Чи варто купувати нерухомість за кордоном, юридичні послуги та консультації

Нове інтерв'ю керуючого партнера «Baty, PokrovskayaPartners» - Покровської Анни - для порталу GiperNN «Про мрії та реалії покупки нерухомості за кордоном».

- З якою метою, як правило, купується житло за кордоном: з метою постійного проживання, з метою відпочинку і здачі в оренду або з метою вкладення коштів?

Мені здається, що люди виходять зі своїх можливостей і планів на майбутнє.

По моєму особистому досвіді, покупці зарубіжної нерухомості діляться на дві групи, назвемо їх «любителі» і «інвестори».

Любителі - це ті, хто просто приїхав кудись зачарувався, піддався пориву і хоче купити, або для кого це питання «статусності», «все друзі вже купили, а я ще ні» ... вообщем. це група людей, яка купує нерухомість особисто для себе, часто не цілком розуміючи що потім з нею робитиме, які щомісячні витрати це зажадає і чи буде у нього / неї час в принципі нерухомістю за пределаміУкаіни користуватися.

Друга група - це інвестори. Це люди, які заздалегідь намагаються зробити розрахунок і мають якесь розуміння навіщо їм нерухомість потрібна і як вони її будуть використовувати. Під «інвесторами» не варто розуміти тільки тих, хто купив «биту» квартиру, відновив її, а потім намагається продати, або хто планує здавати нерухомість в оренду, це ще й ті, хто вкладає в майбутнє своєї сім'ї і самого себе, купуючи нерухомість і отримуючи вид на проживання в іншій країні або друге громадянство, хто є професійним забудовником або намагається їм стати і купує землю, щось на ній будує, потім продає, хто хоче мати свій план «B», тобто документи на право проживання в іншій країні, місце де жити, дох ди на які жити за кордоном, наприклад, після виходу не пенсію вУкаіни або просто після досягнення якогось свого особистого фінансового кордону.

- Чи багато сьогодні цікавих пропозицій на зарубіжному ринку нерухомості? Чи готові продавці надавати знижки, торгуватися?

Цікаві пропозиції завжди є. «Інвесторам» з цим легше. Вони заздалегідь розумію свої цілі і збирають інформацію, а потім шукають то найвигіднішу пропозицію. Наприклад, якщо мета отримати «золоту візу» в одну з європейських країн, то для цього потрібно по суті від інвестора пройти 3 підготовчі етапи:
- накопичити грошей;
- зрозуміти яка з європейських країн пропонує найвигіднішу з фінансів програму (наприклад, є різниця між вкладенням декількох мільйонів в Австрії, півмільйона в Іспанії і 250 тисяч в Греції для тих же самих цілей);
- з'ясувати наскільки швидко можна «закрити угоду» і провести всі бюрократичні формальності, щоб отримати свій постійний вид на проживання в цю країну.

Але такий підхід характерний для одиниць. Більша ж частина людей приймає рішення під впливом «моменту», а тому і не знаходить «найкраща пропозиція», тобто покупка для більшості в будь-якій країні світу здійснюється за середньою або високою ціною. Між тим, повторю, ринок у багатьох країнах зараз пропонує дуже цікаві варіанти.

Загальний висновок - торг необхідний, це нормальна ділова практика.

Причина проста - в розпал сезону ціни орієнтовані на туристів, при цьому і продавці і ріелтори знають, що такі покупці, по-перше, знаходяться під впливом чарівності моменту і фактора «закохався-хочу», а по-друге, у таких покупців небагато часу . Ну на скільки середня людина приїжджає на відпочинок? На тиждень? На 2? Три тижні - це вже дуже добре для багатьох. А між тим, для пошуку саме хороших варіантів, торгу, оформлення формальностей і трьох тижнів недостатньо, в будь-якій країні світу. Так що моя порада:

Однозначне немає покупкам в «розпал сезону» і негайним покупкам, пошуку підходящої нерухомості і її оформлення потрібно присвятити час, інакше будете платити не просто в 2 рази більше, а в 3-5 разів.

- Чи вигідно сьогодні інвестувати в нерухомість за кордоном? У яких країнах ви б порадили купувати нерухомість для цих цілей і чому? Яку нерухомість?

Я вже відповіла на це питання вище. Потрібно зрозуміти для чого ви нерухомість купуєте. постарайтеся мислити логічно.

