Довіреність в угодах з житловою нерухомістю - договір відчуження

договір
купівлі-продажу (відчуження)
житлової нерухомості

Після того, як будуть зібрані всі необхідні для угоди довідки і документи, і є обґрунтована впевненість у тому, що немає нічого такого, що може перешкодити проведенню операції і законному володінню нерухомим майном новим її власником в майбутньому, укладається договір, за яким нерухоме майно ( квартира, її частина, окрема кімната, будинок, земельну ділянку.) буде відчужуватися (за договором купівлі-продажу, міни, дарування.).
Якщо нерухоме майно перебуває у спільній сумісній власності (без визначення часток), то для відчуження частки у праві власності на таке майно (окремої кімнати або частини квартири, будинку, земельної ділянки) повинен бути встановлений режим часткової власності (угодою-договором всіх учасників спільної власності ). Відчуження частки не повинно порушувати переважного права на її покупку іншими учасниками спільної власності.
При купівлі-продажу вже при передачі авансу сторони повинні були домовитися про те, яка ціна буде вказана в договорі - ринкова, за оцінкою БТІ або якась інша, наприклад, трохи менше одного мільйона рублів. Попередньо слід домовитися і про те, в якій формі буде укладатися договір - в нотаріальній або в простій письмовій і хто візьме на себе цю працю і відповідні витрати. Продавцю вигідно вказувати в договорі ринкову вартість лише в тому випадку, якщо у нього є пільги зі сплати прибуткового податку. Прибутковим податком не обкладається сума менше ніж в один мільйон рублів, виручена від продажу квартири, яка перебувала в його власності менше п'яти років. Якщо ж квартира знаходиться у власності вже більше цього терміну, то податком вона не обкладається. Врахуйте також, що сума доходів покупця житла, оподатковуваних прибутковим податком, зменшується на суму, сплачену на придбання житла, але не більше того ж одного мільйона рублів. Цією пільгою можна скористатися лише один раз, але безстроково. Для покупця вказівку реальної ціни договору є дієвою гарантією повернення йому всієї сплаченої суми, якщо згодом угода буде розірвана або визнана недійсною. Береться до уваги і те міркування, що послуги нотаріуса обійдуться в 1. 2,5% від суми угоди. Тому якщо не потрібна обов'язкова нотаріальна форма, договір укладають в т.зв. простій письмовій формі, що може позбавити від бажання знизити ціну нерухомості з метою заощадити на сплаті нотаріальної мита.

У будь-якому випадку договір складається відповідно до вимог законодавства та обов'язково повинен містити:

- місце укладення договору;

- дату договору (пишеться прописом);

- відомості про правовстановлюючих документах на житло;

Відповідно до ГК України (ст. 420, 549) в договорі вказуються сторони і визначаються наступні умови:

- предмет договору, в т.ч. дані, що визначають розташування житлового будинку (його частини) на відповідній земельній ділянці; квартири (її частини) у складі багатоквартирного житлового будинку (ст. 432, 554);

- ціна житлового приміщення, встановлена ​​угодою сторін договору (допускається вказівка ​​ціни в рублевому еквіваленті суми, визначеної в іноземній валюті або умовних грошових одиницях (ст. 317), вказівка ​​ціни за одиницю площі, в зв'язку з чим ціна житлового приміщення визначається виходячи з його площі ( ст. 555), а при продажу житлового приміщення в кредит з умовою про розстрочення платежу вказується ціна, порядок, строки і розміри платежів (ст. 489), інші зобов'язання сторін;

- перелік осіб, які проживають в житловому приміщенні, які зберігають право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, якщо інше не встановлено федеральним законом, із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням (ст. 292, 558);

- відомості про обмеження (обтяження) прав.

Договір, який є підставою для переходу права власності на житлову нерухомість (як, до речі, і на нежитлову - садовий будинок) і займаний нею земельну ділянку також повинен містити всі необхідні елементи правовідносини: об'єкт, суб'єкт і право; необхідним додатком до нього є кадастровий план земельної ділянки.

Якщо договір укладений не власником житлового приміщення або не покупці, то в договорі вказуються підстави, за якими зазначена особа (особи) діють від їх імені. Якщо право продавця обмежене (обтяжене), це відбивається в договорі. При відсутності в договорі вказівки на наявність таких обмежень є підстава для відмови в державній реєстрації, оскільки особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов (п.1 ст. 20 Закону про держреєстрацію). Якщо власником житлового приміщення є неповнолітній, який не досяг 14 років, або недієздатний громадянин, то від його імені договір укладається (в тому числі підписується) батьками, усиновителями або опікунами (ст. 28, 29 ГК РФ). Якщо сторонами договору продажу є неповнолітні у віці від 14 до 18 років або громадяни, обмежені в дієздатності на підставі рішення суду, договір укладається (в тому числі підписується) ними самостійно (ст. 26, 30 ГК РФ).

Відповідальність за угодою сторони несуть на підставі положень договору, тому в його грамотному складанні і юридичне оформлення зацікавлені обидві сторони.