Фіктивні угоди на ринку нерухомості

Уявні угоди з нерухомістю

З юридичної точки зору метою укладення будь-якої угоди є зміна правових наслідків. Наприклад, проведення угоди купівлі-продажу нерухомості відбувається для переходу права власності на даний об'єкт від продавця до покупця. Особливістю уявних же угод є те, що вони полягають лише про людське око, а після оформлення угоди не відбувається ніяких правових змін, втім, сторони до них і не прагнуть. Відмінність фіктивних угод від дійсних полягає в тому, що фіктивна угода не спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Юристи відзначають, що найбільш поширеним варіантом мнимої угоди на ринку нерухомості є продаж (або інше відчуження) нерухомості особою, яка є боржником по виконавчому провадженню. Результатом проведення мнимої угоди є те, що власник перестає бути власником майна тільки формально, при цьому практично він продовжує володіти і користуватися житлом.

Фіктивні угоди на ринку нерухомості нерідко укладають шахраї з метою отримання прибутку. Схеми, за якими працюють шахраї, можуть бути різноманітні. Наприклад, минулого літа було порушено кримінальну справу проти сімейної пари з Тюмені, які проводили фіктивні операції з житлом. Покупці шахраїв втратили і засобів, і житла.

Удавані угоди з нерухомістю

Удавані угоди відбуваються в більшості своїй з метою прикрити іншу угоду і реальні наміри сторін. Дуже часто удавані угоди укладаються при продажу частки в квартирі, так як в цьому випадку необхідно надати співвласникам переважного права на придбання частки. а якщо охочих не буде, то отримати їх згоду на продаж. Однак іноді трапляється так, що співвласники самі не збираються викуповувати цю частку, але і не дають своєї згоди на її продаж, що змушує продавців укладати удавані угоди. Так, продавець може оформити не договір купівлі-продажу частки, а договір дарування на покупця, а гроші отримати «в конверті». Згідно з чинним законодавством, подарувати частку в квартирі можна і без згоди співвласників, тому багато власників часткою вибирають саме такий шлях. Перетворений така угода може бути визнана в тому випадку, якщо вдасться довести факт передачі грошей від «дарувальника» до «одаряемому» (договір дарування не передбачає ніяких оплат). Крім того, для визнання угоди нікчемною необхідно також визначити, для чого ініціювалося висновок удаваного правочину (справжні наміри сторін), з'ясувати фактичні відносини між сторонами і обгрунтувати наміри учасників угоди. Довести, що угода була вдаваною досить важко, але все-таки можливо.

Якщо з'ясовується, що угода з нерухомістю є уявної або удаваною, то вона визнається нікчемною, тобто недійсною з моменту її укладення (таким чином для визнання угоди недійсною немає необхідності звертатися до суду).