Поняття житлового приміщення, вимоги до житлового приміщення

Об'єктами житлових прав є житлові приміщення. Згідно ч. 2 ст. 15 ЖК України житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).

Житлове приміщення має задовольняти ряду вимог.

По перше. житлове приміщення повинно являти собою ізольоване приміщення. Ізольованість - це обов'язкова умова визнання приміщення житловим. Значення «ізольованості» полягає у відокремленні індивідуального життєвого простору людини від безпосереднього середовища проживання інших осіб. Житлове приміщення як річ має межі.

Тільки ізольоване приміщення може виступати самостійним об'єктом цивільних і житлових прав. Так, згідно зі ст. 673 ГК України предметом договору найму житлового приміщення може бути лише ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок або одна або кілька кімнат). Виняток з цього правила допускається у випадках, передбачених ч. 1 ст. 685 ГК України та ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, коли предметом договору піднайму жилого приміщення може виступати частина житлового приміщення. У цьому випадку законом не виключена ймовірність того, що об'єктом прав може стати також неізольоване житлове приміщення або частина приміщення - певна житлова площа. Такі об'єкти не можуть бути віднесені до житлових приміщень, оскільки не володіють ознакою «ізольованості» (ч. 2 ст. 15ЖКРФ). У зв'язку з цим можливість виникнення прав та обов'язків за договором піднайму щодо неізольованих частин житлового приміщення не узгоджується з ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, згідно з якою об'єктами житлових прав є житлові приміщення. Дане протиріччя, швидше за все, є наслідком непослідовності законодавця при описі системи об'єктів житлових прав в розділі 2 розділу 1 ЖК РФ.

По-друге. житлове приміщення повинно бути нерухомим майном, тобто об'єктом, переміщення якого неможливо без заподіяння невідповідного збитку його призначенням. Згідно п. 1 ст. 130 ГК України до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

Такі житлові приміщення, як квартира і кімната, здавалося б, не мають безпосереднього зв'язку з землею. Однак такий зв'язок простежується у них в якості складової частини житлового будинку. Крім того, приміщення, яка не є нерухомим майном, не може бути визнано житловим.

По-третє. житлове приміщення повинно бути придатним для постійного проживання громадян, тобто відповідати санітарним, технічним нормам.

Визнання приміщення житловим - це юридична процедура підтвердження наявності у певного приміщення функціонального властивості: придатності для постійного проживання.

На підставі п. 3 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню об'єктом зазначеної процедури є житлове приміщення, розташоване в об'єктах капітального будівництва, введених у встановленому порядку в експлуатацію, і поставлене на державний облік.

За загальним правилом (п. 7 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню) рішення про визнання приміщення житловим приймається міжвідомчими комісіями на підставі оцінки відповідності приміщення та будинки вимогам, встановленим в даному положенні.

До складу таких комісій, крім власника житлового фонду (Укаїни, суб'єкта Укаїни, муніципального освіти), включаються представники органів, уповноважених на проведення регіонального житлового нагляду (муніципального житлового контролю), державного контролю та нагляду в сферах санітарно-епідеміологічної, пожежної, промислової, екологічної та іншої безпеки, захисту прав споживачів і благополуччя людини, на проведення інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості, що знаходяться в міських і сільських сел леніях, інших муніципальних утвореннях, а також при необхідності представники органів архітектури, містобудування та відповідних організацій, експерти, в установленому порядку атестовані на право підготовки висновків експертизи проектної документації і (або) результатів інженерних вишукувань. Власник житлового приміщення (за винятком власника - Укаїни, суб'єкта Укаїни, муніципального освіти) або уповноважена ним особа притягується до роботи в комісії з правом дорадчого голосу. Крім того, в разі якщо комісією проводиться оцінка житлових приміщень житлового фонду Укаїни або багатоквартирного будинку, що знаходиться у федеральній власності, до складу комісії з правом вирішального голосу включається представник федерального органу виконавчої влади, що здійснює повноваження власника щодо оцінюваного майна. До складу комісії з правом вирішального голосу також включається представник державного органу Укаїни або підвідомчого йому підприємства (установи), якщо зазначеному органу або його підвідомчому підприємству (установі) оцінюється майно належить на відповідному речовому праві.

Виняток зроблено для приватного житлового фонду. Рішення про визнання в ньому приміщення придатним для постійного проживання приймається органом місцевого самоврядування, який може делегувати свої повноваження в повному обсязі створеної при ньому міжвідомчої комісії.

Приміщення визнається житловим, якщо воно конструктивно, функціонально призначене і придатне по санітарному, технічного та іншого споживчому станом до постійного проживання громадян. Житлові приміщення повинні задовольняти здоровому і безпечному проживанню, відповідати санітарним нормам і вимогам по площі, денний освітленості, безпеки, водопостачання, постійного опалення, провітрювання та іншим умовам, які забезпечують нормальне, здорове проживання людей.

