в 6 місяців з дати внесення даних в ГКН) .
Якщо час упущено, то оспорювання вартості реально зробити лише за допомогою суду.

Відповідачем буде виступати Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії.

Одна з найважливіших паперів, які додаються до позовної заяви - документ про розрахунок ринкової вартості об'єкта, але тільки датований тим же періодом, що і відомості в ГКН, тоді вони будуть співставні.

Чим більше площа об'єкта нерухомості, тим більше значну суму становитиме податок. Виявивши невідповідність між ринковою та кадастрової вартістю свого будинку, квартири, не варто відкладати справу в довгий ящик, а спробувати знизити суму, внесену в ГКН.

Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

+7 (499) 350-97-52 (Москва)
+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Це швидко і безкоштовно!