Якщо нема чим платити за іпотеку

Укладаючи кредитний договір на іпотеку, позичальник завжди думає про хороше - новосілля, приємних турботах по облаштуванню будинку. У банку ж про всяк випадок очікують гіршого і прикидають, як повернути свої гроші, якщо позичальник виявиться не в змозі погасити кредит. Така вже у них робота. Якщо не убезпечити себе від можливих ризиків, в кризовій ситуації банк залишиться без грошей, а його співробітники - без роботи. Саме так сталося восени в США.

Той, хто бере кредит, не застрахований від неприємностей або нещасть. Можна потрапити в аварію, злягти з інфарктом, виявитися в лікарні на кілька місяців, стати інвалідом. Зрозуміло, що в такій ситуації не кожен зуміє витримувати графік платежів по кредиту. Трапляється і непоправне: людина гине або вмирає з якої-небудь причини. Його сім'я залишається один на один з банком, в якому закладена квартира.

Ці випадки найтрагічніші, але в той же час найменш проблематичні з точки зору наслідків, оскільки саме такі ситуації передбачає страховка, яку позичальник оформляє одночасно з кредитом. Виплати по ній здійснюються головним чином на користь банку. Тільки якщо залишок боргу до моменту настання страхового відшкодування виявиться менше суми покладеної страхової премії, різницю видадуть позичальникові.

Дорога страховка на жаль

До речі, деякі банки йдуть далі - вимагають застрахувати життя і здоров'я не тільки позичальника, але і всіх членів його сім'ї - дружини та дітей. Адже якщо станеться з ними серйозні неприємності, у позичальника неминуче виникнуть проблеми з грошима.

Якщо біда трапилася з квартирою, наприклад відбулася сильна пожежа, матеріальне становище позичальника теж може постраждати. Але і тут прийде на допомогу страховка. «Згідно із законодавством про іпотеку, нерухоме майно, що є предметом застави, обов'язково страхується від ризику втрати (загибелі) або пошкодження», - роз'яснює В. Ус. Страхова компанія погасить залишок боргу банку замість позичальника. Звичайно, на згарищі не дуже хочеться радіти за банк, який не програє і в таких обставинах. Позичальнику при цьому ніхто страховку не виплатить. Але залишитися біля розбитого корита з кредитом на шиї було б набагато сумніше.

Щоб отримати страхову виплату, слід звернутися в страхову компанію з заявою про те, що настав страховий випадок. Зрозуміло, потрібно пред'явити документи, що підтверджують, що у вас дійсно сталося нещастя і що воно входить до переліку страхових випадків, зазначених у договорі. З цих документів має бути ясно, який розмір збитку. Перелік документів визначається в договорі страхування.

«Страхова виплата за майновим страхуванням проводиться в розмірі понесеного збитку, по особистому страхуванню - в розмірі встановленої страхової суми», - уточнює В. Ус. Страхова компанія переводить банку гроші в рахунок боргу позичальника на підставі довідки, в якій вказано розмір його кредитних зобов'язань.

Якщо позичальник не зумів надати страхової компанії всі необхідні документи, страховки йому не бачити. Правда, якщо бракує документів, на основі яких розраховується сума збитку, реально розраховувати на якусь усереднену суму страхової виплати, певну фахівцями страхової компанії.

У договорі вказуються і інші обставини, при яких виплати по страховці не світять. Наприклад, якщо виявиться навмисний обман страхової компанії при укладанні договору: надання недостовірних відомостей про застраховану особу, підроблених документів про стан здоров'я або про нерухомість, особливо про перепланування, будівельних роботах, наявні претензії, позови з боку третіх осіб і т.п.

Перш ніж виплатити гроші, страхова компанія ретельно перевірить обґрунтованість заяви - чи дійсно страхувальник зазнав збитків і чи правда на відшкодування збитку буде потрібно зазначена їм сума.

Точно також страховка повинна відшкодувати збиток в разі руйнування будинку. Компанія «РОСНО», наприклад, вносить в страховий договір навіть такий ризик, як завдання матеріальної шкоди при падінні на ваш будинок літального апарату - безпосереднім впливом корпуса або частин корпусу літального апарату, вантажами або іншими предметами, що падають з літального апарату, а також впливом повітряно-ударної хвилі, викликаної рухом літального апарату при падінні.

Звичайно, все не врахуєш, тому в кожному страховому договорі знайдеться пункт про форс-мажорі, при настанні якого розраховувати на компенсацію збитку не доводиться. За наслідки потрапляння метеорита, випадково залетіла балістичної ракети або навала термітів-мутантів, що пожирають монолітні стіни, страхова компанія відповідати не збирається.

