З чого починається девелопмент

Кристалізація "шляху девелопера" в Vesco Consulting почалася кілька років тому в рамках роботи з одним із замовників.

При розробці Девелоперської схеми ми виходили з декількох передумов, перша з яких: наш клієнт - землевласник!

ПУТІВНИК ДЛЯ землевласників

Деякі наші колеги, досвідчені девелопери, критично поставилися до нестачі уваги етапах отримання технічних умов на комунікації. Цілком справедливе твердження, що ефективне вирішення питання інженерного забезпечення проекту - 30% успіху! Особливо, це стосується будівництва багатоповерхового житла і промислових об'єктів. АЛЕ!

Навмисно, ми опускали деталізацію процесів, які вважаємо технічними, зупиняючись на кристалізації СПЕКТРУ питань, з якими зіткнеться девелопер.

Наш приклад - девелоперський проект у сфері малоповерхового будівництва - понад багатогранний, особливий продукт з душею. Комунікації - завдання, що вимагає ефективного рішення, що має право "накласти вето" на весь проект. Але завдання уніфікована, не сильно відрізняється від проекту до проекту.

Для землевласника перший етап - "придбання" активу - давно пройдений. Сьогодні він б'ється над завданням "виходу в cash", і першим кроком є ​​оцінка ліквідності активу і потенціалу його освоєння. І Девелоперська схема - найбільш наочний інструмент продемонструвати тривалість шляху землевласника.

ПУТІВНИК ДЛЯ ІНВЕСТОРА

Інша справа - інвестор! Землевласник в побудові стратегії йде від об'єкта, тоді як інвестор рухається до тієї ж мети, але орієнтується на кінцевий результат. До того ж шляху додається "нульовий етап", який визначає вибір тієї чи іншої ділянки.

Справжніх інвесторів, які починають з пошуку земельної ділянки для девелопменту, небагато.

  • загальне дослідження ринку,
  • ТЗ на вибір місця і пошук ділянки,
  • аналіз локального ринку і Best Use обраної ділянки з фінансовою моделлю, оцінка ризиків,
  • перевірка ділянки (історія ділянки, обтяження, комунікації),
  • розробка і узгодження схеми угоди (прямий викуп, розстрочка, фінансування, партнерство з власником),
  • переговори по фінальній ціною,
  • бухгалтерський аудит при покупці юрособи,
  • проведення операції (осередки, акредитив, покупка акцій / часток і т.д.).