Хочете щоб дружина і діти проводили «літо на березі»? Тоді вибирайте самі бюджетні пропозиції в будь-якій країні, де є велика російська діаспора і можна знайти недорогі авіа-квитки. Хочете щоб в майбутньому дитина пішла в хорошу зарубіжну школу або університет, тоді заздалегідь вивчіть які школи і університети підходять і купуйте нерухомість в цій країні, в місті а не за містом, і нехай дитина вже зараз починає практикувати мову з носіями, тобто російська діаспора вже не так важлива, потрібно впроваджуватися в місцеве середовище. Хочете отримати в майбутньому громадянство іншої країни? Хороші варіанти і хороший паспорт пропонують зараз багато країн Латинської Америки, а також деякі європейські країни, причому розкид інвестицій коливається від 300 до 600 тисяч доларів. На вартість іпотеки я б однозначно не радила орієнтуватися. Так, вона дешево не вУкаіни, але мінусів тут більше для Украінан. Її треба платити з українських доходів, які зовсім не стабільні, також при регулярному перерахування грошей за кордон і відкриття валютного рахунку, потрібно інформувати нашу державу про це, так що ніколи не знаєш як це може відгукнутися, ну і головне: 30 років в Америці або Європі - це невеликий такий термін, 30 років вУкаіни - це не просто вічність, це ціле життя, поки ви пов'язані з Україною міцно, не беріть на себе довгострокових зобов'язань.

- Які особливості угоди купівлі-продажу закордонної нерухомості? Чи можна зробити всі ці дії без звернення до посередників, і як все-таки краще це зробити: з посередником або без нього?

Це дуже велике питання. Тому я відповім на нього тільки в певному ключі. Найголовніше, що потрібно усвідомити потенційному покупцеві, це те, що все, абсолютно все важливе, що стосується пошуку і придбання нерухомості буде вестися на іншій мові: спілкування з продавцем, спілкування з юристом, спілкування з нотаріусом, відкриття рахунку в банку, оформлення номера платника податків (необхідна умова для покупки нерухомості в багатьох країнах). Тому потрібно або мати непоганий англійський, тоді є надія, що хоча б в банку або у нотаріуса якось вийде порозумітися самому, або відразу замовляти перекладача. Саме на цьому етапі більшість потенційних покупців вважають, що всі ці «мовні» бар'єри можна вирішити найнявши українського посередника. Друзі, в цьому випадку ви опинитеся мимовільними заручником цього посередника! Не робіть так. Вам потрібно самому хоч якось і з кимось спілкуватися і щось розуміти, потрібно самому робити висновки підходять Вам умови договору чи ні, умови оплати і т.д. Контроль - це ключ до успіху в міжнародній угоді, яка, до речі, завжди відбувається на території держави, де нерухомість купується.

У більшості угод доводиться взаємодіяти з ріелтором (це необов'язково, але інакше продавця доведеться шукати самому, що не завжди і не всім просто), юристом (той дивиться або робить контракт. Перевіряє чистоту угоди), з продавцем, якщо хочете домовитися про знижку, дізнатися більше про купується власності і т.п. банком, де відкривається рахунок для переказу грошей, нотаріусом, який угоду оформляє ... Так, частина цих кроків можна пропустити, офомів довіреність на кого-то. Однак, пам'ятайте ...

Контроль, це-ключ до успіху, - не пропускайте занадто багато, щоб потім не довелося неприємно дивуватися.

Друге що потрібно розуміти - весь процес однозначно займе більше часу, ніж ви зараз припускаєте або вам хтось обіцяє. Просто більше. До півроку - цілком собі середній і нормальний термін, і це якщо нерухомість вже підібрана.

- Чи слід звертатися до послуг керуючої компанії при придбанні житла для здачі в оренду? Де знайти такого керуючого? У скільки обійдеться ця послуга?

Реальність така, що більшість українських людей прагнуть знайти керуючого серед своїх співвітчизників, і це ніколи не призводить до хорошого бізнес-результату. У всякому разі я ще такого не бачила. Тому якщо займатися самостійною здачею нерухомості в оренду можливості немає, я б радила шукати керуючу компанію з числа американських, німецьких, англійських, шведських, голландських. австралійських, незалежно від того, де нерухомість знаходиться.

США. Вілла на продаж.

Випадок з практики: Панама, апартаменти на березі Тихого океану з прекрасним видом, за всіма розрахунками вони повинні бути орендовані 8 місяців з 12. В реальності: найняли панамську компанію для управління - немає оренди взагалі. Найняли українську - дуже слабенькі показники. Найняли австралійців (офіс в Панамі) - повна цілорічна зайнятість апартаментів і доходи вище очікуваних. І це тільки один з прикладів. Те ж саме і з приватними керуючими (агентами) - потрібно вибирати з тих, у кого спочатку в культурі закладена висока ділова етика, прагнення до високих показників і гордість за свою роботу. Такі показники не характерні ні для українських за кордоном (більшості), ні для українців, ні для болгар, ні для французів, ні для італійців, ні для іспанців ... З азіатами такої проблеми немає, але вони не готові так добре працювати для європейців, тільки для своїх співвітчизників.

Особисто я працюю з американськими, австралійськими. німецькими та британськими компаніями, що управляють (і приватними менеджерами), тому і рекомендації даю, виходячи зі свого опита.Ну і яка б чудова керуюча компанія не була, не забувайте про контроль і про перевірки, а також постійно шукайте альтернативи - хто зможе запропонувати вам кращі умови, ніколи не гріх міняти коней на переправі, якщо мова йде саме про бізнес, а не про пустощі.

Rating: 5.0. From 2 votes.