Дарчий або заповіт
Щоб в конкретному випадку вибір між дарчим і заповітом був правильним, треба розібратися, чим відрізняються ці форми власності на житло. З першого погляду між ними багато спільного: в кожному випадку право власності переходить до правонаступників, і все ж різниця суттєва.
Момент переходу спадкоємцям права власності
У ситуації з заповітом правонаступник перетворюється в власника тільки після проходження повної процедури оформлення спадщини, що включає:
- відкриття спадщини;
- ведення справи, збір документів;
- реєстрацію права власності.
У випадку з варіантом дарування спадкоємець ще за життя дарувальника стає повноправним власником.
терміни оформлення
Якщо підготовлені всі необхідні документи, то дарчу можна оформити за 30 днів. Після складання договору дарування та сплати державного мита відразу ж можна подати договір на держреєстрацію в Управління Росреестра (Юстицію). У ситуації зі спадщиною процедура ускладнюється, оформлення забирає більше півроку
Судові витрати
Дарчий або заповіт ─ скільки коштує оформлення документів, залежить від багатьох нюансів: ступеня споріднення, нотаріального тарифу. Держмито для оформлення договору дарування квартири - 2 тис. Руб, одна тисяча йде на реєстрацію переходу права власності, інша ─ за реєстрацію договору.
Крім того, на сьогоднішній день скасували обов'язкове нотаріальне оформлення договору дарування нерухомого майна, який може бути складений в простій формі з передачею на реєстрацію в Юстицію. Підписами боку запевняють договір безпосередньо під час прийому документів. Завдяки простій письмовій формі договір дарування став більш доступним, адже зникла необхідність платити відсоток від вартості житла нотаріусу за просте посвідчення заповіту.
Якщо розглядати варіант успадкування, то тут передбачена плата нотаріусу за посвідчення, оцінювачам за підготовку звіту про ринкову вартість квартири, нотаріальний тариф за свідоцтво про право на спадщину (розмір ─ 0,3% ─ 0,6% вартості спадщини). До цих рахунках можна додати тимчасові витрати на півроку, а також оплату технічних і правових послуг безпосередньо в нотаріальній конторі.
можливість скасування
Спадкодавцеві заповіт залишає велику свободу вибору. У нього є можливість скласти один текст заповіту, а може, і кілька, призначаючи кожен раз нових спадкоємців. Заповіт складають на майно (навіть якого на момент його складання у власності у спадкодавця немає).
Одночасно можуть бути дійсні як одне, так і декілька заповітів. Головна умова ─ щоб документи один одному не суперечили. Спадкодавець має можливість скасувати або змінити заповіт в будь-який момент (що нерідко на практиці і трапляється). Дарування не підлягає скасуванню, якщо для цього немає дуже переконливих обставин (наприклад, недієздатність на момент укладання угоди).
потенційна проблема
При складанні заповіту законодавство надає спадкодавцеві значну свободу для виявлення своєї «останньої волі», але необхідно знати про наявність обов'язкової частки в спадщині, що обмежує свободу заповіту.
Право такої обов'язкової частки надається пенсіонерам за віком, неповнолітнім та інвалідам незалежно від змісту заповіту. Що вигідніше ─ дарча чи заповіт? Для обдаровуваного більш вигідною та безпечною завжди буде дарчий, а для спадкодавця - заповіт.
Правила складання заповіту
Якщо все ж ваш вибір на користь заповіту, то завжди треба знати кілька правил його складання:
- В юридично грамотному заповіті повинні використовуватися формулювання, які однозначно свідчать про зміст і спрямованість останньої волі спадкодавця. Неймовірно складне заповіт склав лаборант Нільса Бора - відомого фізика. Там було стільки спеціальних термінів складних фразеологічних конструкцій, що розшифровувати текст довелося експертам-лінгвістам. Якщо не хочете повторити долю фізика, залучаючи до тлумачення документа фахівців, треба однозначно сформулювати свої побажання.
- Краще не допускати в заповіті умови спільної часткової власності, так як цей режим призводить до неминучих конфліктів спадкоємців. А скористатися принципом роздільної власності на кожен об'єкт спадщини, як у старій казці: «Залишив старий синам спадок: старшему─ млин, середньому ─ осла, а молодшому ─ кота».
- Якщо порівнювати, що важливіше ─ дарча чи заповіт, то не треба забувати про можливість подназначить спадкоємців. Тобто додати в заповіт іншого спадкоємця на випадок, якщо позначений спадкоємець або особа, що успадковує заповідача згідно із законом може піти з життя до відкриття спадщини або одночасно з заповідачем, або після, але не встигнувши прийняти заповіт. Подназначение спадкоємців допомагає передбачити різні варіанти розвитку подій і для будь-якої ситуації конкретизувати волю спадкодавця. Дарчий таких можливостей не має.
