Як перевірити юридичну чистоту квартири перед покупкою

Мова піде про вторинному житло, тобто в виставленої на продаж квартирі проживали люди.

Підстави для перевірки чистоти квартири при покупці

Найголовніша причина для ретельної перевірки - уникнути домагань на законність набуття права власності новим власником і претензій на право вселення в неї третіх осіб. Пред'явити подібні вимоги можна, якщо:

є тимчасово вибули з різних причин: строкова служба в армії, що знаходяться в ув'язненні засуджені, пацієнти психіатричних лікарень, претенденти на спадкове майно, діти, які не досягли 18 років;
угоду здійснює особа, яка визнана недієздатною, що згодом може послужити причиною судового розгляду щодо законності угоди;
після покупки з'ясовується, що квартиру заарештовано або закладена.

Інша важлива обставина - відсутність державного регулювання, що створює благодатний грунт для шахрайських схем. Ось деякі з них:

Найбільш відомий спосіб - підробка документів: продається чужа квартира по сфабрикованій довіреності. Сучасні технології забезпечують високу якість друку, від оригіналу не відрізниш.
Продаж по дублікатами (копіями) документів кільком особам.
Продаж на підставі справжньої довіреності - «генеральної». Особа, яка є довіреною, в цьому випадку має можливість здійснювати з квартирою несанкціоновані дії.
Орендар житла видає себе за господаря, під надуманим приводом виманює завдаток, зникає.

Необхідний пакет документів, що забезпечують юридичну чистоту передбачуваної операції

Як же перевірити квартиру при покупці? Для цього потрібно орієнтуватися в документах на житлове приміщення, які зобов'язаний надати продавець. При відсутності навіть одного з них не ризикуйте здійснювати операцію. Тільки зібрані воєдино і проаналізовані, вони допоможуть істотно знизити ризики для покупця:

Правовстановлюючі - ідентифікують особу продавця, підтверджують факт володіння власністю і на якій підставі отримано це право:

паспорт;
довідки про дієздатність і відсутності постановки на облік з приводу алкоголізму і наркоманії (питати ці папери у продавця чи ні - вирішувати вам);
документи, що фіксують настання права власності за підсумками приватизації: договір і свідоцтво, яке засвідчує право власності;
інші підстави володіння квартирою: договір купівлі-продажу, дарування, успадкування з відповідними договорами і свідченнями державної реєстрації власності.

Порада: робіть угоду тільки в офіційній обстановці, в «присутственном» місці. І, якщо відчуваєте тиск з боку продавця, краще підшукайте інший варіант і тримайтеся подалі від «слизьких» особистостей.

Як перевірити частоту квартири перед покупкою на підставі відомостей з документів

Переконайтеся, що власник - реальна людина, зустріньтеся з ним особисто, перевірте паспорт. Ніяких заочних переговорів. Якщо угоду проводить посередника - довірену особу, то бажана спільна зустріч.
З виписки ЕГРП ви дізналися, що квартира часто переходила з рук в руки. Це може свідчити тільки про одне - господарі від неї позбувалися. Мабуть, для цього існувала серйозна причина. Відмовтеся від покупки.
З тієї ж виписки з'ясовується, що квартира в недавньому минулому мала обтяження, а тепер їх немає. Обережно! Іноді можна домогтися скасування накладеного на квартиру арешту, хоча вона до цих пір залишається предметом судової тяганини.
Дата видачі всіх виписок, довідок, довіреностей і погоджень не повинна перевищувати декількох дней.Доверенность бажано перевірити, зустрівшись особисто з нотаріусом, який видав її, або в Нотаріальної палаті, щоб виключити можливі факти скасування або оформлення позбавленим ліцензії нотаріусом, що зберіг бланки і печатки. І ще: в ній обов'язково повинні бути позначені конкретні дії, здійснювати які довірена особа має право. Як не дивно, але потрібно також з'ясувати, що видав довіреність громадянин живий на даний момент, інакше вона не має сили.
Від покупки краще відмовитися в разі ознак неадекватності продавця, навіть якщо він пред'явив всі потрібні довідки відповідних установ. Помічені дивацтва повинні насторожити вас, адже по закінченні якогось часу він або треті особи від його імені можуть підняти питання про незаконність угоди, укладеної в розладнаному стані психіки. Послідує затяжний судовий процес, результат якого непередбачуваний. Зазвичай слабкостями таких людей і маніпулюють шахраї.