Найважливішим системоутворюючим ознакою житлових приміщень є їх придатність для постійного проживання. Це найбільш складна і динамічна характеристика житлового приміщення. Придатність житлових приміщень для постійного проживання означає можливість проживання в них протягом всіх сезонів року (не тільки в літню пору), тому не можуть бути визнані житловими приміщеннями дачні капітальні будови, не призначені для постійного проживання, а так само приміщення, що не забезпечують за своїми санітарно епідеміологічної характеристикам безпечні і нешкідливі умови проживання незалежно від його терміну.

Придатність для постійного проживання являє собою систему вимог, яким повинні відповідати житлові приміщення, зокрема, вимоги, які регламентують призначеного житлового приміщення для постійного проживання, і вимоги, які регламентують допустимий ступінь впливу на житлові приміщення навколишнього середовища.

Така властивість житлових приміщень, як призначеного для постійного проживання. формується в процесі будівництва (реконструкції) і проявляється в ряді характеристик фізичного об'єкта. У Положенні про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню такі вимоги встановлені в п. 10-25 щодо несучих і огороджувальних конструкцій житлових приміщень і будинків; безпеки їх облаштування і обладнання; оснащеності інженерними системами і безпеки цих систем; пожежної безпеки; об'ємно-планувальних рішень житлових приміщень, розміщення допоміжних приміщень; рівня інсоляції та штучного освітлення.

Так, несучі та огороджувальні конструкції житлового приміщення, в тому числі входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні перебувати в працездатному стані, при якому виникли в ході експлуатації порушення в частині деформативності не призводять до порушення працездатності і несучої здатності конструкцій, надійності житлового будинку і забезпечують безпечне перебування громадян і збереження інженерного обладнання. Зазначені конструкції не повинні мати руйнувань та пошкоджень, що призводять до їх деформації або утворення тріщин, що знижують їх несучу здатність і погіршують експлуатаційні властивості конструкцій або житлового будинку в цілому.

Житлове приміщення має бути забезпечене інженерними системами (електроосвітлення, господарсько-питне і гаряче водопостачання, водовідведення, опалення та вентиляція, а в газифікованих районах також і газопостачання). При цьому допускається відсутність водопроводу і каналізованих вбиралень в поселеннях без централізованих інженерних мереж в одно- і двоповерхових будинках.

Пристрій вентиляційної системи житлових приміщень повинно виключати надходження повітря з однієї квартири в іншу. Не допускається об'єднання вентиляційних каналів кухонь і санітарних вузлів (допоміжних приміщень) з житловими кімнатами. Інженерні системи повинні бути розміщені і змонтовані відповідно до вимог безпеки, встановлених в нормативних правових актах, і інструкціями заводів, які виготовляють відповідне обладнання, а також з гігієнічними нормативами, в тому числі щодо допустимого рівня шуму і вібрації, які створюються цими інженерними системами .

Зовнішні огороджувальні конструкції житлового приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні мати теплоізоляцію, що забезпечує в холодний період року відносну вологість в міжквартирні коридорі і житлових кімнатах не більше 60%, температуру опалювальних приміщень не менше +18 ° С, а також ізоляцію від проникнення зовнішнього холодного повітря, пароізоляцію від дифузії водяної пари з приміщення, що забезпечують відсутність конденсації вологи на внутрішніх поверхнях несветопрозрачних про рождається конструкцій і перешкоджають накопиченню зайвої вологи в конструкціях житлового будинку.

Житлові приміщення, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні бути захищені від проникнення дощової, талої та грунтової води і можливих побутових витоків води з інженерних систем за допомогою конструктивних засобів і технічних пристроїв.

Доступ до житлового приміщення, розташованого в багатоквартирному будинку вище п'ятого поверху, за винятком мансардного поверху, повинен здійснюватися за допомогою ліфта.

Об'ємно-планувальне рішення житлових приміщень та їх розташування в багатоквартирному будинку, мінімальна площа кімнат і приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житлових приміщеннях (крім прихожей і коридору), повинні забезпечувати можливість розміщення необхідного набору предметів меблів і функціонального обладнання з урахуванням вимог ергономіки.

Висота (від підлоги до стелі) кімнат і кухні (кухні-їдальні) в кліматичних районах IA, IБ, ІГ, ІД і IVa повинна бути не менше 2,7 м, а в інших кліматичних районах - не менше 2,5 м. Висота внутрішньоквартирних коридорів, холів, передніх, антресолей повинна становити не менше 2,1 м.

Крім того, розміщення над кімнатами вбиральні, ванної (душовою) і кухні не допускається. Розміщення вбиральні, ванної (душовою) у верхньому рівні над кухнею можливо тільки в квартирах, розташованих в двох рівнях. Кімнати і кухні в житловому приміщенні повинні мати безпосереднє природне освітлення.

Споживання пам'яті: 0.5 Мб