Як правильно оцінити вартість квартири - стаття, інтерв’ю та думки -

Як не «продешевити», продаючи квартиру? Про це порталу ГдеЕтотДом.РУ розповів адвокат Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).

- Як власнику, який збирається продавати квартиру, оцінити його вартість?

- Багато покупців купують нерухомість, взявши іпотечний кредит. З якими проблемами можуть зіткнутися іпотечні позичальники?

- Головна проблема позичальників - це прагнення банку якомога більше знизити вартість житла. Зазвичай банки надають кредит в розмірі 70-80 відсотків від вартості, яка визначена оцінювачами. Так, якщо ви маєте намір купити квартиру за 4 000 000 рублів, а оцінювач називає вартість рівну 3 000 000 рублів, ви отримуєте кредит на суму в межах 2,4 млн рублів. У підсумку, практично половину квартири вам доведеться оплатити самостійно.

Банкам вигідна занижена оцінка, яка дозволяє зменшити суму кредиту, що видається і дає їм додаткову гарантію: в разі невиплати позичальником боргу за кредитом квартиру простіше продати за нижчою вартістю. Якщо в такій ситуації сума кредиту, запропонована банком, вас не влаштовує, ви можете оцінити квартиру в іншого оцінювача. Але тут виникає інша проблема.

Наведу приклад із власної практики. Позичальник звернувся до суду в зв'язку з тим, що банк, на його думку, занизив вартість квартири практично на 40%. Позичальник вибрав оцінювача зі списку, запропонованого банком, але вироблена оцінка банк не влаштувала. У суді сторони все-таки уклали мирову угоду. Однак далеко не всі подібні суперечки закінчуються угодою на взаємовигідних умовах. Справа в тому, що, як правило, банки часто не пропонують вибору, до якого саме оцінювачу звернутися. Вони мають своє коло «оцінювачів-партнерів». Останні ж, у свою чергу, отримуючи свого роду «монополію», можуть істотно збільшувати розцінки на послуги, хоча на практиці подібні прецеденти зустрічаються нечасто.

Треба зауважити, що в останні два роки Федеральна антимонопольна служба (ФАС) винесла безліч рішень щодо банків, що підтверджують, що відмова в прийнятті звіту про оцінку, представленого позичальником і виконаного оцінювачем, що не входять в число рекомендованих банком, є порушенням законодавства про захист конкуренції . Отже, будь-яка зацікавлена ​​особа має повне право замовити оцінку у будь-якого оцінювача. При цьому варто мати на увазі, що побоювання банків частково обгрунтовані, так як своїх оцінювачів вони піддають ретельній перевірці. Тому перш ніж укласти договір на проведення оцінки, переконайтеся в надійності обраної вами компанії. В одному з випадків у ході судового процесу з'ясувалося, що оцінка була проведена з порушенням закону. Через що суд визнав недійсною не тільки саму оцінку, але і всю операцію з придбання квартири.

- Як зрозуміти, що оцінювач занизив вартість квартири і що робити в цьому випадку?

- На будь-якому ринку тільки один спосіб зрозуміти реальну вартість товару. Якщо ціна, названа експертом, не збігається з сумою, запропонованої вам продавцем, це не означає, що оцінка проведена невірно. Купівельна ціна житлового приміщення може виявитися вище, наприклад, в разі якщо квартира знаходиться у власності продавця менше трьох років, і він повинен буде заплатити податок з доходу від її продажу. Якщо ж є підстави вважати, що в звіті допущені помилки, і ринкова вартість житла визначена не правильно, слід звернутися в саморегульовану організацію оцінювачів, до якої належить той чи інший оцінювач, з вимогою про проведення експертизи звіту про оцінку.

- Але іноді, наприклад, при розлученні подружжя, нерухомість не продається, а оцінка потрібна. Що можете порадити в цьому випадку?

- Однозначно рада дати не можна. Наведу кілька прикладів. Оцінка житлового приміщення була проведена на дату подачі позову. Однак подружжя розійшлося кілька місяців тому і один з подружжя, який проживає в даній квартирі, зробив ремонт за рахунок власних коштів, що спричинило фактичне збільшення вартості приміщення. За підсумками розгляду справи в суді звіт про оцінку був прийнятий як достовірний. Однак таке рішення суду є необґрунтованим, оскільки вартість квартири була частково збільшена вже після припинення шлюбу за рахунок одного з подружжя, тому не може вважатися спільно нажитим майном обох.

Наприклад, до суду були представлені два звіту про оцінку, що відображають вартість будинку з різницею в кілька сотень тисяч рублів. Сторони не виявили бажання укласти мирову угоду. В результаті судом була призначена додаткова судова експертиза, що обернулося додатковими витратами по оплаті фахівця.

- Бувають випадки, коли нерухомість викуповується у власника для державних або муніципальних потреб. Як власнику не прогадати з вартістю будинку або земельної ділянки?

- Перш за все, власнику необхідно знати, що ціна, за якою викуповується власність при вилученні, складається з ринкової вартості, вартості понесених збитків і розміру упущеної вигоди. Ці величини повинні міститися в звіті про оцінку, який в разі вилучення підтвердить величину грошової компенсації за вилучення власності.

Розмовляв кореспондент порталу ГдеЕтотДом.РУ Артем Мясницькій