Операції і угоди на ринку нерухомості, нерухомість
Угода - дія фізичної або юридичної особи, спрямований моє на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків щодо об'єкта угоди.
Укладення угоди - підписання документів про дії, спрямовані на встановлення, зміну або припинення правовідносин юридичних і фізичних осіб, а також про перехід банківських Документів, цінних паперів, грошей від однієї особи іншій.
Кожній угоді відповідає своя правова мета, яка називається підставою (Кауза). Основа повинна бути законним і здійсненним. Угода визнається дійсною при дотриманні ряду умов, а саме:
- укладення її дієздатними громадянами;
- здійснення на основі свідомого волевиявлення сторін, спрямованого на досягнення правомірним способом не заборонених законом конкретних результатів;
- здійснення відповідно до цілей, що відповідають статутної діяльності (для юридичних осіб).
Залежно від ознак, покладених в основу класифікації, операції з землею та іншими об'єктами нерухомості можна поділити на ряд видів.
1. За законності змісту - дійсні (як юридичний факт) і недійсні (що не відповідають вимогам закону). Недійсні угоди поділяються на два різновиди - нікчемні та оспорювані, тобто абсолютно і відносно недійсні. Заперечної вважається угода, недійсна за рішенням суду, а незначна недійсна спочатку незалежно від рішення суду.
Серед нікчемних правочинів з нерухомістю найбільш поширені уявні і удавані угоди. Уявна угода відбувається без наміру створити юридичні наслідки (дарування нерухомості з метою укриття від конфіскації). Удавана угода спрямована на досягнення певних юридичних наслідків, але не тих, які формально випливають з цієї угоди (купівля-продаж прикривається даруванням і т.д.), а інших, часто порушують закон або чиїсь інтереси. Удавана угода укладається з метою замаскувати іншу угоду, реально досконалу.
Підставами для визнання недійсною угоди по приватизації державних і муніципальних підприємств і будь-яких об'єктів нерухомого майна є різного роду порушення правил проведення конкурсу або аукціону, наявність змови про заниження ціни, отримання покупцем незаконних пільг, порушення антимонопольних вимог і ін.
Визнання недійсності тягне реституцію (відновлення колишнього стану): двосторонню, коли кожна зі сторін повертає все придбане за угодою в натурі або у вигляді грошової компенсації, якщо жодна зі сторін не мала протиправного умислу; і односторонню - коли все виконане назад отримує тільки сумлінна сторона, а друга - передає в дохід держави.
2. За кількістю сторін - односторонні, дво- і багатосторонні.
3. За формою здійснення - письмові, нотаріально засвідчені; в простій письмовій формі, зареєстровані в Державному реєстрі.
Недотримання нотаріальної форми угоди тягне її недійсність. Вона вважається нікчемною (п. 1 ст. 165 ЦК РФ) і не створює ніяких правових наслідків.
4. За моменту виникнення - реальні (після передачі об'єкта та державної реєстрації угоди) і формальні (укладені у встановленій формі).
5. За обов'язки сторін - оплатне і безоплатні.
6. За визначеності взаємних зобов'язань сторін при укладанні угоди - комунікативні (обсяг, рівень і ставлення взаємних зобов'язань конкретно визначені); умовні (виникнення і припинення залежить від умови, про який заздалегідь невідомо, відбудеться воно чи ні).
7. За місцем скоєння - на організованому ринку (аукціон, конкурс і т.д.) і на неорганізованому ринку.
8. За способом укладення - особисто або представником за дорученням.
Типи операцій з нерухомим майном
Зі зміною власника
Оренда - це право користування чужою нерухомістю на певних умовах. За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю (наймачу) нерухоме майно за плату в тимчасове користування. В оренду можуть бути передані земельні ділянки, відокремлені природні об'єкти, підприємства, майнові комплекси, будівлі, споруди та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання.
Законом можуть бути встановлені види майна, здача яких в оренду не допускається або обмежується, а також можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших природних об'єктів.
Термін оренди визначається договором, в той же час оренда може бути укладена на невизначений термін, якщо останній у договорі не визначений.
Право здачі майна в оренду належить його власнику. Однак орендодавцями можуть бути і особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.
Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди.
У разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
У законі або в договорі може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення s терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.
Одним з видів фінансової оренди є лізинг. За договором лізингу орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей. Орендодавець в цьому випадку не несе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Договором фінансової оренди може бути передбачено, що вибір продавця і придбаного майна здійснюється орендодавцем.