Краще гірка, але правда

На жаль, від усіх напастей НЕ застрахуєшся. Захворює якщо не сам позичальник, то його батьки, улюблений племінник; виникають проблеми з роботою у позичальника або його дружина. Життя, на жаль, буває винахідлива і щедра на неприємні сюрпризи. Отже, виникли проблеми з погашенням кредиту.

У такій ситуації головне - не панікувати. Є кілька моментів, які слід пам'ятати. У багатьох випадках банки з розумінням ставляться до проблем своїх клієнтів, але тільки якщо ті повідомляють про виниклі труднощі швидко і чесно. «Перш за все позичальник повинен сповістити банк про проблеми, - пояснює заступник голови правління банку« Хоум кредит »Сміла Гасяк. - У цьому випадку його дії будуть характеризуватися як затримка платежу, а не як відмова від кредитних зобов'язань ».

На практиці швидше за все виявиться, що ваші проблеми нікого особливо не хвилюють. Повідомлення про те, що платіж не буде внесене в термін з якої б то не було причини, якщо вона не вважається страховим випадком, може викликати у банківського клерка і бурю обурення, і мляве напуття постаратися знайти кошти і не затримувати виплату. Це що стосується прострочення одного платежу.

Коли мова йде про неплатежі по іпотечному кредиту, банки реагують не в приклад гостріше, ніж у випадках з споживчими кредитами. Якщо останні припустимо майже безкарно «динамить» по півроку, то по відношенню до іпотеки це не пройде. Терпіння банку лопається вже через три-чотири місяці, адже у нього на руках сильний козир - право на реалізацію закладеної нерухомості.

«Рішення про реструктуризацію боргу приймається індивідуально, - відзначає В. Гасяк. - У кожному конкретному випадку банк виявляє потенційні можливості відновлення оплати і пропонує графік виплат. Банківська практика показує, що найчастіше термін реструктуризації не перевищує півроку ».

Головне, щоб фінансова криза не переросла в кризу довіри з боку банку. Клієнт вже значний термін затримує виплати по кредиту? Швидше за все поблажки не дадуть. Банк має право відмовити у відстрочці, якщо його фахівці сильно сумніваються в тому, що клієнт поправить свої фінансові справи не пізніш як через півроку. Крім цього не кожен банк практикує розстрочку або відстрочку платежів. Може статися, що чекати довше двох-трьох місяців кредитор не захоче.

Шляхи, які ми вибираємо

При виникненні фінансових труднощів дуже важливо тверезо оцінити масштаб проблеми: прикинути, наскільки затягнеться ваш особистий дефолт, чесно зізнатися самому собі - це несподіваний збіг обставин чи закономірний результат ставлення до життя? Залежно від висновків потрібно вибирати один з двох можливих шляхів.

Якщо ви впевнені, що проблеми короткострокові і вирішуються, не страшно пропустити платежі пару раз. При цьому спробуйте домовитися з банком: якщо кредитна історія у вас гарна, на пару місяців неплатежів, мабуть, подивляться крізь пальці. «При необхідності наш клієнт у письмовому вигляді пояснює причини своєї неплатоспроможності, тоді сторони спільно намагаються знайти компромісне рішення, вигідне всім учасникам», - пояснює керівник блоку «Іпотечне кредитування» Альфа-банку Ілля Зибарев.

Інший варіант - пустити справу на самоплив. З банку подзвонять або напишуть, щоб з'ясувати, що трапилося, але за два місяці до цього, ймовірно, не дійде. Безумовно, потім доведеться внести всі пропущені платежі з урахуванням пені і нарахованих штрафів. Так що в подібній ситуації кожен діє згідно своїм звичкам - надходить за правилами, встановленими кредитним договором або сподівається на «авось».

Якщо проблеми носять затяжний характер, а позичальник не впевнений, що зуміє швидко відновити свою платоспроможність, краще максимально швидко повідомити банк про сформовану ситуацію. Там в першу чергу запропонують самостійно продати закладене житло, щоб повернути залишок боргу. Дозвіл про продаж, як правило, оформляють без затримок, можуть навіть допомогти продати квартиру через «свою» ріелторську компанію.

Банк зацікавлений в якнайшвидшому поверненні своїх грошей, щоб в портфелі не "завис» неякісний кредит. Позичальнику теж невигідно тягнути з продажем застави, оскільки борг щодня росте через штрафних санкцій. Крім того, займаючись продажем житла самостійно, власник квартири виручить за неї велику суму, ніж банк при реалізації застави.