Важливі моменти при покупці

Звертайтеся для здійснення покупки до послуг ріелтора. Тримайте під особистим контролем переговори з продавцем і перевіряйте всі документи.
Ні за яких умов не погоджуйтеся на передачу завдатку в неофіційній обстановці. Як правило, шахраї створюють для вас стресову ситуацію, щоб його дістати, під різними приводами, навіть запропонують розписку і копії документів. Отримавши таким чином гроші від кількох претендентів на покупку, продадуть квартиру одному з них, інші залишаться ні з чим.
Завдаток або аванс - розберіться який з цих видів застави для вас краще, правда, якщо зіткнетеся з шахраями з вкладеними фінансами будуть проблеми однозначно.
Остерігайтеся «генеральної» довіреності без конкретного доручення продати саме цю квартиру, постарайтеся вступити в особистий контакт з людиною, яка видала її.
Перевірити дієздатність продає в обхід офіційної довідки практично неможливо, конфіденційна інформація лікарями не розголошується. У разі якщо продавець - самотня літня людина, має деякі дивні речі в спілкуванні, і у вас виникли сумніви в стані його психічного здоров'я, будьте насторожі. Можна, звичайно, поцікавитися у сусідів подробицями. Але краще підібрати інший варіант.
Особливо ретельно вивчіть відомості будинкової книги: в практиці судочинства відомі випадки, коли людина, давно не проживає в квартирі, але будучи прописаним в ній колись, раптом висуває претензії про незаконність угоди і наполягає на вселення.
Не вказуйте в договорі суму покупки меншу, ніж реальна. У разі виникнення непередбачених обставин, сплачену фактично суму повернути не вдасться.

Перевіряємо правовстановлюючі документи на квартиру

Припустимо, ви знайшли квартиру, яка вас повністю влаштовує. Перше, з чого потрібно почати - це з'ясувати, на підставі яких документів виникло право власності продавця. У більшості випадків, законні власники житлової нерухомості мають на руках договори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадщину. Також можна зустріти людину, що займає таким досить рідкісним документом, як вступило в законну силу рішення суду. Ще вам можуть пред'явити договір ренти.

Бажано поглянути на документи своїми очима, потримати їх в руках, щоб переконатися, що в папері немає слідів підчисток і інших фальсифікацій. Там можуть бути виправлення, однак вони обов'язково повинні бути завірені підписами всіх осіб, які підписували договір. У тому випадку, якщо при цьому брав участь нотаріус, виправлення повинні бути завірені його підписом і печаткою.

Також можна перевірити факт належної державної реєстрації договору, це теж може перевірити будь-який гражданінУкаіни. У деяких випадках в договорі вказуються умови, недотримання яких веде до його розірвання - тоді потрібно чітко з'ясувати, чи виконувались ці умови. Класичний приклад - зобов'язання покупця (т. Е. В даний момент вже власника і, як наслідок, продавця) виплатити повну вартість квартири через якийсь термін після придбання нерухомості. Якщо умова не була виконана, договір підлягає розірванню, а це значить, що продає вам квартиру людина не є її власником.

Подивіться на дату набрання договором чинності. Наприклад, вас повинно насторожити, якщо власник починає швидко продавати квартиру, яка зовсім недавно була йому подарована або заповідана у спадок людиною, яка не є його родичем.

Як перевірити історію квартири

Що повинно змусити вас насторожитися? Наприклад, якщо дана житлоплоща часто переходила з рук в руки, і в ній ніхто не жив досить довго. Цілком можливо, що з угодами по цій квартирі не все в порядку, і вас просто намагаються підставити. В цьому випадку краще переключити свою увагу на який-небудь інший об'єкт.

Так як у виписці з ЕГРП будуть вказані всі майнові суперечки через квартиру, випадки накладення арешту і т. Д. То, звернувши увагу на дату цих подій, ви можете приблизно оцінити ситуацію: чи можуть ці суперечки виникнути знову, або все це - справи давно минулих днів.

