Як перевести нежитлове приміщення в житлове покрокова інструкція

Справа в тому, що комерційна нерухомість легко може з'явитися в житловому районі. А ось навпаки - не завжди. Якщо говорити простіше, то не у всіх випадках існує технічна можливість переобладнати нежитлове приміщення таким чином, щоб воно відповідало нормам постійного проживання людей. Причинами цього є всілякі вимоги пожежної та санітарної безпеки. Для житлової нерухомості вони значно суворіше, ніж для комерційної.

Надалі ми будемо розглядати процедуру перекладу нежитлової нерухомості, розташованої в багатоквартирному будинку, в житлову. Це найбільш поширений варіант.

Необхідні умови

Для зміни статусу обов'язково виконання ряду основних вимог:

приміщення повинно бути повністю ізольованим - тобто, відокремлене глухими перегородками від будь-яких інших приміщень;
приміщення повинно розташовуватися в зонований житлової території з технічно розвиненою інфраструктурою;
несучі конструкції не повинні бути деформовані, мати тріщини. Тобто, відповідати експлуатаційного стану;
пристрій комунікація має виключати ризик травмування мешканців як всередині приміщення, так і на прилеглій території Тут враховуються ширина і ухил сходових прольотів, висота стель, розміри дверних і віконних прорізів, санітарний стан горищ і підвалів (якщо такі є);
в приміщенні повинні бути присутніми всі необхідні інженерні мережі - вентиляція, каналізація, системи водопостачання, теплопостачання, електропостачання та газопостачання. При цьому вони повинні відповідати чинним санітарним нормам. Наприклад, вентиляція кухні або санвузла не може бути об'єднана з вентиляцією житлових кімнат.
приміщення має бути захищене від витоків води побутового використання спеціальними пристроями. Неприпустима також можливість проникнення талих і дощових вод всередину приміщення.

Невідповідність цим умовам ставить хрест на подальшій можливості переведення приміщення в статус житлового.

конструкція приміщення в принципі не відповідає нормам проживання;
приміщення знаходиться в заставі, під арештом або є предметом спору.

Щоб перевірити чи відповідає переклад вашого нежитлового приміщення в житлове Житлового Кодексу, уважно прочитайте ст. 22 цього зводу законов.В ній ви знайдете повний перелік вимог до приміщень для постійного проживання.

Порядок дій при зміні статусу

Для простоти ми розділимо всю процедуру з перекладу приміщення на кілька етапів:

підготовка проекту;
підготовка документації;
узгодження перекладу з міжвідомчою комісією;
проведення перепланування та переобладнання;
отримання документів в БТІ;
реєстрація права власності на нерухомість.

Розробка проекту

У 99% випадків комерційну нерухомість перед переведенням в статус житлової потрібно перепланувати.

Перш за все, це пов'язано з тим, що внутрішній устрій об'єктів малого бізнесу (магазинів, перукарень, аптек, офісів) разюче відрізняється від звичайної квартири. Щоб приміщення стало придатне для проживання відповідно до норм закону його потрібно переобладнати.

Якщо перепланування проста (тобто, вона не зачіпає несучих конструкцій, інженерних мереж), то вистачить ескізу. Його ви можете зробити самі на плані житлового приміщення в двох примірниках.

Але якщо потрібно складне перебудову, то доведеться звернутися в ліцензовану проектно-будівельну організацію, що має необхідні допуски.

Зверніть увагу, що якщо перепланування зачіпає спільне майно власників інших приміщень багатоквартирного будинку (наприклад, потрібно демонтувати окремий вхід шляхом проведення робіт на фасаді будівлі), потрібна згода сусідів. Отримати його можна тільки на підставі рішення зборів власників житла.

Щоб узгодити переклад нежитлового приміщення в житлове, необхідно звернутися в міжвідомчу комісію. Вона діє при місцевому муніципальному органі, що відповідає за житлофонд - департаментом житлової політики, комітетом майнових відносин і т.д.

Однак перед цим потрібно зібрати пакет документів, на підставі якого буде виноситися рішення щодо переведення:

поверховий план з експлікацією (замовляється в БТІ);
кадастровий паспорт з технічним планом (замовляється в БТІ);
свідоцтво про реєстрацію права власності;
договір підстави (купівлі-продажу, міни, дарування);
проект перепланування приміщення, розроблений ліцензованою фірмою;
паспорта всіх власників приміщення;
оформлена у нотаріуса довіреність і паспорт повіреного (якщо процедуру перекладу здійснює довірена особа);
установчі документи організації (в тому випадку, коли власником є юридична особа).