До речі, в банках зазвичай цінують щиросерде зізнання і готовність клієнта піти назустріч, тим самим позбавляючи кредитора від турбот з реалізацією застави через суд. Розлучаючись полюбовно, такому клієнтові запропонують повернутися, якщо його фінансове становище видужає, і отримати іпотечний кредит знову. «У нас був випадок, коли позичальник зрозумів, що не вдасться погасити більшу суму кредиту, продав квартиру, і тут же прийшов в банк за іпотечним кредитом поменше», - розповідає заступник керівника центру іпотечного кредитування Абсолют-Банку Олена Вороніна.

Бігати від банку - себе карати

Однак не всі клієнти у важкій ситуації проявляють відповідальність. Хоча іпотечних позичальників відрізняє висока свідомість, у критичній ситуації деякі втрачають голову і роблять дурниці. «До злісних неплатників банки відносять людей, які довгий час не виходять на зв'язок з банком, не виконують даних ними обіцянок, надають неправдиву інформацію, а також не зацікавлені в оперативному вирішенні проблем», - перераховує В. Гасяк.

Відразу попередимо: ховатися від банку в цьому випадку - тупиковий шлях. Зачекавши кілька місяців і не отримавши від клієнта зрозумілого пояснення з приводу неплатежів, банк подасть на нього до суду. А там вже винесуть рішення про реалізацію застави в рахунок погашення заборгованості.

Крім чисто морального дискомфорту від відвідування суду і малоприємного спілкування з судовими приставами злісний неплатник разом зі своїм житлом втратить і пристойну частину його вартості.

«Якщо банк займається реалізацією нерухомості, то вона продається за ліквідаційною ціною, яка, як правило, на 20-30% нижче ринкової», - підкреслює А. Берзіна. Відповідно, власник квартири отримає на руки різницю між сумою боргу банку та вирученої від продажу квартири сумою, що набагато менше, ніж в тому випадку, якщо б він займався реалізацією самостійно. Якщо при такому розкладі йому взагалі хоч щось дістанеться ... До того ж кредитна історія буде непоправно зіпсована - взяти новий іпотечний кредит потім буде практично неможливо.

Ольга Базанова, Директор з маркетингу Дельтакредит банку:

Якщо іпотечний позичальник не має можливості внести в термін платіж на погашення кредиту, йому слід відразу повідомити про це банк. Ми розуміємо, що в житті може трапитися всяке, тому готові працювати з кожним клієнтом, які опинилися в складній фінансовій ситуації. Головне, щоб він активно співпрацював з нами в пошуку взаємовигідного виходу. Універсального способу вирішення проблеми немає: в кожному випадку розробляється персональний план дій, який залежить від таких факторів, як кредитні звички позичальника, його кредитна історія та ін. Один із способів - тимчасове зменшення щомісячного платежу до розміру, який прийнятний в поточної фінансової ситуації. А ось відстрочка платежу - це невигідно, оскільки потім вона виллється у величезні щомісячні суми. На щастя, злісні ухилення від погашення кредиту - велика рідкість. Але якщо таке відбувається, банк вирішує питання через суд.

В'ячеслав Пантелєєв, Начальник управління розвитку і супроводу кредитних операцій центра іпотечного кредитування Бінбанку:

Коли виникає позичальник не в змозі платити по кредиту, йому слід звернутися в банк і написати заяву з викладом ситуації, а також пропонованих варіантів рішення. Банку, як і позичальникам, не потрібний проблемний кредит, тому він зацікавлений у врегулюванні даного питання. За результатами розгляду заяви можуть бути прийняті різні заходи: ненарахування штрафів за прострочення, надання відстрочки в платежах за кредитом або реструктуризація заборгованості з оформленням нового графіка платежів. У разі якщо позичальник буде ховатися від банку або не зможе вирішити питання з банком, через певний період часу, як правило, вже через один місяць, за умовами кредитного договору у банку з'являється право дострокового витребування кредиту та звернення стягнення на заставлене майно. Питання про відстрочку вирішується в індивідуальному порядку, оскільки причини неплатежів унікальні. Треба розглядати проблему кожного конкретного позичальника окремо, щоб з'ясувати характер матеріальних труднощів, їх очікувану тривалість, і тільки після цього визначити варіанти врегулювання питання. У якихось випадках при виявленні короткочасних труднощів позичальника, може бути, дозволять погашати заборгованість без штрафів, в інших виникає необхідність надання відстрочки в платежах на три-шість місяців.