Треба пам'ятати і про охорону майна, що успадковується. Якщо в заповіті немає спадкоємців першої черги, в перші дні після спадщини іноді відбувається повна неразберіха.Чтоби не допускати паніки і небажаних наслідків, Цивільним Кодексом України передбачено фігура виконавця заповідача. Душоприказник призначається виконавцем, і його повноваження засвідчуються виданими нотаріусом свідченням.
В його обов'язки входить:
- забезпечення переходу належного майна до законних спадкоємців відповідно до волі покійного;
- вжиття заходів (самостійно або через нотаріуса) по збереженню спадщини та управління ним;
- отримати належні спадкодавцеві грошові кошти або інші цінності для передачі законним спадкоємцям, якщо це майно не призначене для передачі іншим особам;
- виконати заповідальне покладання або вимога виконання заповідального відмови або покладання;
- звичайно, виконавцем заповіту можна призначити і когось із спадкоємців або незацікавлених осіб (старий друг або юрист).
Чи можна оскаржити дарчу через суд?
Що не заперечується в суді ─ заповіт або дарча? Якщо угоду здійснили за допомогою обману, погрози, насильства, зловмисної угоди представників обох сторін, а також кабальна угода, укладена змушене внаслідок певних обставин на невигідних умовах, за позовом потерпілого може бути визнана судом недійсною. Заповіт можна змінити багато разів, і кожна нова редакція, якщо вона оформлена грамотно, скасовує попередню.
Можна заперечити дарчу, якщо вона була здійснена дієздатним особою, яка перебуває в момент її здійснення в стані, коли не міг думати про наслідки своїх дій та керувати ними.
Треба знати, що термін позовної давності про визнання угоди недійсною ─ всього один рік. Починається він з дня припинення загрози або насильства, що вплинули на вчинення правочину.
Якими податками обкладається дарча
Нерухоме майно, що купується в порядку дарування, підпадає під сплату ПДФО (податку на доходи фізосіб) ─13% вартості (для порівняння: житло у спадок - 0,6%), так що питання: що дешевше ─ дарча чи заповіт очевидний.
Чому дарча обкладається таким податком? Майно в дар одержують безоплатно, а значить, це дохід. Як відомо, з будь-якого правила є винятки. Якщо договір дарування оформляють між близькими родичами, то обдаровуваного звільняють від сплати податку на доходи фізосіб.
Членами сім'ї або близькими родичами вважаються:
- подружжя;
- діти (кревні або усиновлені) і батьки (або усиновителі);
- бабусі і дідусі для своїх онуків;
- повнорідні і неповнорідні (загальний тільки один батько) брати і сестри.
Всі родичі, яких немає в цьому переліку, повинні сплатити ПДФО в розмірі 13% вартості майна, яке передається за договором дарування (при цінах на нерухомість може становити значну суму).
Нерідко люди помиляються з приводу «близьких родичів». Наприклад, тітка і племінники хоч і рідні люди, але близькими родичами за Сімейним кодексом не зважають і платять податок на загальних підставах. Список близьких родичів закритий і не підлягає розширеному тлумаченню!
Документи для оформлення дарчої
Приблизний список документів для реєстрації:
- цивільний паспорт, для дитини ─ свідоцтво про народження;
- квитанція з оплатою держмита за держреєстрацію прав на майно;
- договір дарування в кількості примірників для кожної сторони;
- свідоцтво про держреєстрацію права власності дарувальника;
- кадастровий паспорт або план житлового приміщення з експлікацією;
- кадастровий план земельної ділянки.
Додаткові документи:
- дозвіл органу опіки, якщо предмет договору ─ будинок або квартира, яка знаходиться у власності неповнолітніх, якщо в ній проживають під опікою члени сім'ї власника приміщення;
- згода чоловіка на дарування квартири, з нотаріальним посвідченням, якщо предмет дарування знаходиться у спільній власності подружжя.
Коли в наявності тільки стара документація на квартиру
Перш ніж визначатися, яка форма для передачі прав власності на квартиру більше підходить ─ дарча чи заповіт, треба розібратися, які саме документи на квартиру у вас в наявності. Стандартні випадки:
- Якщо є тільки ордер або його корінець, це може свідчити про неприватизованій квартирі, яка власністю мешканців не є. Така квартира у власності балансоутримувача, а проживають ─ всього лише наймачі. Перш ніж подарувати квартиру, треба пройти процедуру приватизації і оформити своє право власності.
