Оренда з депозитом як його оформити і кому він вигідний - новини, статті, аналітика - портал

Що таке страховий депозит і для чого він потрібен?
Перш за все, страховий депозит - це не запорука і не оплата останнього місяця оренди. Інші назви у цього інструменту дійсно зустрічаються: наприклад, забезпечувальний платіж, гарантійний депозит. Але важливо розуміти, що відмінності від застави і передоплати істотні, а нерозуміння цієї різниці може привести до конфліктів при закінченні орендних відносин.

Суть страхового депозиту в тому, що орендар зараховує на рахунок орендодавця суму, обумовлену обома сторонами (часто вона встановлюється в розмірі, що дорівнює платі за місяць проживання, звідси і плутанина), в рахунок забезпечення відшкодування можливих збитків орендованого майна.

«Більш коректно називати даний вид плати забезпечувальних платежем. Його сенс у забезпеченні зобов'язань наймача щодо дбайливого поводження з майном наймодавця, - каже Олег Серьогін, заступник генерального директора АН DOKI. - Чи справляється він на випадок нанесення шкоди майну наймодавця. Повертається або не повертається кінці терміну найму. Сума платежу розраховується залежно від вартості меблів та побутової техніки. Буває, що стягується більше, буває, що менше. Як правило, стягується в розмірі 100% місячної плати за наймання ».

Одним словом, існує два змісту для поняття застави: одне з них, застаріле, - завдаток, який видається до укладення договору оренди, а друге - саме забезпечувальний платіж. До речі кажучи, плутанина існує не тільки з поняттям застави: самого поняття «страховий депозит» в законодавстві не існує. Це призводить до суперечок з різних приводів, які можна умовно поділити на:

Спори про правомірність використання страхового депозиту для: забезпечення зобов'язань по сплаті орендної плати та зобов'язань по відшкодуванню шкоди орендованому майну, а також для компенсації за дострокове розірвання договору оренди.
Спори про правомірність оподаткування страхового депозиту (на цей рахунок немає загальноприйнятої точки зору, але частіше вважається, що депозит не підлягає обкладенню ПДФО, так як не є доходом. З приводу виплати ПДВ з суми отриманого прибуткового податку рішення приймаються індивідуально, виходячи з конкретної ситуації) .
Вживання терміну «заставу» цілком допустимо, так само як і терміна «страховий депозит», якщо мова йде про забезпечувальні платежі.

Страховий депозит може бути використаний тільки для покриття збитку при з'їзді орендаря?
В окремих випадках (зазначених в договорі оренди / найму) страховий депозит може використовуватися для виконання зобов'язань по оплаті оренди та інших прийнятих на себе наймачем зобов'язань за договором. Страховий депозит за своєю суттю - договірної спосіб забезпечення виконання зобов'язань, а зобов'язання, відповідно до ЦК, виникають з договору, внаслідок шкоди і з інших підстав. Сторони вправі в договорі встановити конкретні види зобов'язань (в тому числі зобов'язання щодо сплати орендної плати або плати за наймання, зобов'язання з заподіяння шкоди приміщенню і ін.), Для забезпечення яких може бути використаний страховий депозит, зазначає Алла Лягіна, директор юридичного департаменту IntermarkSavills.

Страховий депозит і передоплата останнього місяця - абсолютно різні речі, але, якщо це зазначено в договорі, депозит може бути використаний для оплати останнього місяця. Квартирні господарі не завжди охоче йдуть на цей варіант, оскільки виходить, що останній місяць проживання наймачів виявляється не забезпечений матеріально, і все поломки і порушення в разі конфліктної поведінки орендаря доведеться усувати орендодавцю за свій рахунок. Втім, якщо протягом року (і більше) відносини з орендарями складалися безпроблемно, швидше за все, у них не виникне бажання «відігратися» в останній місяць.

Чи можна заощадити на страховому депозиті?
Квартирному господареві обходитися без забезпечувального платежу невигідно, так як він захищає його майно від пошкоджень. Виходячи з сьогоднішньої практики, депозит, в сегменті економ-класу частіше званий запорукою, є обов'язковим в більшості випадків. «Винятком може бути кімната, яку здають наймодавці, які проживають в цій же квартирі. Пояснюється це тим, що господар має можливість простежити за збереженням майна і своєчасною оплатою всіх рахунків », - зазначає Олена Меркуленкова, керівник відділення« Парк Культури »компанії« Інком-Нерухомість ».

«Як правило, забезпечувальний платіж не стягується, якщо квартира« вбита », в основному ж завжди наймодавець встановлює вимогу про внесення цієї суми. І наймодателю, і наймачеві необхідно встановити в договорі порядок утримання платежу (у разі якщо щось станеться), порядок визначення збитку, а також порядок повернення, включаючи термін повернення. Як правило, платіж повертається в день закінчення терміну найму », - зазначає Олег Серьогін.

Депозит оформляється при укладенні договору оренди / найму. Складається акт прийому-передачі майна, в якому перераховується все майно (меблі, сантехніка, побутова техніка і т. П.) І його стан, фіксуються дефекти. Можна сфотографувати квартиру і передати по комплекту фотографій кожній стороні (якщо договір укладається через агентство, це, швидше за все, входить в стандартний пакет). Наймачеві має сенс заздалегідь перевірити, чи немає заборгованостей по комунальним та іншим платежам в знімається квартирі.

Що стосується економії, заставу часто розбивається (виплачується квартирному господареві орендарями протягом 2-3 місяців), термін і порядок внесення цього платежу вказуються в договорі: коли вноситься, в яких частках (якщо частинами) і в які терміни вноситься кожна частина і т. п. для зручності можна включити в договір пункт про те, що з письмової згоди наймодавця забезпечувальний платіж може бути використаний для оплати останнього місяця. Підставою для повернення депозиту орендарю буде узгодження і підписання сторонами акту повернення майна.