Землі житлової та громадської забудови - аналітика - інформація

Землі житлової та громадської забудови

1. Населені пункти. Населений пункт - частина компактно заселеній терріто¬ріі, яка склалася в результаті господарської та іншої суспільної діяльності, має сталий населення, власну назву і зареєстрована в предусмот¬ренном законом порядку.

Населені пункти поділяються на:
- міські, до них відносяться міста:
- республіканського значення;
- обласного значення;
- районного значення;
- селища міського типу;
- сільські, до них відносяться:
- села;
- селища, незалежно від їх адміністративного підпорядкування;
- гірські населені пункти;
- населені пункти, віднесені до курортних.
2. Розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів громадського користування.

Під житловою забудовою знаходяться будівлі і споруди, призначені для проживання населення.

Будівлями і спорудами громадського призначення є будинки і споруди, призначені для потреб нежитлового і непромислового характеру. Зокрема, до них відносяться нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру. Крім іншого, явними представниками будови громадського призначення є також будівлі для: дитячого дошкільного виховання, для шкільних навчальних закладів, здійснення фізично-оздоровчого і культурного виховання (стадіони, аквапарки, музичні школи, тенісні корти та ін.), А також підприємства побутового обслуговування, підприємства громадського харчування, підприємства торгівлі та ін.

Землі під об'єктами загального користування: площі, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів і т. П. (Абз. «А» п. 3 ст. 83 Земельного кодексу ).

Таким чином, землями житлової забудови є земельні ділянки під житловими будинками та спорудами або ж ті, які планується в майбутньому використовувати під забудову для житлового фонду відповідно до проектної земельної документації по забудові території. Землями громадської забудови є земельні ділянки під будівлями і спорудами громадського призначення або ж ті, які планується в майбутньому використовувати під забудову для нежитлового фонду відповідно до проектної земельної документації по забудові території. І нарешті, землями громадського користування є земельні ділянки, на яких розташовані площі, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів і т. П.

Правовий режим земель житлової та громадської забудови закріплений в Земельному кодексі, Законі про забудову територій, Законі про містобудування, наказі Мінбудархітектури та Держкомзему «Про затвердження Порядку складання плану земельно-господарського устрою населеного пункту» від 24.09.93 р № 158/61 та інших нормативно-правових документах.

Містобудування, або містобудівна діяльність, - це цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, громадян, об'єднань громадян по створенню та підтримці повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проектування, будівництво об'єктів містобудування, спорудження інших об'єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при зі зберіганні традиційного характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об'єктів культурної спадщини, створення інженерної та транспортної інфраструктури (ст. 1 Закону про містобудування).

У ст. 21 Закону про містобудування розкрито визначення територій та використання земель в містобудівних цілях. У ній, зокрема, зазначено, що визначення територій і вибір земель в містобудівних цілях здійснюється на підставі затвердженої містобудівної документації та планів земельно-господарського устрою.

Землі, які визначені для перспективного розвитку населених пунктів, а також спорудження конкретних об'єктів, до того часу, поки вони будуть виключені (викуплені), використовуються власниками та землекористувачами таких земельних ділянок.

Територіальні громади в особі сільських, селищних, міських рад мають переважне право викупу земель, будинків і споруд в містобудівних цілях, це повинно бути зафіксовано в містобудівної документації.

Державний контроль за використанням і забудовою земель, визначених у цілях містобудування, забезпеченням можливості здійснення на них запланованої містобудівної діяльності здійснюється органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, спеціально уповноваженими на це державними органами та їх підрозділами на місцях.

Що стосується визначення самих розмірів ділянок земель, їх вибору в цілях містобудування, то його здійснюють за погодженням із спеціально уповноваженими органами з питань містобудування та архітектури.

Однак право на забудову (будівництво) земельних ділянок, наданих в цілях містобудування, виникає по відношенню до тих ділянок, які визначені в містобудівній документації та місцевих правил забудови як земельні ділянки під забудову в містобудівних цілях.
Забудова земельних ділянок здійснюється після (ст. 22 Закону про містобудування):
а) виникнення права власності або права користування земельною ділянкою в порядку, передбаченому законом;
б) отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Право на забудову (будівництво) полягає в правоздатності власника або користувача земельної ділянки здійснювати на ньому будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд.

Саме поняття «забудова території» передбачає здійснення (ст. 23 Закону про забудову територій).
- нового будівництва;
- реконструкції;
- реставрації;
- капітального ремонту;
- благоустрою об'єктів містобудування;
- розширення і технічного переоснащення підприємств.

На практиці все це прийнято скорочено називати «будівництвом». Будівництво об'єктів містобудування здійснюється згідно з нормами чинного законодавства, державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови, містобудівної та проектної документації. Така вимога є в п. 1 ст. 23 Закону про забудову територій. Подібна вимога висувається і щодо використання земель житлової та громадської забудови.

