Як правильно оформити договір цесії при покупці паю в ЖБК - ринок житла - газета

Текст: Павло Гінёв Фото: Олексій Александронок

Купівля паю у члена житлово-будівельного кооперативу за договором цесії - процедура, з одного боку, технічно нескладна, а з іншого - ризикована і дорога. Особливо якщо порівнювати її з переуступкою прав за договором пайової участі.

Придбання квартири в новобудові шляхом переуступки права вимоги житла (цесії) - вже давно не екзотика первинного ринку, а, навпаки, справа досить поширене. Правда, більшість подібних угод стосуються об'єктів, які реалізуються забудовниками за договорами пайової участі (ДДУ).

Просто і зрозуміло
З переуступкою ДДУ дійсно все йде досить просто. Покупець і продавець знаходять одне одного, укладають договір цесії і реєструють його в управлінні Росреестра. Якщо мова не йде про квартирах, придбаних в розстрочку або за допомогою іпотеки. то дозволу забудовника можна навіть не питати. Але лише в тому випадку, якщо в договорі, укладеному з першим покупцем, немає пункту про необхідність платити за узгодження переуступки прав.

Коли будівництво будинку йде за схемою житлово-будівельного кооперативу (ЖБК), все набагато складніше. Як правило, великий забудовник сам створює ЖБК та укладає з ним інвестиційний договір (в Харкові такий спосіб найчастіше використовують компанії «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лідер груп»). Покупцям же пропонується вступити в кооператив і відразу виплачувати пайові внески. Повноцінним власником квартири пайовик стане відразу ж після того, як виплатить повну вартість паю - це може статися і через кілька років після здачі житлового комплексу.

Власником квартири член кооперативу може і не стати, якщо вирішить переуступити свій пай іншій особі. Відзначимо: для цього необхідно, щоб весь пай був уже виплачено (необхідно зажадати відповідну довідку). Зійшовшись в ціні, покупець і продавець укладають договір цесії (купівлі-продажу паю). Однак на відміну від ДДУ такий договір ... зовсім не дає права автоматично стати членом кооперативу і, відповідно, згодом претендувати на отримання жаданої квартири.

Кооператив завжди правий
Вся справа в тому, що процес виходу і вступу в ЖБК регулюється Житловим кодексом таким чином, що чисто теоретично покупець паю має шанси, заплативши великі гроші, залишитися і зовсім без квартири. Адже остаточне рішення про вихід з кооперативу і вступ в нього нового члена може прийняти виключно правління ЖБК.

«Укладення угоди про відступлення прав за договором пайового внеску не є гарантією отримання квартири. Така схема придбання нерухомості законодавчо ніяк не врегульована і в зв'язку з цим тягне більше ризиків для набувача нерухомості в порівнянні з поступкою прав по ДДУ. Відповідно до Житлового кодексу придбати нерухомість від ЖБК можуть тільки члени даного кооперативу, а поступка паю сама по собі не тягне прийом нового пайовика в члени ЖБК і виходу або виключення початкового пайовика з кооперативу. Крім того, угода про відступлення паю не підлягають державній реєстрації, у зв'язку з чим не виключена можливість подвійних поступок », - попереджає старший юрист практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group Віра Рябова.

Правда, ступінь ризику все ж не варто перебільшувати. По-перше, в договір купівлі-продажу паю можна (і навіть потрібно) включити пункт про повернення грошей у разі відмови у вступі в ЖБК, а ще краще проводити взаєморозрахунки тільки після того, як згоду правління або загальних зборів офіційно отримано.

По-друге, великі забудовники зазвичай призначають головою кооперативу або гендиректора, або одного з топ-менеджерів компанії. Таким чином, одночасно з укладенням договору цесії продавець пише заяву на ім'я голови правління ЖБК про вихід з кооперативу, а покупець, відповідно, просить сама особа його туди прийняти. Як правило, все це відбувається прямо в офісі забудовника і позитивну відповідь (якщо в порядку всі документи) дається негайно. Після виконання всіх формальностей і грошових взаєморозрахунків (про них - нижче) покупець має право вимагати свою квартиру. Зрозуміло, тільки якщо пай повністю виплачений, а сам житловий комплекс побудований і зданий.

Після цього пакет документів, який доводить право пайовика на отримання житла у власність, оформляється документально і повинен бути зареєстрований в управлінні Росреестра. З собою слід захопити такі документи: паспорт, квитанцію про сплату держмита, довідку ЖБК про повну виплату пайових внесків, кадастровий паспорт і копію ордера на квартиру. Закон відводить на реєстрацію 18 днів, але через різні затримок процес може зайняти до чотирьох місяців, і таке трапляється досить часто, - проте ключі пайовику все одно повинні видати відразу, і він може сміливо починати в квартирі ремонт.

