Наступна іпотека 1

наступна іпотека

У ст. 43 п. 1 Закону дається поняття наступної іпотеки. Майно, закладене за договором про іпотеку в забезпечення виконання одного зобов'язання (попередня іпотека), може бути надано в заставу в забезпечення виконання іншого зобов'язання того ж чи іншого боржника того ж чи іншого заставодержателю (наступна іпотека). Первинне обтяження іпотекою нерухомого майна визначається Законом як попередня іпотека, а вторинне обтяження відповідно як наступна іпотека. Проте, законодавець встановлює певні вимоги до подальшої іпотеці.

1. Подальша іпотека допускається, якщо вона не заборонена попередніми договорами про іпотеку того ж майна, дія яких не припинилося до моменту укладення наступного договору про іпотеку (абз. 1 п. 2 ст. 43 Закону). Якщо попередній договір про іпотеку передбачає умови, на яких може бути укладений наступний договір про іпотеку, останній повинен бути укладений з дотриманням цих умов (абз. 2 п. 2 ст. 43 Закону). Незважаючи на те, що положення про заборону або обмеження наступної іпотеки включаються на практиці в більшість договорів, зазначимо таке.

По-перше, попередні договори можуть заборонити або обмежити подальшу іпотеку тільки протягом певного часу - терміну дії договорів.

По-друге, сторони попереднього договору можуть внести зміни в договір про іпотеку і дозволити подальшу іпотеку.

У разі, якщо попереднім договором наступна іпотека була заборонена, але наступний договір все ж був укладений, такий договір може бути визнаний судом недійсним за позовом заставодержателя за попереднім договором. Таким чином, досконала угода є оспорімой угодою, причому вона може бути визнана недійсною незалежно від того, чи знав заставодержатель щодо подальшого договором про такий заборону або не знав.

У разі, якщо попереднім договором наступна іпотека повинна відбуватися з дотриманням певних умов, але вони при укладанні наступного договору порушені, договір не визнається недійсним, однак вимоги заставодержателя за таким договором задовольняються лише в тій мірі, в якій їх задоволення можливе відповідно до умов попереднього договору про іпотеку. Як правило, в договорах про іпотеку встановлюють необхідність отримання згоди на подальшу іпотеку від попереднього заставодержателя.

У тому випадку, якщо договори про попередньої і наступної іпотеці укладаються між одними і тими ж особами, то вищевказані правила не застосовуються. Так само судова практика підтверджує право сторін укласти один договір про заставу нерухомого майна в забезпечення декількох кредитних договорів (договорів позики). Такий договір про іпотеку не суперечить закону і підлягає державній реєстрації.

2. У Законі встановлюється однозначна правило про те, що не допускається укладення наступного договору про іпотеку, що передбачає складання і видачу заставної. Заставна може видаватися тільки при первинній іпотеці.

3. Законом встановлено обов'язок заставодавця повідомляти кожному наступному заставодержателю обов'язково до укладення з ним договору про подальшу іпотеку істотні умови всіх вже існуючих договорів про іпотеку даного майна: предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою. Законодавець не встановив певну форму повідомлення про попередні іпотеки. Питання про це зазвичай вирішується в самому договорі про іпотеку, де сторони встановлюють обов'язок заставодавця в письмовій формі в певний термін надати інформацію про обтяження предмета іпотеки. Крім того, заставодавець зобов'язаний негайно повідомити кожного із заставодержателів за попередніми іпотеками про укладення кожного договору наступної іпотеки і на їх вимогу повідомити їм істотні умови такого договору.

4. Правила п. 3 ст. 44 Закону захищають права заставодержателя за договором про подальшу іпотеку, встановлюючи неможливість без його згоди вносити зміни в попередній договір, що тягнуть забезпечення нових вимог попереднього заставодержателя або збільшення обсягу вимог, вже забезпечених за цим договором. Дане правило може бути змінено за допомогою внесення відповідних умов, включених сторонами в попередній договір про іпотеку. Крім того, два останніх умови не застосовуються, якщо сторонами в попередньому і наступному договорах про іпотеку є одні й ті ж особи.

5. У подальшому договорі про іпотеку повинні бути відомості про всі реєстраційних записах про попередні іпотеки того ж майна.

6. Договір наступної іпотеки, як будь-який інший договір про іпотеку, підлягає державній реєстрації, яка проводиться в такому ж порядку, як реєстрація договору попередньої іпотеки. Реєстраційні записи про іпотеку, зроблені раніше, не відміняються, а в ЕГРП вноситься нова реєстраційна запис про іпотеку, що дозволяє визначити черговість вимог заставодержателів. Єдиною відмінністю державної реєстрації наступної іпотеки є те, що на примірниках наступного договору про іпотеку після проведення державної реєстрації наступної іпотеки реєстратор робить відмітки про всі реєстраційних записах про попередні іпотеки цього ж майна, з метою чого проставляється штамп (штампи) реєстраційної написи на документах про державної реєстрації попередньої іпотеки (попередніх іпотек). Зазначений штамп повинен містити ті ж відомості, які були внесені під час державної реєстрації попередньої іпотеки. При цьому в даному штампі (штампах) після слів «Проведена державна реєстрація» замість слова «іпотеки» вказуються слова «попередньої іпотеки».

І на завершення хотілося б відзначити, що зустрічаються іпотеки майна, закладеного за вже укладеним договором іпотеки, забезпечуються зобов'язання щодо нового договору між тими ж сторонами, і сторони укладають додаткову угоду до договору іпотеки. Із судової практики можна зробити висновок про те, що повинен полягати новий договір іпотеки, який є договором наступної іпотеки.

Л. Волокітіна,
головний спеціаліст-експерт
відділу реєстрації іпотеки
і пайової участі в будівництві