Рентний дохід від нерухомості

Сьогодні хочу поговорити з Вами про інвестиції в нерухомість. Згідно з опитуваннями, більшість Украінан саме нерухомість розглядають як кращий актив для інвестицій.

Уява послужливо малює картинку того, як раз в місяць на картку надходить орендна плата від квартирантів, а Ви лежите на тропічному пляжі і ліниво потягує коктейль. На жаль, реальність набагато прозаїчніше. Маючи деякий досвід по здачі квартир в оренду, можу сказати, що даний дохід пасивним точно не назвеш. Швидше, це невеликий бізнес, що вимагає Вашої часткової зайнятості, який цілком можна поєднувати з основною роботою.

Здача квартири в оренду - хороший дохід?

Скромна, однокімнатна квартира в Москві в пішої доступності від метро в спальному районі буде коштувати від 5-5,5 млн. Здати таку квартиру можна за 25-30 тисяч на місяць плюс компенсація електрики і води по лічильниках. При самому ідеальному варіанті без урахування квартплати і податків маємо прибутковість від 6% до 6,55% в рік.
А тепер додамо до цього 1,5 тисячі щомісячної квартплати і податок на доходи (6% якщо Ви оформите ІП, або 13% ПДФО) прибутковість буде від 4,86% до 5,83% в рік.
А якщо ще додати до цього витрати на поточній ремонт (завжди адже в квартирі щось ламається - там підфарбувати, тут підклеїти), а також місячний «простий» квартири, то цифри здадуться зовсім скромними від 4,03% до 4,95% .

Такий відсоток в докризові часи можна було отримати за депозитом у цілком надійних банках, наприклад, ВТБ24. Зараз же відсоток значно вищий, при тому, що орендні ставки продовжують падати через попиту, що знижується.

Здача квартири в оренду не вимагає трудовитрат?

Відразу скажу, «здати і забути» швидше за все не вийде, інакше Ви ризикуєте отримати назад Вашу квартиру в стані «під капремонт». Хоча б раз на місяць необхідно відвідувати Вашу квартиру - сам факт відвідування дуже дисциплінує наймачів.
Рішення разових проблем, проведення інтернету від іншого провайдера, виклик сантехніка, заміна пральної машинки, швидше за все, зажадає Вашого залучення. Зазвичай наймачі не прагнуть самостійно вирішувати проблеми в орендованій квартирі і перекладають їх рішення на плечі власників.
Далі, Вам буде необхідно щомісяця знімати показання лічильників і оплачувати квартплату. Можна, звичайно, доручити це наймачам, але практика показує, що вони дуже часто «забувають» робити це вчасно, тому дане питання стоїть контролювати самому.
Іноді, наймачі «забувають» або не можуть вчасно платити, і кожен власник рано чи пізно стикається з необхідністю примусового виселення. Даний процес зазвичай вимагає особистого втручання власника і це теж витрати часу, і нервів.
Згідно з чинним законодавством, якщо у наймачів немає московської або підмосковній прописки, їм необхідно зробити тимчасову реєстрацію. Процес це зовсім не складний, але вимагає Вашого часу (мінімум два відвідування паспортного столу).
Раз на рік необхідно навідатися в податкову і відзвітувати про отриманий дохід. Теоретично це можна зробити поштою, але лише деякі відправляють свої податкові декларації таким способом. Інші вважають за краще особисте відвідування. Про те, що багато наймодавці, на жаль, податки не платять, я не буду говорити, добре?
Часи, коли орендарі живуть в квартирі роками пройшли, середній термін проживання близько року, максимум двох, звичайно бувають щасливі винятки, але зазвичай вони пов'язані з заниженою ціною. Наприклад, мій знайомий вже 8 років знімає квартиру, і орендар жодного разу не піднімав плату. В даний час орендна ставка, яку платить мій приятель на 50% нижче ринкової. Але такий підхід не має нічого спільного з інвестиціями, правда?

«А як же керуючі компанії?» - запитаєте Ви. «Вони існують :)» - відповім Вам я. У Москві я знаю мінімум дві такі компанії, але вартість їх послуг знизить Ваш, і без того невеликий, дохід до 3,5% - 4% на рік в рублях.

Як бачите, пасивний дохід від здачі квартири в оренду не такий вже «пасивний», і не такий вже вигідний. При тому, що вкладення в нерухомість вимагає значного капіталу, а сам актив є низько ліквідним.

Нагадую, що на цій сторінці Ви можете безкоштовно замовити типовий портфель для накопичувальної програми Vision від Generally, що підходить під Ваші параметри. У більшість портфелів входить вже згаданий мною фонд нерухомості FidelityGlobalProperty.