Як убезпечити свій бізнес при складанні договору оренди

Спори з орендодавцем: що може допомогти вам у захисті своїх прав

При укладанні договору оренди ймовірність виникнення спірних ситуацій надзвичайно висока, оскільки ніхто не може дати гарантії, що в один прекрасний момент власник не «закусить вудила». І щоб не опинитися переможеним в цьому потенційному суперечці, орендарю необхідно знати, яким чином він може захистити себе.

Договір оренди

Безліч аспектів, що стосуються оренди, безпосередньо в цивільному законодавстві не відрегульовано. І тому такі моменти, як тонкощі розрахунків, порядок повернення або передачі площ, витрати на ремонт і експлуатацію, обидві сторони обговорюють окремо. Тут важливо, щоб при укладанні договору орендує поставився до вивчення документа дуже уважно, оскільки в іншому випадку йому не вдасться захистити свої інтереси.

Як приклад того, до чого призводить підпис договору «на автоматі», можна навести такий випадок. Власник кондитерської фабрики орендував торгові площі для своїх монобрендових роздрібних магазинів. Однак він не приділив належної уваги вивченню договору оренди. В один прекрасний момент клієнт вирішив відмовитися від приміщень, але виявилося, що дострокове розірвання договору оренди загрожує виплатою надзвичайною неустойки. Плюс до всього, орендодавець мав козир із судової практики, коли такі неустойки успішно стягувалися за рішенням суду. В результаті бізнесмен був змушений залишатися в орендованих приміщеннях до закінчення терміну договору, незважаючи на те, що його торговельні точки були збитковими, оскільки виплата неустойки за договором оренди його добила б остаточно.

Потрібен договір оренди? Віддайте перевагу довгостроковим

Договору, які укладаються на термін менше одного року, держреєстрації не підлягають. Безумовно, їх укласти набагато простіше, але з іншого боку, і власник може в будь-який момент (навіть якщо термін оренди ще не закінчився) попросити орендаря звільнити приміщення. Незважаючи на зроблений ремонт та інші витрати.

А ось дані, що стосуються довгострокової оренди, обов'язково фіксуються в ЕГРП і за фактом стають обтяженням площі на користь клієнта. Таким чином, вкладені кошти виявляються під більшим захистом, а сам бізнес більш прогнозованим.

У багатьох власників популярна така практика: орендарям спочатку пропонується договір на одинадцять місяців з обіцянкою продовження його далі. У подібних випадках клієнтам можна порадити не вестися на подібні виверти, особливо при наявності довгострокових видів на приміщення. Виходу два - або відразу домовлятися про оренду на тривалий час, або ж прописати в договорі пріоритетне право на нову оренду, включаючи наявність санкцій для власника в разі відмови від договору оренди.

У зв'язку з тільки що викладеним доречно розповісти про наступну історії. Якийсь клієнт, який планує відкрити ресторан, взяв в оренду приміщення і вклався на мільйони (ремонт, дизайн, монтаж обладнання та ін.). Орендодавець обіцяв, що як тільки закінчиться короткостроковий договір, буде укладено п'ятирічну угоду, що влаштовувало орендаря якнайкраще. Однак у компанії-власника змінився директор, який відмовився від укладення нового договору. В результаті рестораторові довелося звільняти приміщення, вивозити майно і шукати інші площі. Все це, природно, встало в дуже пристойну копієчку.

Прозорість обопільних платежів

Виникаючі між сторонами спірні ситуації часто ґрунтуються на різному розумінні порядку орендних виплат. Тому орендар при укладенні договору повинен звернути увагу на наявність неоднозначних формулювань, а також завуальованих платежів. Слід чітко обумовлювати терміни регулярних виплат, це ж стосується порядку оплати, повернення т.зв. депозитів або гарантійних платежів.

При укладанні «валютного» договору слід неодмінно конкретизувати курс валюти (або у.о.) для кожної можливої ​​ситуації: повернення платежів, наслідки розірвання договору оренди, компенсація збитків орендодавцю та ін.

