Як правильно скласти договір оренди комерційної нерухомості

Все складалося якнайкраще, але раптом власник приміщення, яке ви орендуєте, збільшує орендну плату, відмовляється повернути забезпечувальний платіж, змінює замки або просто у вас з'являються погані сусіди - це лише частина проблем, які можуть обрушитися на орендаря. Щоб їх уникнути, потрібно підходити до підписання договору про оренду гранично ретельно. На що слід звернути увагу в першу чергу?

Перевірка приміщення

Нагледівши відповідний об'єкт, насамперед запросите в Росреестра виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП).

У цьому реєстрі містяться відомості про діючі і припинених правах на об'єкт, правовласників, обтяження, арешти. З виписки можна дізнатися, хто має право розпоряджатися приміщенням, не закладено чи воно, чи ведуться в його відношенні судові суперечки.

Якщо в об'єкта нерухомості кілька власників, договір повинен бути укладений з кожним. Угода з оренди приміщення, яка здійснена не з усіма власниками, потім може бути визнана недійсною в судовому порядку.

Якщо разом з приміщенням ви плануєте орендувати земельну ділянку, запросите виписку з ЕГРП і на нього. Це допоможе вам упевнитися, що власник у них один і той же і він має право здавати землю в оренду.

Перевірка орендодавця

Виписка з ЕГРП дозволить з'ясувати також, ведете ви переговори про оренду саме з власником. Здавати приміщення має право його власник або інший орендар - за договором суборенди. Якщо в договорі оренди це право не прописано, буде потрібно письмову згоду власника будівлі на те, щоб один орендар здавав звільнилися у нього площі третій особі.

Укладання договору

Хто підписує договір

Якщо перед вами генеральний директор компанії, попросіть протокол (рішення) ради директорів про його призначення. Якщо це інший співробітник, переконайтеся, що у нього є доручення, яка підписана уповноваженою особою.

Як розраховується орендна плата

У договорі має бути вказана фіксована сума (з ПДВ або без нього) або формула для розрахунку, в якій постійні все її складові. Переконайтеся, що у формулі немає змінного коефіцієнта, який орендодавець має право змінювати. Інакше платіж може постійно збільшуватися. Рекомендую наполягати на ставці в рублях: якщо вона буде в доларах або євро, коливання курсів валют спровокують збільшення платежу.

Не забудьте позначити, як часто і наскільки орендодавець може піднімати плату. Письмово домовтеся і про способи внесення орендної плати. Має сенс присвятити окремий пункт договору тому, що плата кожного разу підвищується лише за згодою сторін.

Якщо власник все-таки підвищить ставку в порушення умов договору, орендарю не варто вносити такий платіж, інакше він автоматично прийме нові умови. І оскаржити потім підвищену плату через суд не вийде (відповідно до п. 3 ст. 438 і п. 1 ст. 310 Цивільного кодексу).

Як довго діє договір

Якщо приміщення важливо для ведення бізнесу орендаря і якщо в нього вкладено багато коштів (розробка індивідуального дизайну, замовлення необхідного обладнання, ремонт і так далі), слід укладати довгостроковий договір оренди на термін від п'яти років. Будь-який договір, укладений більш ніж на 11 місяців, слід зареєструвати в Росреестра.

Хто оплачує комунальні платежі

У документі має бути зазначено, на кому лежить відповідальність за внесення платежів, в які терміни і які штрафи передбачені за прострочення.

Хто і коли робить ремонт

У договорі повинні бути інструкції на випадок, якщо під час оренди вийдуть з ладу комунікації або самої будівлі буде завдано якоїсь шкоди. Необхідно позначити, хто, в які терміни і за чий рахунок буде усувати неполадки.

Якщо будівля або приміщення потребує ремонту на момент укладення договору, орендар повинен вказати в документі необхідність його проведення. Можна прикласти висновок оцінювача, в якому він опише загальний стан приміщення та його недоліки.

Якщо вирішено ремонтувати за рахунок орендаря, варто позначити обсяг передбачуваних витрат і те, яким чином вони будуть компенсуватися (в рахунок орендної плати або виплатами з боку власника в обумовлені терміни). Навіть якщо ремонту не буде, про помічені недоліки потрібно згадати. Це може знизити вартість оренди. Крім того, після закінчення терміну оренди власник приміщення буде приймати його по акту, укладеним при підписанні договору. Якщо ніяких недоліків в ньому вказано не було, спритний власник зможе стягнути вартість їх усунення з орендаря.

Чи є особливі умови використання приміщення

В інтересах орендаря відразу обумовити їх. Наприклад, що власник зобов'язується не розміщувати в будівлі підприємства, діяльність яких пов'язана з шумом. Це актуально для власників готелів і хостелів, які орендують для свого бізнесу будівлі.

В якому випадку договір може бути розірваний

Для розірвання договору в односторонньому порядку може бути тільки один привід: одна зі сторін істотно порушила умови договору (п. 2 ст. 450 Цивільного кодексу). Перелік таких ситуацій повинен містити договір оренди. Орендодавець не має права розірвати договір за власним бажанням. Це буде порушенням закону, в такій ситуації можна сміливо звертатися до суду.

Що якщо орендар захоче передчасно розірвати договір без істотних порушень з сторін власника? Наприклад, якщо зрозуміє, що бізнес не пішов. На цей випадок рекомендую передбачити в договорі оренди можливість його розірвання без істотних порушень з боку орендаря. Щоб власнику було вигідно погоджуватися на цю умову, можна позначити наступне правило: за розірвання договору в односторонньому порядку орендар виплачує фіксовану грошову суму - наприклад орендну плату за два-три місяці. Така можливість передбачена п. 3 ст. 310 Цивільного кодексу.

Згідно ст. 620 Цивільного кодексу орендар може розірвати договір в односторонньому порядку без компенсаційних виплат через суд в таких випадках:

- орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди для користування майном;

- передане майно має недоліки, які не дозволяють їм користуватися і не були відомі на момент укладення договору оренди;

- орендодавець не проводить капітальний ремонт майна в терміни, зазначені в договорі;

- майно виявляється в стані, непридатному для використання, залежно від обставин, не залежних від орендаря.

Як звільняти приміщення

Слід прописати, в які терміни після закінчення терміну дії договору орендар звільняє площу. Важливо настояти на безперешкодний доступ до приміщення в цей період - щоб мати можливість вивезти меблі, техніку, обладнання та інше майно.

Як буде повернений забезпечувальний платіж

Слід прописати терміни повернення і ті ситуації, в яких ця сума залишиться у власника приміщення або буде передано лише частково.

Як будуть вирішуватися спірні ситуації

Іноді орендодавці наполягають на тому, що в разі конфлікту слід відразу йти до третейського суду. Не дивно, адже практика показує, що третейські суди досить часто стають на бік орендодавця. Тому в інтересах орендаря зафіксувати в договорі, що спірні моменти будуть вирішуватися в арбітражному суді.

Фотографія на обкладинці: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0