Застава (іпотека) нерухомості призначений для забезпечення грошової вимоги кредитора-заставодержателя до боржника (заставодавцю). Іншими словами, іпотека - це кредит, отриманий під заставу нерухомості. Іпотекою визнається застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним. Іпотека забезпечує зобов'язання, при якому заставодержатель має право, в разі невиконання зобов'язань заставодавцем, отримати задоволення за рахунок закладеної нерухомості. Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у володінні заставодавця, тобто боржника. Договір про іпотеку полягає у вигляді заставної.
Спадкування. Законодавством передбачено, що в разі смерті громадянина право власності на належне йому майно переходить у спадок до іншим особам відповідно до заповіту або законом.
Дарування є безоплатна передача майна у власність. З метою попередження розтрати під виглядом дарування чужого майна та інших майнових зловживань встановлено заборони і обмеження на дарування державного і муніципального майна, дарування між комерційними організаціями, дарування майна неповнолітніх, дарування державним службовцям, працівникам лікувальних та виховних установ. Встановлено спеціальні правила, що допускають скасування дарування у разі порушення законодавства, наприклад, про банкрутство.
В якості спеціального виду дарування виступають пожертвування в загальнокорисних цілях. Використання пожертвуваного майна не у відповідності з вказаною жертводавцем метою є підставою для скасування дарування.
Мена. Відповідно до договору міни кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший. Відносини за безкоштовне відчуження товарів шляхом їх натурального обміну традиційно регулюються правилами про купівлю-продаж, так як по суті міни кожна зі сторін визнається продавцем товару, який вона зобов'язується передати, і покупцем товару, який вона зобов'язується прийняти в обмін. Специфічні питання міни: порядок відшкодування різниці в цінах обмінюваних товарів; обов'язок сторін провести зустрічне виконання при обміні.
Довірче управління майном - це нове явище вУкаіни, що знайшло застосування перш за все щодо залишаються у власності держави акцій приватизованих підприємств. За договором довірчого управління майном одна сторона (засновник управління) передає другій стороні (довірчому керуючому) на певний строк майно в довірче управління, а інша сторона зобов'язується здійснювати управління цим майном в інтересах засновника управління або вказаної особи. Передача майна в довірче управління не тягне переходу права власності на нього довірчого керуючого. Цим підкреслюється, що українська правова система не включає в себе такий правовий інститут, як довірча власність (траст).
Власник має право отримувати вигоду від майна, переданого в управління. Управитель здійснює діяльність не в своїх інтересах. Майно, передане в управління, має належати засновнику на праві власності.
Об'єктами довірчого управління можуть бути підприємства та інші майнові комплекси, окремі об'єкти, що відносяться до нерухомого майна, і інші види майна.
Підставою виникнення управління майном є договір. Однак договір в одному випадку полягає на основі вільного волевиявлення обох сторін, в іншому - в силу владного акта знайти керуючого і укласти з ним договір (договір укладає не власник, а організація, зобов'язана знайти керуючого). Договір на підставі владного акта полягає 'в інтересах власника, коли він сам не може висловити свою волю (недієздатність, безвісна відсутність), або в інтересах третіх осіб (банкрутство).
Чинне законодавство передбачає істотні умови договору про управління майном, форму такого договору, відповідальність керівника, припинення управління, особливі випадки керування та ін.
Безоплатне користування майном. Сучасне законодавство зняло всі обмеження з безоплатного користування майном. Є широка можливість укладати договори безоплатного користування майном, згідно з якими ссудодатель зобов'язується передати або передає річ у безоплатне тимчасове користування ссудополучателю, який зобов'язується повернути ту ж річ у тому стані, в якому вона була отримана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором .
Страхування. Страхування майна проводиться на випадок його втрати (загибелі), недостачі або пошкодження. Відповідно до договору майнового страхування одна сторона (страховик) зобов'язується за обумовлену договором плату (страхову премію) при настанні передбаченого в договорі події (страхового випадку) відшкодувати страхувальникові чи іншій особі, на користь якої укладено договір (вигодонабувачу), заподіяні внаслідок цієї події збитки в застрахованому майні яких збитки в зв'язку Польщі з іншими майновими інтересами страхувальника виплатити страхового відшкодування (в межах визначеної договором суми).
Обов'язковою умовою майнового страхування є наявність у особи, на користь якої укладений договір, інтересу в збереженні застрахованого майна. При відсутності цієї умови договір недійсний.
Рента є одним із способів встановлення застави майна за законом, так як одержувач ренти має заставне право щодо відчужуваного майна в забезпечення договору про періодичні виплати або постійному утриманні. При постійній ренті таке право (на отримання грошових виплат) переходить у спадок; в разі встановлення довічної ренти вона виплачується до смерті одержувача ренти; якщо одержувачами були дві особи і більше - до смерті останнього з них (при цьому пережив всіх одержувач ренти буде отримувати її в повному обсязі).