Так, згідно зі ст. 39 Земельного кодексу використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

Таким чином, ми підійшли до питання, яким чином здійснюється використання земель житлової та громадської забудови на законодавчому рівні. Прив'язка способу використання таких земель до матеріалів містобудівної документації - це ключовий момент щодо призначення використання земель житлової та громадської забудови.

Згідно із загальним правилом будівництво полягає в організації комплексної забудови території або розташуванні та будівництві окремих будинків і споруд. «Будівництво» можуть виробляти суб'єкти планування: органи місцевого самоврядування та органи виконавчої влади, фізичні особи - громадяни, фізичні особи - підприємці, юридичні особи.

Порядок отримання дозволу на будівництво об'єктів містобудування встановлений ст. 24 Закону про забудову територій. В даному підрозділі не будемо заглиблюватися в тонкощі отримання такого дозволу. Відзначимо лише наступне.

До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. У разі якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, надається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки. Якщо ділянка знаходиться в користуванні, то замовнику на забудову слід надати нотаріально засвідчені згоди власника та користувача такої земельної ділянки. Перелік інших документів та матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, які додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними або місцевими правилами забудови.

У разі прийняття сільською, селищною або міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, таке рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.

Однак звертаємо увагу: якщо фізична або юридична особа не розпочала будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об'єкта містобудування, отриманий дозвіл втрачає свою силу і вважається недійсним. Поновлення дозволу відбувається в тому ж порядку, що і його надання.

Далі перейдемо до розгляду тонкощів отримання земельних ділянок громадянами із земель житлової та громадської забудови.

Земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва можуть надаватися громадянам України у власність і в користування (на умовах оренди) (cт. 40 Земельного кодексу). При передачі в приватну власність вказаних земельних ділянок із земель державної та комунальної власності громадяни України отримують їх безкоштовно, але в межах норм, встановлених cт. 121 Земельного кодексу). Граничні розміри наданих земельних ділянок на зазначені цілі залежать від типу населеного пункту, в якому вони надаються.

Так, громадянам України безкоштовно надаються земельні ділянки:
- для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, в тому числі присадибної ділянки, в таких розмірах:
- не більше 0,25 га, якщо земля надається в селах;
- не більше 0,15 га, якщо земля надається в селищах;
- не більше 0,10 га, якщо земля надається в містах.
- для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га.

Понад зазначеної норми набувати земельні ділянки у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, в тому числі присадибної ділянки, громадяни мають право шляхом укладення цивільно-правових угод. Безумовно, слід зазначити, що безкоштовна передача земель житлової та громадської забудови, так само як і придбання в користування громадянами земельних ділянок будь-яким іншим способом, здійснюється за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

На особливу увагу заслуговує така операція, як передача громадянам земельних ділянок під багатоквартирними житловими будинками. Порядок надання в користування таких земель викладено в ст. 42 Земельного кодексу.

Так, земельні ділянки, що знаходяться під багатоквартирними житловими будинками, а також належні до таких будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності передаються:
1) державним і комунальним підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління такими житловими будинками, в постійне користування;
2) об'єднанням співвласників багатоквартирного житлового будинку у власність;
3) об'єднанням співвласників багатоквартирного житлового будинку в користування на умовах оренди.

У двох останніх випадках передача земельної ділянки у власність (або користування) можлива в разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку, в якому вони проживають. Тоді відповідну земельну ділянку під приватизованим багатоквартирним будинком може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників (п. 2 ст. 42 Земельного кодексу).

Згідно п. 9 ст. 1 згаданого Закону під об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку слід розуміти юридична особа, створена власниками для сприяння по використанню їхнього власного майна, управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Основні терміни, пов'язані з даним поняттям, наведені нижче в інформаційному блоці.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні
житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові
території, визначається співвласниками. Що стосується розмірів і конфігурації
таких земельних ділянок, то вони визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної
документації.

А тепер розглянемо земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів (ст. 41 Земельного кодексу).

Земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам можуть передаватися або у власність, або у користування на умовах оренди. В обох випадках така передача здійснюється за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. У власність земельні ділянки на зазначені цілі надаються безкоштовно. Якщо такі земельні ділянки надаються в користування на умовах оренди, то їх розмір встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації ».

Поряд з цим житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Каталог об'єктів

Сосновий берег (Золоті ключі), вул. 1-я Горіхова 7, ділянка 9.4 сотки.
Сосновий берег (Золоті ключі), вул. 1-я Горіхова 7, ділянка 9.4 сотки.
Детальніше

Готель на Французком бул.
Орієнтир: г. Одесса, Французький бульвар
Будова 2 100 кв
Зем. участок: 1 га
Детальніше

гранітний кар'єр
Орієнтир: Миколаївська обл.
Кар'єрне поле: 23 га
Запаси 2 490 000 куб.м
Детальніше

ЖК «Білий Парус» пентхаус
квартира, пентхаус
Місцезнаходження: вул. Літературна 1-А
Орієнтир: Приморський район / 8-я ст. В. Фонтану
Площа: 208,4 м.кв.