Як показує практика, нерідко виникають судові спори, предметом яких є повернення гарантійних депозитів. Як приклад можна привести конфліктну ситуацію, що виникла між власником і наймачем під час звільнення приміщення після закінчення орендного терміну. Сторонам не вдалося дійти згоди з причини того, що в договорі оренди не було конкретно обумовлено наявність депозиту і плати за останній місяць. Арбітражний юрист клієнта виграв справу в суді, але якби в договорі цей момент був обговорений докладніше, питання не піднімалося б взагалі.

Уникайте робити подарунки

Нерідко орендарю доводиться робити в приміщенні дорогий ремонт, сумірний з орендною платою за кілька місяців. Компенсація власником подібних «поліпшень», тобто перебудови, монтажу незнімного устаткування, ремонту, при розірванні оренди також повинна бути врегульована в договорі, оскільки в законодавстві спочатку не передбачені подібні компенсації наймачеві.

Тому необхідно ще на стадії укладання договору провести узгодження і фіксацію розміру компенсації або способу її визначення (наприклад, шляхом незалежної оцінки), порядку і графіка виплат. Крім цього, слід прописати момент, що стосується порядку фіксації самого факту виробництва подібних робіт з того чи іншого боку.

Якомусь клієнту, який відкриває магазин побутового газового обладнання, потрібно було зробити в приміщенні ремонт. Але все, що стосувалося поліпшення, було обговорено з власником лише на словах, без внесення в договір. Під час перебудови були вкладені величезні гроші, торгова точка успішно запрацювала. Але в один прекрасний момент виник конфлікт з орендодавцем. В результаті власник магазину був змушений звільнити приміщення, зазнавши величезних збитків, оскільки перепланування, оздоблення та переобладнання ще не встигли окупитися. Арбітражний адвокат навіть не радив затівати суперечку, оскільки все базувалося лише на «чесному слові».

Будьте уважні до своєї власності

У конфліктних ситуаціях наймач часто виявляється в невигідному становищі, оскільки у власника є право під будь-яким приводом перешкоджати доступу в орендоване приміщення з заблокованим там майном. У таких випадках орендодавець мотивує свої дії, спираючись на закон «про утримання», тобто намагається гарантувати компенсацію можливих збитків.

І тут великі шанси на те, що у клієнта не буде доступу до свого майна аж до винесення судового рішення по арбітражному спорі, а в гіршому випадку він не побачить свою власність взагалі ніколи. І якщо справа доходить до відкритого конфлікту, то слід заздалегідь продумати заходи по оперативному звільнення орендованого приміщення та вивезення володіти своїм майном.

Якщо ви вважаєте, що орендодавець здійснює неправомірні дії, незаконно утримуючи ваше майно, то пишіть заяву до відповідних органів щодо самоуправства з його боку (ст. 330 Кримінального Кодексу РФ). Також ви маєте право подати в суд позов на предмет повернення власності з стороннього незаконного володіння.

Один власник заблокував орендоване приміщення нічного клубу. Власник клубу викликав поліцію, співробітники якої зафіксували доводи сторін. Потім орендар подав заяву, що вчинено правопорушення за вищезазначеною статтею КК. В результаті кримінальну справу порушено все-таки не було, однак орендодавець вважав за краще дозволити клієнту вивезти своє майно. Продовження суперечки здійснювалося в цивільному порядку.

Чому варто звернутися за складанням і розробкою договорів в Компанію «Рішення»:

• Юристи Компанії «Рішення» розробляють договору, максимально враховують Ваші цікаві,
• Ми виходимо з уважності і коректності формулювань, що відображають суть угоди і її умов,
• Розроблені нами документи сприймаються легко і зрозуміло обома сторонами, які не перевантажені складними юридичними оборотами і термінологією,
• Співпрацюючи з Компанією «Рішення», Ви можете бути впевнені в безпеці будь-якої угоди!

Юридично грамотний договір, складений юристами Компанії «Рішення», забезпечить ефективний захист Ваших прав та законних інтересів, виключить ущемляють для Вас умови, допоможе врегулювати спірні ситуації в досудовому порядку!

Виникли питання? Зателефонуйте за номером +7 (4872) 70-27-72
або залиште заявку на дзвінок