приховані відсотки
Забудовники, що реалізують житло за будь-якою схемою, не надто вітають перепродаж прав на ще не збудовані квартири. Девелоперам не потрібна зайва конкуренція. Звідси і з'являються в договорах різні обмежувальні заходи - комісії, компенсації за переуступку. Пайовикові ЖБК таких перешкод доведеться подолати більше, ніж, наприклад, дольщику. І заплатити набагато більше, ніж, швидше за все, планувалося.

В першу чергу мова йде про виплату ЖБК, тобто, по суті, забудовнику, так званої компенсації за підготовку документів. У різних компаніях ця сума відрізняється від 35 до 100 тис. Руб. Скільки саме - має бути записано в статуті конкретного ЖБК. Іноді точна сума в цьому документі не вказується, а використовується інша схема: кооператив повертає фізичній особі, яка виходить з числа членів, всі внесені пайові внески, але утримує комісію (в середньому 10%). Зрозуміло, що ці самі відсутні відсотки йому компенсує набувач паю.

Цим витрати покупця можуть не обмежитися. По-перше, деякі кооперативи (забудовники) вимагають виплатити внесок за право вступу в ЖБК (10-15 тис. Руб.). По-друге, якщо будинок вже зданий, то нерідко потрібна «додатковий цільовий внесок за пайовим договором» (також 10-15 тис. Руб.). По-третє, частина забудовників бере додаткові гроші за оформлення документів без черги (близько 10 тис. Руб. Можна їх і не платити, але тоді доведеться почекати тиждень-два), просять оплатити вперед за чотири місяці послуги ЖКП (4-5 тис. руб. якщо квартира невеликого метражу), внести одноразовий платіж на оплату послуг консьєржа та обслуговування прибудинкової території (7-8 тис. руб. знову ж для «одинички»). Нарешті, банк за переказ грошей на рахунок забудовника може також взяти комісійні - 3-4 тис. Руб. У сумі виходить 45-60 тис. Руб. Тільки після внесення всіх цих грошей кооператив видає довідку про повну виплату паю, і можна вирушати за ключами.

Відзначимо, що досить часто зустрічається ситуація, коли квартира після обміру ПІБу виходить трохи більше за площею, ніж вказувалося в проекті. За це теж доведеться заплатити. Наприклад, зайвий «квадрат» в однокімнатній квартирі в новобудові на околиці міста обійдеться в 70-80 тис. А то і в усі 100 тис. Руб.

Разом: якщо власник паю пропонує купити у нього право вимоги, припустимо, однокімнатної квартири ціною в 3,5 млн руб. і вас ця вартість влаштовує, то потрібно бути готовим, що виплати різних комісій «потягнуть» ще на 100-200 тис. (якщо пощастить, сума буде дещо скромніші, але навряд чи менше 50 тис. руб.). Крім того, потрібно враховувати, що банки не кредитують переуступку квартири за договором ЖБК. так як це неможливо зробити чисто технічно.

З іншого боку, серед плюсів ЖБК в порівнянні з ДДУ - довший термін, протягом якого ви можете тягнути з підписанням акту прийому-передачі квартири. Якщо в будинках, де квартири продавалися по ДДУ, пайовик зобов'язаний стати власником протягом максимум року з моменту здачі будинку (точний термін вказується в договорі), то в кооперативних будинках квартира може бути фактично нічиєю кілька років. І пайовик може не поспішати підписати акт приймання для того, щоб залишалася можливість переуступити пай, а не продавати квартиру (і тим самим, як йому здається, заощадити на податках).

«Оскільки паї членів споживчого кооперативу є майновими правами їх членів, то майнове податкове вирахування, передбачений підпунктом 1 пункту 1 статті 220 НК РФ, при їх реалізації не застосовується. А отже, обкладенню податком на доходи фізичних осіб підлягає весь дохід, отриманий платником податку від такої реалізації », - спростовує поширений міф юрист практики з нерухомості та інвестицій компанії« Качкін і Партнери »Софія Соколова.

Правда, про це багато пайовиків не знають і тому не поспішають оформляти власність на квартиру. Отже, на переговори з продавцем, продаж старого житла, пошук відсутніх грошей у покупця залишається набагато більше часу, і він може не поспішати. Якщо, звичайно, на квартиру немає інших претендентів.