Пам'ятайте, якщо приміщення зареєстровано в Єдиному державному реєстрі прав, то можна не готувати технічну документацію з БТІ та правовстановлюючі папери. Міжвідомча комісія повинна самостійно замовити виписку з ЕГРП. Але, як показує практика, щоб уникнути непорозумінь власнику краще продублювати дії муніципалітету і зібрати пакет документів.

Звернення в муніципальний орган

По приходу туди всім власникам потрібно буде в двох примірниках написати заяву на переклад нежитлового приміщення в житлове. До нього додаються всі перераховані вище документи.

З появою в містах багатофункціональних центрів заяву можна подати і там. Однак перед цим переконайтеся, що ваш МФЦ точно здійснює таку діяльність - списки послуг в різних муніципалітетах можуть відрізнятися.

Після подачі заяви вам видадуть розписку про його прийомі. Рішення про зміну статусу нерухомості розглядається протягом 45 днів. Після цього в разі позитивного висновку вам видадуть протокол або повідомлення міжвідомчої комісії. Цей документ і буде офіційним дозволом на переклад.

У разі відмови в повідомленні повинна бути його причина. Якщо її немає, то такий папір вважається нікчемною. Негативне рішення може бути оскаржене в судовому порядку протягом трьох місяців.

проведення перепланування

Після завершення всіх робіт необхідно пройти стандартну процедуру приймання робіт. Ви сповіщаєте муніципалітет про закінчення перепланування і чекаєте приймальну комісію. Як правило, в неї входять також представники державного пожежного нагляду та Росспоживнагляду, які перевіряють квартиру на відповідність вимогам своїх відомств.

Після перевірки буде складено акт, який підтвердить, що приміщення задовольняє всі норми закону. Якщо ж при переплануванні були допущені істотні порушення, то члени комісії складуть припис, в якому вкажуть на недоліки і встановлять терміни їх виправлення.

Отримання документів в БТІ

Далі слід звернутися в бюро технічної інвентаризації, яке на підставі акта приймання, проекту і правовстановлюючих документів має розробити нову технічну документацію приміщення, що вже став за фактом житловим.

Ви подаєте заяви і платите держмита за наступні документи:

поверховий план;
експлікація;
кадастровий паспорт з технічним планом.

Термін виготовлення паперів становить 10 днів.

Реєстрація права власності

Останнім етапом перекладу нежитлового приміщення в житлове стане звернення в Росреестр для отримання нового свідоцтва права власності.

Як перевести нежитлове приміщення в житлове покрокова інструкція

Всі власники приміщення повинні написати заяву встановленого зразка, до якого прикладається наступний набір документів:

паспорта РФ;
свідоцтво про реєстрацію права власності;
договір підстави
протокол міжвідомчої комісії;
кадастровий паспорт з технічним планом;
поверховий план з експлікацією;
кадастровий паспорт квартири;
установчі документи (якщо власник - юрособа);
квитанція про оплату держмита за перереєстрацію права власності.

Протягом 10 робочих днів Росреестр обробить ваші документи і видасть нове свідоцтво про реєстрацію права. У ньому буде вказана і новий статус приміщення. На цьому процедуру перекладу комерційної нерухомості в житлову можна вважати завершеною.

вартість перекладу

Одним з головних питань, що встають перед власником нерухомості, є ціна зміни статусу. Конкретну суму назвати ми не зможемо, тому що вона строго індивідуальна для кожного випадку.

Однак слід згадати два моменти.

В цілому ж вас чекають такі витрати:

розробка проекту перепланування (її вартість може сильно варіюватися і впливати на загальну суму);
кадастровий паспорт з техпланом в БТІ - від 900 рублів;
поверховий план з експлікацією - від 1200 рублів;
держмито за повторну реєстрацію права власності - 350 рублів для фізичних осіб і 1000 рублів для організацій;
витрати на послуги нотаріуса (для оформлення довіреності, якщо ви дієте через повіреного) - від 700 рублів.

Залишилися питання?

+7 (499) 703-44-28 - Київ
+7 (812) 309-68-04 - Харків