- Для приватизованої квартири є старий договір передачі в собственность.Многіе приватизували квартири на початку 90-х років. Тоді укладали договір про передачу у власність з реєстрацією в органах БТІ. Цей договір клали в папку, де 20 років він чекав свого часу. Ніяких дій з перереєстрації в Юстиції не здійснювалося. Цілком нормальний варіант, так як цей договір має силу, що підтверджує ваше право власності. Щоб розпоряджатися таким майном (в тому числі і дарувати або заповідати), спочатку необхідно пройти процедуру оформлення технічної документації та первинної реєстрації в Юстиції. Під технічною документацією треба розуміти кадастровий паспорт і технічний, які виготовляють в БТІ за два тижні. Спочатку доведеться викликати додому техніка, щоб він виконав виміри помещенія.После первинної реєстрації права власності на руки в Юстиції отримують нове свідоцтво про право власності, а дані заносять до Єдиного Державного Реєстру Прав.
Чим небезпечна самовільне перепланування приміщення
Покращуючи житлові умови, багато хто проводить перепланування квартири без згоди органів муніципалітету. З юридичної точки зору це веде до сумних наслідків, адже при переплануванні змінюється сам об'єкт нерухомого майна. Якщо зміна незаконно, то таким об'єктом розпоряджатися нельзя.Перепланіровку доведеться узаконювати в судовому або адміністративному порядку. Як про це дізнаються влади? При проведенні технічної інвентаризації. Якщо на момент її проведення виявляють незаконне перепланування, це відзначають в документації. і оформлення дарування призупиняє вже реєстратор в Юстиції.
Підписання договору дарування
Договір дарування підписують в Юстиції при подачі документів, але через похилий вік, стану здоров'я, проживання в різних містах не завжди Дарувальник і обдаровуваний можуть бути присутніми на підписанні особисто. Таку проблему вирішують просто ─любую зі сторін замінює представник з нотаріально завіреної довіреністю і правом підпису. Представник формально замінює Дарувальника або обдаровуваного, виконуючи всі необхідні процедури. Квартирою за такою довіреністю розпорядитися неможливо, тому сторони нічим не ризикують. Коштує така довіреність від 300 до 1000 руб. якщо викликати нотаріуса додому, то значно дорожче.
Згода чоловіка при даруванні
Відповідь на це питання залежить від періоду і підстав, на яких отримували квартиру. Якщо житло було приватизовано або квартира була власністю Дарувальника до вступу в шлюб, то згода не буде потрібно. Якщо квартиру купили, то на неї діє режим спільної часткової власності подружжя. Коли всі документи оформляються на одного, другий з подружжя також має в квартирі свою половину. При розпорядженні таким майном потрібно оформити нотаріально згода чоловіка на дарування квартири. У реальності при реєстрації договору нотаріус може зажадати таку довіреність в будь-якому випадку.
Як захистити інтереси дарувальника
Іноді при оформленні дарчої дарувальники побоюються за своє майбутнє: якщо відносини зіпсуються, і обдаровуваний «попросить» з'їхати з власної в недалекому минулому квартири? У таких випадках дарувальник може включити в умови договору умова про проживання в подарованій квартирі до самої смерті. Питання, звичайно, спірне, так як дарування носить повністю безоплатний характер. Дарувальник не може вимагати нічого натомість подарованої квартири. Для такої мети є договір ренти. Умова можна включити в договір, але при судових розглядах на нього надії мало. Якщо порівнювати, що краще ─ дарча на частку в квартирі або заповіт, то доцільно подарувати не всю квартиру, а її частку. Наприклад, подарувати 0,9, а 0,1 заповідати. Володіння навіть такий дещицею квартири дає можливість користуватися всім житлом.
Дарування частки - особливості
Велике число непорозумінь виникає при спільній частковій власності. Ось типова ситуація: двокімнатна квартира з двома пайовими власниками, у кожного ─ по 1/2 частки. Як вони повинні користуватися житлом? За логікою ─ кожен користується своєю кімнатою, але на ділі далеко не так. Частка-поняття абстрактне: в праві власності одна друга частка означає наявність 0,5 частки в кожному метрі квартири. А значить, навіть володіючи 0,1 часткою, часткової власник має право користуватися всім житлом, якщо інший порядок не закріплений рішенням суду або угодою власників. Основна маса житлово-майнових справ в судах пов'язана з спільною частковою власністю. Вкрай небезпечний з точки зору користування режим: без особливих підстав позбавити права власності не можна, а разом користуватися житлом часом неможливо. Тому по можливості, треба уникати виникнення спільної часткової власності, навіть між близькими родичами.
Головна особливість угоди в тому, що її обов'язково треба завіряти в нотаріальному порядку, так як нотаріус є ще і незалежним гарантом дієздатності сторін. Оплата за вчинення переходу прав береться в сумі 3-4% від угоди, зазначеної в договорі.