Згідно з українським законодавством, встановлюється максимальний термін за визнанням угод з нерухомістю недійсними, він дорівнює трьом рокам. Відповідно, якщо за останні три роки ніяких конфліктів через квартиру не відбувалося, можна зітхнути спокійно. Але якщо, все ж, протягом трьох років трапився такий спір, попросіть власника пред'явити судове рішення, щоб зрозуміти, чи дійсно він володіє цією квартирою абсолютно легально. Якщо власник повідомить вам, що судовий розгляд ще йде і, як наслідок, рішення ще не винесено, має сенс почекати з укладенням угоди до тих пір, поки суд закінчить розбиратися з цією справою.

Правда, до цих пір трапляється таке, що житловий об'єкт не зареєстрований в ЕГРП - зазвичай, це стосується досить старих квартир. Як не дивно, відсутність такої квартири в реєстрі означає її повну юридичну чистоту, т. Е. З моменту приватизації ніяких угод з нею не відбувалося. Щоб остаточно переконатися в абсолютній законності прав її власника, можна звернутися з уточнюючим запитом до Департаменту житлової політики.

Перевіряємо якість квартири

Самого власника необхідно перевірити не менше пильно, ніж його квартиру. Перше, що потрібно зробити - це переконатися в достовірності його паспорта (це легко робиться завдяки наявності спеціального сервісу на офіційному сайті Федеральної Міграційної Служби РФ). Правда, ця інформація носить, швидше, довідковий характер, а для того, щоб отримати більш юридично значимі дані, варто піти в місцевий паспортний стіл, т. Е. Територіальний підрозділ ФМС.

Великі труднощі виникають у тих випадках, коли від імені продавця діє його представник. Якщо ви опинилися в подібній ситуації - максимально ретельно перевірте довіреність, переконайтеся в тому, що вона завірена нотаріусом. Без нотаріально завіреної довіреності представник продавця не має права робити ніяких дій.

Варто прочитати і сам документ, щоб з'ясувати ще одне важливе питання: чи вправі представник власника квартири отримати гроші за її продаж, або ж його повноваження обмежуються лише підписанням договору. У будь-якому випадку, довіреність - це додатковий ризик.

Також варто розібратися з дієздатністю продавця, особливо якщо вже при першому погляді виникають сумніви в його адекватності. Наприклад, можна поговорити з сусідами продавця - можливо, вони щось розкажуть про нього і його спосіб життя.

Перевіряємо права третіх осіб, вірніше, їх відсутність

Для того, щоб з купленої квартирою не виникло згодом проблем, обов'язково потрібно переконатися, що ніякі треті особи не можуть пред'явити на неї права. Відомі ситуації, коли член сім'ї, прописаний в квартирі, але давно не проживає в ній, несподівано оголошується і починає оскаржувати угоду або зголошується проживати тут. Найчастіше це трапляється, коли суд відправив людини відбувати термін за скоєння злочину, рідше виникають проблеми з людьми, що вибули на тривале лікування (наприклад, в психоневрологічний диспансер), в експедицію, закордонне відрядження і т. Д.

Ще одна ризикована ситуація - прописані неповнолітні діти: справа в тому, що згідно із законом при купівлі-продажу квартири їх інтереси повинні бути дотримані, і за цим доглядають органи опіки. Може трапитися так, що пізніше суд визнає угоду недійсною саме з цієї причини.

Якщо власник квартири перебуває у шлюбі, він повинен надати нотаріально завірену згоду на продаж житла від чоловіка / дружини. Найпростіший спосіб - попросити у власника розширену виписку з будинкової книги, в якій буде чітко вказано, хто зареєстрований на даній житлоплощі, і зберігають ці люди право проживання в квартирі навіть в разі її продажу.

Угода з купівлі-продажу квартири - відповідальний процес, і важливо на кожній стадії її здійснення чітко задавати питання і вимагати отримання таких же чітких відповідей. Звертайтеся до професійних ріелторів. Уважно поставтеся не тільки до того, що написано вище: підійдіть з максимальною відповідальністю до передачі грошей, простежте, щоб продавець грамотно написав розписку в отриманні грошей, вказав правильно дату, не забув розписатися. І, звичайно ж, проконтролюйте питання фактичної передачі квартири.

Всі новини нерухомості і цікава інформація на нашому каналі в соцмережах. Передплачуйте і будьте в курсі!